物业共用部位和共用设施设备服务标准

综合管理

1、根据房屋实际使用年限、使用状况、对房屋共用部位和设施设备完好状况做出评价。属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出书面报告与建议；

2、发现物业管理区域违反规划或管理规约（临时管理规约）私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为，应及时告知和劝阻，并及时报告有关主管部门；

3、每年对避雷接地系统进行检查维护，符合规范要求。雷电、强降雨、大风、沙尘暴等极端天气前后应进行重点检查，发现严重腐蚀、松脱等现象立即更换或紧固，保持避雷系统安全可靠；

4、根据特殊情况（如异常危害性天气、业主委员会委托等）需要，安排对共用重点部位和重点设施设备进行针对性检查。检查中应充分考虑当地冰雪和风灾等因素，可能对建筑物、附属构建物、周边环境和人身安全造成的影响；

5、每年宜向业主开放查验一次主要设施设备运行情况；

6、建立并完善房屋及公用设施设备的基础档案，运行、检查、维修养护记录应归档；

7、对房屋共用部位和共用设施设备应加强日常管理，每半年进行全面安全普检不少于1次；

8、对路面、景观、小品、围墙（护栏）、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、周界报警监视系统等巡视，每周巡视不少于2次；

9、对楼内公共部位每周巡视不少于2次，保持共用部位的玻璃、门窗配件完好、照明灯具正常使用，做好专项检修，无安全隐患，房屋外观整洁无脱落污迹等；

10、保持小区各组团、栋号、单元（门）、户标志、标识、信报箱、宣传牌字迹清晰，外观整洁和美观，无安全隐患。发现损坏，及时修复，完好率应达到90%以上。

供水系统

1、供水设施应按照供水管理部门和卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质应符合国家生活饮用水卫生标准；

2、建立共用供水操作规程、保养规范、停水处置预案、巡视制度及清册（设备台账），按规程运行、检查、维修养护并归档；

3、重要设施设备、特种设备及仪器仪表按照有关规定检验检测，操作规程上墙，有安全隐患及维修期内警示标志，配有流体流向标识、运行状态标识。危险设备、危及人身安全处有防范措施；

4、对共用设施设备（饮用水箱、消防泵、喷淋泵、污水泵等）进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），保养水箱人孔、进水管、溢水管、泄水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；

5、冬季水箱有可靠的保温措施，且不得对水质产生污染。保持箱体完好，池体内清洁，无渗漏，表面和支架无锈蚀，漆膜脱落处及时修补；保持清洁卫生和良好的通风、照明、采暖、地面排水畅通；

6、属于小修的及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，应向业主大会（业主委员会）或相关部门提出报告与建议，或按有关规定办理；

7、采用一用一备（或一用二备）水泵供水系统的，每季度切换1次供水水泵的运行；

8、遇紧急情况，发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒和清洗，张贴通知，禁止无关人员进入二次供水机房和接近水箱；加强巡视，巡视有项目内容，有巡视记录，确保供水设施设备无故障和无安全隐患运行；

9、各种仪表指示稳定正常，保持阀门开关润滑灵活，发现滴漏及时维修保持正常运行和使用，消除安全隐患并填写水泵运行记录，建档备查。泵房、消防泵及管道阀门每2个月检查清洗不少于1次。

排水系统

1、排水系统井盖完好，井内（壁）无积物浮于面上，水面无漂浮物。排水出入口畅通，无积水，清理后及时保洁现场；

2、化粪池每年清理1次，清理前提前24小时告知业主。清理现场设置安全标志，人工清理者应将污物包装良好，当天运走，清运过程无漏洒。清理现场及时清洗干净；

3、落水管、落水口保持完好，排水明沟雨季和春季应加强清扫。每季度清扫不少于3次；

4、每年不少于2次对地下管井疏通清理。清理时应设置警示牌，必要时加护栏。清理后地面冲洗干净，水流畅通无堵塞外溢现象；

5、共用排水管道发生堵塞时，应按照紧急维修项目及时处理。

道路车辆

1、建立道路停放车辆管理制度及管理方案；

2、道路交通标志设置明显、清晰、停车场、棚、房设施完好无损。封闭停车场（地下停车场）内照明设施完好，通道畅通，路面平坦，给排水畅通，通风正常，配备必要的消防设备；

