物业设施设备样板项目评分标准

郑州市物业设施设备（空调机房）样板项目评分标准

现场管理（60分）机房环境（20分）人员要求值班操作人员应持有操作证。值班人员着公司统一制服，干净整洁，佩戴工牌；发现一处扣0.5分，扣完为止。3

机房管理值班运行工岗位职责、员工资格证书、机房管理制度、主机检修报告、供水系统图、应急预案等制度齐全。3

机房卫生机房门前无遮挡物，有明显标识；墙面、地面、顶板、门窗、设备、设施表面清洁无灰尘，机房内禁止放置杂物。2

机房标识专用配电柜、控制箱、一、二次管路、管网、计量装置、阀门等机房设备工作状态有明显标识；电线电缆标识清晰；工具、洁具、摆放位置标识清晰；机房负责人标识牌悬挂在明显位置。2

机房照明工作照明。应急照明、事故照明工作正常，放电时间符合设计要求。2

机房噪音机房内电机、管路等产生的噪音在规定范围内，没有业主投诉情况，并有降噪措施。2

防小动物、防水、防动物设施挡鼠板安装到位，且安装高度不影响值班人员的进出，有灭鼠、防水设施。2

通风设施排风机、送风机、安装到位且运行正常；安装有温、湿度测量仪且显示正常。2

消防配套设施消防设施配套齐全且能够正常使用。2

空调设备（40分）空调供电系统配电柜（箱）工作正常；温度传感器、液晶显示屏功能正常；机房内无异响、异味；面板按钮、开关等无破损；配电柜（箱）体无锈蚀。发现一处扣1分，扣完为止。5

母线、电缆、桥架、接地装置电缆桥架盖板完好，整洁观感好；连接处接地线完好；机房内接地干线焊接良好并涂有黄黑相间的接地线标识；桥架无破损、无锈蚀；电缆沟盖板完好，整洁；母线、电缆接线端子无松动、无异响、无异味；电缆及桥架过墙或穿越楼板处防火堵料完好。5

