物业费诉讼催收的价值分析及制度改良

在物业管理实践中，由于多种复杂的原因，业主拖欠物业费，形成物业管理经费不足、物业公司与业主关系紧张的情形比比皆是。如何妥善处理这一矛盾，寻找解决物业费拖欠问题的有效出路，一直是物业管理领域的一项难题。

诉讼催收的价值分析

在《物业管理条例》、《物权法》的立法框架内，业主拖欠物业费用，物业公司可以向业主提起诉讼进行催收。除此之外，比较有效的法律途径几乎没有。由于采取诉讼催收的成本（诉讼费、律师代理费和时间精力等隐性投入）较为高昂，实践中，物业企业难以将之作为解决这一问题的首选方式，而往往基于震慑业主违约心理的考虑，选择性地对部分业主采取这类手段。同时，胜诉之后的执行困难也成为影响物业诉讼效用的重要因素。

主导中国传统文化的儒家思想并不推崇诉讼，在这一价值观念的影响下，诉讼催收仅仅被认为是解决物业费拖欠问题的最后保障，而非物业企业的优先选择项。如果物业企业在进行诉讼催收之前，仍没有其他更为有效的非法律手段解决物业收费难题，按照笔者对物业费催收诉讼现实困境所作的上述分析，则意味着，即便物业企业求助于诉讼催收这一手段，其效用也相当微弱，甚至是于事无补。

正是因为诉讼催收对于解决物业收费难题的作用极为有限，物业企业的收费率往往得不到保障，甚至因缺乏足够资金投入而减少服务支出、降低服务等级。而降低服务等级将导致更多业主拒交物业费用，从而陷入恶性循环的境地，最终引发物业管理秩序崩溃，物业企业不得不撤出，业主、物业企业利益均受到损害。

诉讼催收的制度改良

面对诉讼催收制度的先天不足，在《物权法》和《物业管理条例》所赋予的保障手段下，物业企业几乎没有有效的法律手段去解决物业收费难问题，物业管理法律制度的缺憾已不言而明。因此，有必要寻求对现有物业管理法律制度——《物业管理条例》的突破，通过立法改良与完善，提升物业企业进行物业费催收的能力。

实际上，和其他部门立法有所不同，《物业管理条例》的出台，有其特殊背景。在物业管理工作亟待规范的情况下，制定《物业管理法》的立法条件和理论准备却还不充分，因此，只能在总结已有经验的基础上，以条例的形式先行过渡，待立法条件进一步完备后，再行《物业管理法》的立法工作。因此，从2003年国务院颁布《物业管理条例》开始，围绕《物业管理条例》的修订与改良的呼声就相当强烈。与此同时，建设部也在委托高校和科研机构，对各国物业管理制度进行研究，作为今后《物业管理法》的准备。

从这个意思上说，物业收费难和诉讼催收手段的实质弱化，都与物业管理的立法进程有关，而今后这些问题的解决，也将随着物业管理立法的制度改造和完善而得以解决。

诉讼催收的制度保障

鉴于上述分析，笔者认为，除非物业管理立法的制度创新，能有效降低物业诉讼催收的实践成本，并且提供诉讼催收胜诉判决的制度保障，否则，物业费诉讼催收制度仍将实质虚化。

对此，围绕上述目标，运用比较的方法，笔者对美国、德国和新加坡等国的制度进行考察，而其中新加坡、我国香港的物业管理制度，为我们对上述问题的制度重构提供了有益的启迪。

在美国，各州的区分所有物业产权法规定，如果某一房屋单元的业主欠缴物业管理费，从到期之日开始，便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权（lien）。业主协会所享有的留置权，就像贷款银行所享有的抵押权一样，如果欠费业主经过一再催缴，仍拒绝缴纳所欠费用，业主协会有权取消被留置品的回赎权，并可按法律规定的程序，强制拍卖业主的房屋单元，并从售房款中优先受偿。除了收回全部欠费外，还包括利息、滞纳金及小区业主协会因追讨欠费所支付的诉讼费及合理的律师费。[注：资料引自周树基著《美国物业产权制度与物业管理》第76页，北京大学出版社，2005年3月第1版]

笔者认为，美国社区的强制性物业诉讼与执行的制度，与美国的诉讼文化、经济发展水平与社会保障能力相符合，但于中国大陆而言，过于严厉。毕竟，在美国，如果因住宅被强制拍卖，政府所能提供的社会救济水平相对较高，且采取诉讼手段解决物业收费问题，一直是西方文化比较认同的方式。

在新加坡，不缴纳物业费用，房子就不可以交易。新加坡的立法并没有明确业主在收房时交纳住宅专项维修资金，但“楼宇翻新”计划在小区里是不断进行的一项活动，拥有50%以上业权的业主同意，就可以强制进行。如果哪位业主无力缴纳这笔费用或不想缴纳这笔费用，按照物业管理公约的规定，就得拿着购房契约去有关部门注明这项事宜，相当于用契约作抵押，获取了这次楼宇翻新时的费用。但房子就不能进入市场交易，直到业主补交这笔费用。[注：资料引自最高人民法院物权法研究小组编著《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》第255页，人民法院出版社2007年3月第1版]

相比较而言，新加坡的做法具有一定的可借鉴性，但需要进行一定的变通。在中国大陆，住宅小区的住户成分相当复杂，对欠费住户的诉讼即便胜诉，也因缺乏强制执行的手段而陷于尴尬。

可以考虑的方案是，由政府在土地出让收益中，拿出一定比例的资金，建立一个由政府管理的社区管理基金，规定业主在无法缴纳物业费时，可经业主申请和政府审批，由政府垫付物业管理费用，并记载在业主的房屋产权信息中，在该房产交易前缴清相应本金、利息即可，否则，不予以过户。

同时，对不具有申请条件的业主，或恶意拖欠物业费用的业主，物业管理公司在诉讼完成后，进入强制执行阶段业主仍未能支付相应费用的，由物业管理公司申请政府垫付，记载于该业主的房屋产权信息中，除非该业主付清相应垫付资金及罚息，否则，政府可不办理该房屋的产权交易手续。在发生房屋拆迁的时候，相应欠费均可从拆迁补偿款中予以扣除。

笔者认为，这种做法首先确保了业主无论是否按时交纳物业费用，均不影响其居住使用，尤其符合中国现阶段住房保障制度较弱的情况。其次，是对物业欠费诉讼制度的极大保障，业主的诉讼难以强制执行的有利心理防线将被打破。第三，有助于提升物业管理的收费效率，和谐社区管理，避免物业管理秩序的崩溃。

当然，这一制度的实施，不仅有赖于国家的立法创新，也需要对其中的使用规则等进行精细的设计，并注意对不同业主申请的审批，对房屋产权信息的管理等。