物业管理企业财务管理的特点及运行机制-3

第三个问题：日常耗材是物业管理企业的一项重要费用支出，管好专业耗材是物业企业成本控制的重要环节

由于物业管理企业是围绕“人的住用环境”以物业为对象，以人为核心开展专业管理与服务，如各类房屋建筑及附属设施设备的维修养护，物业环境的治安保卫，消防管理，清洁保洁，污染防治，绿化管理，停车场管理等，每一项业务的开展均需耗费物料用品。

为了加强和规范物料用品采购的管理，严格控制和节约各类物品的支出成本，河南万厦公司出台了《物料用品采购规定》,河南万厦物业公司日常对各种耗材的管理，分为由公司统购的物品和由管理处自行采购的非统购物品两种方式，对大宗、常用、易损物品由公司统一采购，各管理处根据年初预算的需求，到公司仓库领用，对单位价值较低，非常用物品由各管理处自行采买。

年度预算时公司从多方面考虑，根据各个物业区域的设施设备、房屋及附属物的老化程度进行物料耗材的预算。如对于清洁保洁用品的预算可以按照保洁人员的数量，根据保洁区域的档次和清洁卫生工作所负责的面积大小，来配置不同的保洁工具用具，预算出不同的费用额。公司对物品的采购实行年初预算总额，日常管理过程中放权和收权相结合的管理模式，通过建立健全物品管理的内部控制制度,在物品采购、领用、储存管理上建立规范的操作程序,堵住漏洞，降低成本。

河南万厦物业的“成本控制”模式是从现代企业财务管理中引申、深化出来的，是财务管理理论运用到企业管理实践中的典范。

第四个问题：资金管理

在资金管理方面，为加强公司系统内资金使用的监督和管理，加速资金周转，提高资金利润率，保证资金安全，公司制定了严格的资金管理规定。

公司财务管理部是公司资金管理部门，办理各管理处以及公司内部独立单位的结算和资金管理工作,财务管理部具有管理和服务的双重职能，与下属管理处在资金管理工作中是监督与被监督，管理与接受管理的关系，在结算业务中是服务与被服务的客户关系。

由于我公司管理项目分散，公司成立了一支业务娴熟、具有专业技能的会计队伍，财务人员分散办公，统一管理，各管理处财务人员全部采用电算化，统一核算方式、统一核算程序、统一核算模式。公司财务管理部按管理处设置明细账，单独核算到管理处，各管理处财务核算到每一户业主各项应收费用。

在存款管理方面,公司内各管理处在附近银行保留一个存款户，办理小额零星结算，以点带面，全方位控制收入来源，所有现金类资金在公司规定的限额及时效内缴存银行，由公司统一管理和控制。在资金支出方面，公司根据各管理处实际情况，酌情核定备用金，严禁坐支现金。

在资金管理和检查方面：公司财务管理部以资金的安全性、效益性、流动性为中心，定期开展以下资金检查和管理工作，并根据检查情况，定期向总经理、董事长专题报告。

a)定期检查各管理处的现金库存状况。

b)定期检查各管理处在财务管理部的结算情况。

第五个问题：关于物业管理企业纳税管理的具体做法

物业管理企业属服务业，是一个微利企业，历属地税管辖，应交纳的流转税种包括营业税、城建税和教育费附加，如果企业经营范围包括租赁业务，则同时还应按租赁收入交纳房产税。以上交纳的税收是以营业收入作为纳税基数的。无论企业规模是大还是小，都应按国家税收政策合法纳税、合规经营。至于企业所得税，以2002年为界，2002年前成立的企业

向地税局交纳企业所得税，2002年后新成立的企业向国税局交纳企业所得税，企业所得税是以企业应纳税所得额为基数，平常有利润预交，年终汇算清缴。

由于税务部门的分立，自2005年取销代理业发票后，物业管理企业重要的业务：代收水电气暖等代理事项的发票无法解决，虽然物业管理企业归属地税局管理，但代收的项目又均归国税局所管的增值税税种，代理发票的问题，地税推国税，国税又暂无法解决，虽然关于该事件我曾通过多渠道向省国税、省地税及相关部门多次反映，但目前仍无法解决。鉴于物业管理企业代理业务处于如此不利形势，我不赞同有的物业管理企业利用地税局的服务业统一发票开具代收业务，将税费转嫁给所服务的客户，这样做既多交了冤枉税，增加了客户负担，同时也违犯了发票管理暂行规范，超经营范围使用发票。

在税务部门没有解决这个问题之前，物业行业应有统一的核算口径，我建议物业企业依据2001年颁布的企业会计制度中其他法规《会计基础工作规范》的通知（财会字[1996]19号）中第三章第二节第五十一条的规定，一张原始凭证所列支出需要几个单位共同负担的应当将其他单位负担的部分，开给对方原始分割单进行结算。即采用自制分割单的形式，开展代收业务，以规避缴纳冤枉税。代收项目如果核算方法不对，直接影响企业的经济效益。

物业管理企业伴随着我国改革开放的历程一路同行，物业管理已经成为具有相关规模的新兴行业，但还没有独立的行业财务制度，财务管理工作基础还很薄弱，许多问题有待实践和探索。

以上是我个人在物业管理企业财务管理过程中的一些浅显的认识和体会，大家有什么不同见解，还请多提宝贵意见。