空调主机、换热器主机、换热器运行工作正常；操作系统控制有效；各种显示指标正常；管路、管件无渗漏现象；设备无异味、异响。5

循环泵循环泵安装牢固、工作正常；管道、阀门无渗漏、螺栓无锈蚀。5

集、分水器安装牢固、工作正常；管道、阀门无渗漏、螺栓无锈蚀。阀门控制有效、管道无堵塞。5

补水系统运行正常，补水箱、管道锈蚀、无滴漏，液位阀控制有效。5

水质软化系统电子软化水系统运行正常；电控箱、管道无渗漏、无锈蚀，水质清洁。5

管线、管件、阀门、保温管线、管件、阀门无锈蚀、无跑冒滴漏现象；阀门控制有效；保温层无破损现象。5

运行资料（20分）空调设备运行记录齐全，字体工整，记录内容符合现场实际情况；系统图上墙。发现一处扣0.5分，扣完为止。4

机房出入登记真实、有效、无关人员不允许进出空调机房。4

选择具有资质的空调维保单位对空调主机、压力容器、压力表进行维修和检测，并出具空调主机维修、检测报告。4

制定有作业指导书，作业指导书应归档存放。4

对于空调系统出现异常或不可预见的情况发生时，有应对措施和方案。4

基础管理（40分）

技术档案（20分）建立完善的空调系统设施设备登记卡。设备铭牌、产地、数量等相关设备信息与现场设备相符。发现一处扣0.5分，扣完为止。4

设备清单、设备台账统计完整、数据真事。4

有节能方案及措施、节能有效果。4

制定完善的年度维修修计划，按照年度修计划对空调系统设备进行维护保养，记录齐全。4

制定有完善的培训计划。按照培训计划对员工进行培训，培训记录齐全。4

郑州市物业设施设备（供水机房）样板项目评分标准

现场管理（60分）机房环境20分人员要求值班操作人员应持有健康证。值班人员着公司统一制服，干净整洁，佩戴工牌。3

机房管理值班运行工岗位职责、员工资格证书、机房管理制度、主机检修报告、供水系统图、应急预案等制度齐全。3

机房卫生机房门前无遮挡物，有明显标识；墙面、地面、顶板、门窗、设备、设施表面清洁无灰尘，机房内禁止放置杂物。一处扣不合格0.5分，扣完为止。3

机房标识专用配电柜、控制箱、管网、计量装置、阀门等机房设备工作状态有明显标识；电线电缆标识清晰；工具、洁具、摆放位置标识清晰；机房负责人标识牌悬挂在明显位置。3

防小动物、防水、防动物设施挡鼠板安装到位，且安装高度不影响的进出；应有防水设施。2

机房噪音机房内电机、管路等产生的噪音在规定范围内，没有业主投诉情况，并有降噪措施。2

通风、照明排风机、送风机、安装到位且运行正常；安装有温、湿度测量仪且显示正常。机房照明负荷设计要求。2

消防配套设施消防设施配套齐全且能够正常使用。2

水泵、管道、水箱40分排污泵传感器、控制箱手动、自动、工作状态显示等功能正常；箱体、指示灯无破损、无锈蚀；控制箱内线路规整、清洁。污水泵工作正常；管道无锈蚀、无堵塞现象，止回阀完好且功能正常。一处不合格扣1分，扣完为止。8

工频泵、变频泵控制柜内线路规整、清洁；电缆线路无破损；箱体无锈蚀；面板电压表、电流表、指示灯完好且工作正常；传感器压力表指示在正常的工作压力范围内。8

电子除垢仪电子软化水系统运行正常、水质清洁。8

蓄水池、二次水箱、高位水箱无渗漏、检修口锁闭、出气口有防护网等；运行正常、管道保温良好，无破损现象。8

管道、管件、阀门管线、管件、阀门无锈蚀、无跑冒滴漏现象；阀门控制有效；保温层无破损现象。8

运行资料20分运行记录水泵放设备运行记录齐全，字体工整，记录内容符合现场实际情况；系统图上墙。一处不合格扣0.5分，扣完为止。4

基础管理（40分）设备房出入登记机房出入登记真实、有效、无关人员不予许进出水泵房。4

水质检测按照规定，按时对水质进行检测，水质监测报告符合要求。4

操作作业指导书制定有作业指导书，作业指导书应归档存放。4

应急预案对于供水系统出现异常或不可预见的情况发生时，有应对措施和方案。4

技术档案20分设备登记卡建立完善的供水系统设施设备登记卡；设备铭牌、产地、数量等相关设备信息与现场设备相符。一处不合格扣0.5分，扣完为止。4

设备清单、设备台账设备清单、设备台账统计完整、数据真事。4

节能措施有节能措施，节能有效果。4

年度维修计划制定有年度维修计划，能够按照年度维修计划规定的检修内容及时间节点对供水系统设备进行维修保养，记录齐全，字体工整。4

员工培训制定有完善的培训计划。按照培训计划对员工进行培训，培训记录齐全。4

郑州市物业设施设备（高低压配电室）样板项目评分标准

现场管理（60分）机房环境（20分）人员要求配电室值班人员必须持有进网操作证；值班人员着公司统一制服、干净整洁、佩戴工牌；熟知设备数量、位置和性能；熟练操作设备。一处不合格扣0.5分，扣完为止。3

机房管理配电值班运行工岗位职责、进网操作证、倒闸操作制度、配电房室责人等配电房管理制度齐全、上墙；供电局调度、物业公司维修主管联系方式齐全并张贴在室内显著位置；绝缘工具、高低压配电柜、变压器等预防性检测报告齐全；墙面、房顶无漏、渗水现象。3