3、交通设施（道闸、挡车器材、限速标识，行驶方向，路面停车标识等）指示标识规范、清晰、正常使用，便于车辆有序通行和停放；

4、占道停车费按业主大会决定收取，收费标准应在车场车库明显之处公示；

5、车辆停放有序，车辆凭证（卡）出入，定期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务责任；

6、停车场地面保持清洁，无杂物；

7、实行特约服务的，按约定落实看护管理责任。

电梯运行

1、建立电梯运行监管制度，指定紧急救援方案和处置预案；

2、电梯在使用前或使用后30日内，须向有关部门办理安全使用许可证，标注应置于电梯轿厢内明显位置，注明注册登记检验合格标志。电梯内应设置报警电话；

3、电梯安全检验合格有效期满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请，并取得《电梯安全使用许可证》。电梯日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除，并逐台建档、建卡、注册登记；

4、电梯的维护保养应与有资质的维修服务单位签订合同，明确约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务和责任，对专项服务企业的维修保养工作进行监督，落实定期检修维保工作。大中修更新改造后，电梯应有质量验收证明（或质量验收报告），更该部分须有变更设计的证明文件、电梯安装验收证明和报告；

5、日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除。电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器应每年进行校验、检修；

6、确定合理电梯运行高峰时间，监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，防止地面水流入电梯井。配备电梯安全管理人员，严禁违章使用电梯。安全管理人员应具备必要的安全知识；

7、电梯停梯维护应提前1天通知业主，维修期间应减少对业主正常生活的影响；

8、发生电梯停电困人、夹人等危险情况时，物业服务人员须在15分钟内到达现场，迅速组织救助；

9、保持电梯机房整洁，控制柜、主机表面、地面无积灰，无污渍，消防设施完好。电梯井底垃圾杂物应定期进行清理。

供配电系统和照明

1、建立规章制度、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护维修制度及交接班制度；

2、值班人员具备供配电运行知识和技能，工作认真负责，对异常情况能及时识别、及时检修、及时处理，对相关设施设备进行调试，使系统处于最佳工作状态；

3、维修时停电应告知业主，每年监测接地电阻，检测配电房主要电气设备的绝缘强度，每半年检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；

4、妥善保管高压操作工具，每年到相关部门检测，保持配电房内电气设备干燥通风，运行正常；

5、保持配电房清洁卫生，配电柜表面、地面无积灰，每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等维修保养，每半年对变压器外部、低压配电柜进行保洁、保养，保证正常电力供应；

6、对变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况每月检查和记录不少于3次；

7、每日巡视应急照明系统，发现故障，及时修复；

8、楼内和道路公共区域照明保证在工作期间正常运行。出现一般故障8小时内修复，复杂故障2个工作日内修复。

水景观雕塑娱乐健身设施

1、明确公示水景观开启时间，设置必要的安全警示标志；启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全；水质应符合卫生要求；

2、设立安全警示标识，使用期间对喷水池、水泵及其附属设施每周巡查不少于3次；

3、防止滋生蚊蝇，保持水面清洁。对水池、人工湖、喷水池每周保洁不少于3次；

4、发现设施设备发生脱焊、脱漆、断裂等安全隐患，及时报告处理。雕塑、娱乐、健身设施的保洁检查每周不少于3次；

5、水景观、雕塑、娱乐、健身设施完好率达到85%以上；

装饰装修

1、按照购房合同、室内装饰装修工程规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立住宅装饰装修管理服务制度和管理档案；

2、受理业主的装饰装修申报登记，装修前与业主、装修人或施工单位签订室内装修管理服务协议，明确各方权利义务和责任，告知业主及装修人员有关装饰装修的禁止行为和注意事项及垃圾堆放和清运方式；

3、对进出装修车辆和装修人员实行登记管理；

4、装饰装修期间，发现业主违规装修、违章搭建或改变房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用线路、不符合消防管理规定等损害公共利益的，应及时劝阻，已造成事实后果或者情节严重拒不改正的，要下发书面违章违约通知，及时报告相关行政主管部门、业主委员会；

5、物业服务人员应按照室内装修管理服务协议，对施工现场进行巡视检查和记录，每天巡查应不少于1次；

6、指定装修垃圾存放点，集中设置由围挡，不得外溢。业主委托物业服务企业清运装修垃圾的，集中装修期间装修垃圾应每天密闭清运。业主或装修人自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输方式，在2天内清运。