二、三线城市物业管理酬金制分析

由于存在地区经济水平和业主认识的差异，相比较沿海发达城市，内地二、三线城市开展酬金制服务需要对项目有所选择，目前只能选择具有单独业主或数量较少业主的楼盘进行服务。

物业管理的酬金制管理方式，作为物业服务企业获得服务酬劳方式的其中一种，主要被外资企业，如戴德梁行、第一太平戴维斯等公司广泛使用，此种方式能够在企业管理过程中规避由成本过高而产生的风险。我国沿海发达地区的物业公司也已经开始效仿，在劳动力成本较低廉的情况下，获得稳定而可观的收益。而对于内地的二、三线城市，因业主对物业服务的了解浮于表面，更有甚者根本不清楚物业服务行业到底是做什么的，且在推广酬金制物业服务理念时存在很大的阻力，于是在这些城市，包干制收费方式成为了物业服务企业的首选，私营物业公司为了低价求生存，降低服务品质，经营举步维艰；很多物业服务企业仍只能依托于地产公司求发展。

昆明作为内地的省会城市，物业管理起步较晚，同样普遍存在业主对物业管理的认识只停留在保洁、维修等基础性服务上，接触最多的仍然是包干制这种单一的物业服务模式，业主无法享受到酬金制带给他们的更通透的消费理念及个性化的物业服务。

昆明天润源物业服务有限公司第一次接触酬金制管理项目，是集团母公司自己开发的楼盘——溪麓南郡小区的样板区。物业公司针对样板区及售楼部的物业服务单独与开发商签订物业服务合同，并未纳入前期物业服务合同范畴，所采取的方式就是酬金制。物业公司根据开发商要求，结合现场及公司自身情况，以菜单式服务内容在合同中进行约定，为开发商进行服务。服务内容包括两部分，第一部分是基础物业服务内容，如常规的秩序维护服务、保洁服务、绿化养护、日常工程维修养护等，只是服务内容及服务标准更明细；第二部分是特殊服务内容，如样板房保洁中的石材养护及地毯清洗、样板区开荒保洁服务、绿化苗木补种及更换服务、售楼部接待及茶水服务等。

此后，天润源物业公司又以相同方式接管了集团自行开发的办公楼，其特色化服务内容不仅包括此前样板区的石材养护、接待服务等内容，同时发展到车辆开关门及电梯预按礼仪服务、各办公室每日桌面清洁服务、木制品定期养护服务等项目。在公司酬金制服务模式日趋成熟的条件下，公司开始使用这种模式对外接盘，顺利接下金家大院及云南省体育彩票中心综合业务楼这两个业态完全不同的楼盘，其所需的物业服务内容及标准也有着极大的差异。这两个项目为公司积累了可贵的经验。两个项目的酬金预算见表一和表二。

表一：金家大院年度运行费用总表

序号项目总投入（元）备注

1福利（工资）192,900.00

2福利（保险）1,800.00

3福利（餐费）48,600.00

4福利费16,250.00过节费＋年终奖

5办公费2,400

6利润24,150.00按总计10％

表二：体彩中心办公楼年度运行费用总表

序号项目分项总投入（元）备注

1人员

费用福利（工资）241,200.00

福利费33,768.00工资总额的14％

福利（保险）91,940.52

2办公费13,920.00

3折旧费7,188.00

合计388,016.52

4利润50,442.15按总计13％

5税金24,115.23总收入的5.5％

从这些酬金制管理项目的特点上总结，笔者认为：内地二、三线城市开展酬金制服务需要选择项目，首先只能选择具有单独业主或数量较少业主的楼盘进行服务；其次选择具有合法性业主委员会的楼盘；再次，对于已有物业公司管理的楼盘，但内部有大业主的情况下，为大业主提供专有部位专项服务。

酬金制的物业服务内容及标准完全围绕着服务合同中约定的内容实施，接受业主监督，在接受考核后按合同约定的支付周期，酬金由业主负责支付给物业公司。其费用主要由人员工资福利、公司税金、公司利润等组成；其服务过程中所有的办公设施设备、易耗品及工具、能耗均由甲方承担；物业公司通过采购计划及成本控制约定负责管理，其采购由业主完成，或业主委托物业公司完成。这样一来，业主可以很清楚地看到物业公司更为简单且透明的费用构成，为业主节约了成本，且使其享受到更专业的服务；物业公司也在其中有了稳定的收入，降低了管理风险。

但酬金制在管理过程中也存在着难处，主要体现在：第一，标准制定的可测量性及如何考核；第二，合同中要约定业主委员会换届后的责任履行情况，及合同履行过程中的退出条件；第三，业主委员会对于物管代为收取的所有费用的保管及使用问题等。可谓任何付费形式的物业服务都有弊端，但经验告诉物业公司，效益较好的写字楼、商场等商业楼盘应该使用包干制形式进行物业服务；利润较低、内部复杂或存在大业主专有区域的楼盘宜采取酬金制的方式进行管理。