机房卫生机房门前无遮挡物，有明显标识；墙面、地面、顶板、门窗、设备、设施表面清洁无灰尘，机房内禁止放置杂物（包括发电机房）。2

机房标识机房门口有机房简介图板，内容有机房位置、设备数量、功率，供电范围；并有机房内设备照片；变压器、高压柜、低压柜等机房设备工作状态有明显标识，变压器柜外壳上有高压、低压侧标识；电线电缆标识清晰；5、有工具柜并将工具摆放整齐有序。6、洁具、移动式消防设备摆放位置标识清晰；7、机房负责人标识牌悬挂在明显位置（包括发电机房）。8、配电柜地面警戒线标识清晰；9、模拟屏显示正常且图纸与现场供电方式、配电柜数量及所带负荷相符。10、高压柜、低压柜面板上有电流流向标识。11、机房内悬挂有高压、低压设备巡检流程图，检修、停电处理流程图，供配电送电流程图，突发事件或开关故障停电处理流程图。2

机房照明机房照明负荷照度设计要求；应急照明、事故照明工作正常，放电时间符合要求（包括发电机房）。2

机房噪音机房内噪音负荷要求，没有业主投诉情况，并有降噪措施。2

防小动物、防水、防动物设施挡鼠板安装到位，且安装高度不影响的进出；有灭鼠、防水设施（包括发电机房）。2

通风设施排风机、送风机、安装到位且运行正常，并在通风口安装有防护网；安装有温、湿度计并标示有规定范围（包括发电机房）。2

消防配套设施消防设施配套齐全且能够正常使用；禁止在配电室内安装给排水、燃气、暖气管道。2

高低压配电柜（40分）高、低压配电柜高、低压配电柜、变压器柜、电容器柜工作正常并且无柜门敞开现象；高、低压配电柜、变压器柜、电容器柜显示功能正常、无异响、异味；面板按钮、开关等无破损。开关按钮及手动储能操作正常，连锁机构动作顺畅，无卡阻、无锈蚀现象；（发电机能够工作正常，电源投切、显示正常，电压输出符合工频标准要求；发电机房储油间与发电机能够有效隔离），蓄电瓶电压正常、触点无锈蚀、接触良好。一处不合格扣1分，扣完为止。6

电容柜电容器无鼓胀漏夜现象；夏季运行有降温措施；电容器标注检验维护日期；接触器及自动投入控制器运行正常。6

变压器工作正常、无异响、异味；温度显示在正常范围，风机能够自动控制，工作正常；中心接地线符合设计要求；母线接线端子无松动；无锈蚀现象。6

直流屏显示数据正常，蓄电池接线无异常，接线端子无腐蚀现象；风扇能够自动启停；输出电压符合要求；面板按钮、开关等无破损；无锈蚀现象。6

信号屏（后台）安装牢固，线路连接可靠，规范；标识、警笛齐全、完好，工作指示正常。对于变压器、高压配电柜出现的过载、短路、高温、过流等故障更够正常报警；面板按钮、开关、指示灯等无破损；无锈蚀现象。6

专用工具绝缘靴、绝缘手套应有年检测试耐压标识；接地线、停送电警示牌、绝缘橡胶垫等应配置齐全；高压验电笔1具、绝缘手套2双，绝缘靴2双，绝缘接地棒3具并有截面积不低于25mm2、10米以上接地铜软线。6

母线、电缆、桥架、接地机房内电缆桥架盖板完好，整洁观感好；连接处接地线完好；机房内接地干线焊接良好并涂有黄黑相间的接地线标识；桥架无破损、无锈蚀；电缆沟盖板完好；母线、电缆接线端子无松动、无异响、无异味；电缆及桥架过墙或穿越楼板处防火堵料完好（包括发电机房）。4

基础管理（40分）运行资料（20分）运行记录值班运行记录齐全，字体工整，记录内容符合现场实际情况；发电机按照规定进行运行、维修保养、运行，测试记录齐全。一处不合格扣0.5分，扣完为止4

设备房出入登记机房出入登记真实、有效、无关人员不允许进出配电室；有相关负责人的检查签字，不低于每月1次。4

设备检测选择具有资质的供电检测单位对变压器、高压电缆、高压柜、绝缘工具进行检测，并出具相应检测报告。4

操作作业指导书制定有作业指导书，作业指导书应归档存放（包含发电机）。4

应急预案对于供配电系统出现异常或不可预见的情况发生时，有应对措施和方案。4

技术档案（20分）设备登记卡建立完善的供配电系统设施设备登记卡，并张贴有序，内容正确真实；设备铭牌、产地、数量等相关设备信息与现场设备相符。一处不合格扣0.5分，扣完为止4

设备清单、设备台账建立设备清单、设备台账统计完整、数据真事。4

节能措施有节能方案及措施、节能有效果。4

年度维修计划制定有年度维修计划，能够按照大中修计划规定的检修内容及时间节点对高低压设备进行维修保养，记录齐全，字体工整、清晰。4

员工培训制定有完善的培训计划。按照培训计划对员工进行培训，培训记录齐全。4

郑州市物业设施设备（消防系统）样板项目评分标准

现场管理（60分）机房环境（20分）人员要求值班操作人员应持有操作证；值班人员着公司统一制服，干净整洁，佩戴工牌。一处不合格扣0.5分，扣完为止。3

机房管理值班运行工岗位职责、员工资格证书、机房管理制度、、消防系统图、应急预案等制度齐全。3

机房卫生机房门前无遮挡物，有明显标识；墙面、地面、顶板、门窗、设备、设施表面清洁无灰尘，机房内禁止放置杂物。2

机房标识消防专用配电柜、控制箱、计量装置等机房设备标识齐全；电线电缆标识清晰；工具、洁具、摆放位置标识清晰；机房负责人标识牌悬挂在明显位置。2

通风设施通风降温设施安装到位且运行正常；安装有温、湿度测量仪且显示正常。2

机房噪音设备设施等产生的噪音在规定范围内，没有业主投诉情况，并有降噪措施。2

防小动物、防水设施挡鼠板安装到位，且安装高度不影响值班人员的进出；有灭鼠、防水设施。2

机房照明应急照明、事故照明工作正常，放电时间符合设计要求。2

消防专用工具消防专用工具齐全；消防靴、消防作训服；钢盔、警灯、消防桶、消防斧、消防扳手、消防勾、铁撬、铁锤以及警戒带、医疗箱及常用医药、防毒面具等工具摆放整齐。2

火灾自动报警系统（40分）报警主机显示屏工作正常；屏幕按键、面板完好无破损，各种反馈信息准确无误；消防广播、消防电话、打印机工作正常、字迹清晰；联动控制盘、消防电话、消防广播工作正常；CRT显示与LED显示能够对应，注册地址码显示正常；自动巡检功能正常。一处不合格扣1分，扣完为止。4

消防电源消防供电电源正常；电源切换时，蓄电池能够正常投入送电，输出电压满足火灾自动报警主机的用电要求。电压输出面板显示正常。4

烟感、温感、手报、声光报警器、楼层显示器平时自检功能正常，动态监测报警信息反馈至中控室正常；楼层显示器准确无误；手动报警按钮可直接启动消火栓泵；声光报警正常；线路完好无破损。4

防排烟系统排烟机、送风机、排烟阀、送风阀手动、远控正常，信息反馈正常；复位正常。4

消火栓系统控制柜（箱）手动、远控功能正常，信息反馈至中控室正常；供电电压、电流指示正常；箱体无锈蚀；面板指示灯无丢失、无破损；4

水泵安装牢固，无锈蚀；工作正常；管道压力表显示正常；屋面末端压力表显示水压正常，低于100米楼宇显示不低于0.07Mpa,高于100米楼宇压力表压力不低于0.13Mpa；消火栓箱内水枪、水袋、栓扣配件齐全、箱体无锈蚀、无破损。

管路、管件功能正常，无跑冒滴漏现象，管件、阀门、水流方向标识清晰，设备表面无灰尘、无锈蚀。

喷淋系统控制柜（箱）手动、远控功能正常，信息反馈至中控室正常；供电电压、电流指示正常；箱体无锈蚀；面板指示灯无丢失、无破损。4

水泵固定牢固，无锈蚀；工作正常；管道压力表显示管道正常压力；无渗漏水现象。

管路、管件功能正常，无跑冒滴漏现象，管件、阀门、水流方向标识清晰，设备表面无灰尘、无锈蚀。

末端试水湿式报警阀工作正常、水力警铃工作正常；水流指示器工作正常；信息反馈至中控室正常；试水管口下面设有排水沟且无堵塞现象。

消防卷帘卷帘门完好无破损，手动、远控、复位功能正常，信息反馈至中控室正常。4

消防水箱消防水箱无渗漏，管道、管件无锈蚀，室外水箱、管道保温层完好无破损；阀门开闭灵活，工作状态标识清晰。4

消防稳压泵控制箱手动、自动工作正常。面板指示灯显示正确，无破损、无丢失现象；箱体无锈蚀；水泵、管道、管件无锈蚀，压力表指示水压正常，标识清晰。4

消防联动当接到火灾报警信息后，消防各系统工作（防排烟系统、消防水灭火系统、火灾报警系统、电源切换、电梯迫降、卷帘门下降、消防广播、楼层显示、主机LCD显示、打印机等）正常。4

基础管理（40分）运行资料（20分）消防维保运行记录消防系统维保须持有维修保养资质的队伍对消防系统进行维修保养、与其签订合同；消防设备运行、维护保养记录齐全，字体工整，记录内容符合现场实际情况；对消防设备月度一次进行动态检查，记录齐全、清晰。一处不合格扣0.5分，扣完为止。5

设备房出入登记机房出入登记真实、有效、无关人员不予许进出中控室和消防水泵房；5

操作作业指导书制定有作业指导书，作业指导书应归档存放。5

应急预案对于消防系统出现异常或不可预见的情况发生时，有应对措施和方案。5

技术档案（20分）设备登记卡建立完善的消防设施设备登记卡；设备铭牌、产地、数量等相关设备信息与现场设备相符。一处不合格扣0.5分，扣完为止。5

年度维修计划制定有年度维修计划，能够按照年度修计划规定的检修内容及时间节点对消防设备进行维修保养，记录齐全，字体工整、清晰。5

设备清单、设备台账设备清单、设备台账统计完整、数据真实。5

员工培训制定有完善的培训计划。按照培训计划对员工进行培训，培训记录齐全。5

郑州市物业设施设备（电梯机房）样板项目评分标准

机房环境（10分）人员要求电梯管理人员必须持有电梯管理员上岗证；电梯维保或巡视人员应着公司统一制服，干净整洁。一处扣不合格0.5分，扣完为止。2

机房管理机房管理制度、电梯安全操作规程、电梯安全管理人员岗位职责、电梯钥匙管理制度、电梯困人应急预案等制度齐全。2

机房卫生机房门前无遮挡物；有明显标识；机房门能向外开启；机房内地面、墙面、顶板、门窗、设备、设施、控制箱内及表面清洁无灰尘，机房内禁止放置与电梯机房无关的杂物。2

机房标识制度上墙；配电柜、控制柜（箱）电线电缆标识清晰；工具、洁具、摆放位置标识清晰；电梯管理负责人标识牌悬挂在明显位置；设备铭牌、产地、出厂日期、责任、等标识清晰；平层标识清晰。2

通风、照明通风降温设施安装到位且运行正常；安装有温、湿度测量仪且显示正常；机房照明及井道照明符合设计要求且能够正常运行。1

消防设施及其他消防电话工作正常；灭火器压力正常并有年检标识且不少于2具；盘车救援工具齐全。1

机房设施（20分）曳引机、曳引轮、反绳轮曳引机运行正常无异响；曳引机运行方向箭头标示清晰正确；齿轮箱内油位正常；安全防护照安装牢固；曳引轮、反绳轮运行时无异响。一处不合格扣1分，扣完为止。4

抱闸抱闸工作正常无异响；螺栓紧固无松动、无锈蚀。4

钢丝绳钢丝绳不松弛，受力均匀；表面无油泥；无断股、锈蚀现象；二次保护装置完好。4

限速器限速器安装牢固，当与安全钳联动时无颤动现象；限速器上下运行箭头清晰并注明上下运转方向。4

配电箱配电箱使用正常，箱内线路规整、清洁；箱体无变形、无锈蚀；控制箱、电梯基座接地良好。4

现场管理（60分）井道设施（10分）轿顶照明轿顶照明工作正常、线路规范、安全无破损现象。2

轿顶操作控制器轿顶维修人员专用，运行按钮工作正常无破损。2

井道导轨、支架、门机构井道支架固定牢固无松动；导轨接口处连接良好；门机构运行时无异响，门缝间隙调整合理，严禁将门机构行程开关线路短接；表面无油泥。1

轿顶油杯、导靴油杯油位优质符合要求；油毡（棉线）完好；导靴安装牢固，油杯与导轨间隙调整合理；表面无油泥。1

平层、选层继电器、上下极限开关平层、选层继电器工作正常，电梯停位准确；上、下极限开关无松动、工作正常。1

安全钳开关工作应灵敏、可靠，断开电气开关，电梯应不能启动。1

厅门完好无变形，安全回路接线端子无积尘。1

井道电缆井道电缆完好无破损，绝缘良好。1

轿厢（10分）轿厢轿厢内照明工作正常且照度合适，应急功能正常，放电时间符合设计要求。一处不合格扣1分，扣完为止。2

通风设施轿厢内风机工作正常，无异响。2

温馨提示、五方通话、急修电话五方通话功能正常，轿厢-轿顶-底坑-机房-监控室通话声音清晰、宏亮。轿厢内显著位置张贴电梯年检合格证、温馨提示、急修电话等。2

摄像机轿厢内摄相机工作正常；图像清晰无干扰。1

内外呼面板内、外呼叫面板完好、按钮无破损；选层、呼叫、记忆功能正常。1

消防功能消防开关应设在基站或撤离层，防护玻璃应完好，并标有“消防”字样。测试消防开关动作后，此时外呼和内选信号无效，轿厢应直接回到指定撤离层，将轿门打开。1

电梯舒适感电梯运行时无上下抖动、左右晃动、无异响、舒适感良好；层门外观应平整、光洁无划伤或碰伤痕迹；层站指示信号按钮安装位置正确，指示信号清晰明亮，按钮动作准确无误；层门、轿门运行时不卡阻、脱轨或在行程终端时错位现象。1

底坑环境（10分）底坑照明底坑照明工作正常，电源线路绝缘良好无破损。一处不合格扣1分，扣完为止。2

反绳轮底坑反绳轮无异响；表面无油泥。2

极限开关底坑极限开关及其他安全装置开关工作正常，表面无油泥。2

排污泵底坑排污设施控制箱手动、自动功能正常，线路无破损；控制箱面板按钮、开关无破损、无缺失；箱体无锈蚀。2

缓冲器缓冲器固定应可靠；缓冲液压器安装应垂直，油位正常，无锈蚀。2

基础管理（40分）运行资料（20分）运行记录电梯运行、维护保养记录齐全，字体工整，记录内容符合现场实际情况。一处不合格扣0.5分，扣完为止。5

设备房出入登记机房出入登记真实、有效，无关人员不允许进出电梯机房。5

操作作业指导书制定有作业指导书，作业指导书应归档存放。5

应急预案对于电梯出现异常或不可预见的情况发生时，有应对措施和方案。5

技术档案（20分）设备登记卡建立完善的电梯设施设备登记卡；设备铭牌、产地、数量等相关设备信息与现场设备相符。一处不合格扣1分，扣完为止。5

电梯维保电梯维保须持有维修保养资质的队伍对电梯进行维修保养、签订合同；建立完善的电梯维保监督机制，对电梯维保单位进行月度、季度、半年、年度评判打分，资料齐全。5

设备清单、设备台账电梯设备清单、设备台账统计完整、数据真实。