物业管理企业财务核算管理模式

物业管理企业是营利性组织，为达到这一目标，需要结合自身的特点，制定切合实际的财务管理目标和财务管理政策，科学地进行财务管理组织设计，熟练地运用财务管理的技巧,确立其机构及岗位的职责。由于物业管理企业所管理的物业类型不尽相同，特别是其业务范围、经营规模、经营方式、复杂程度、财务管理的基础状况、管理体制等的不尽相同，因此，财务管理机构和职责的设置也就不会相同。了解财务核算管理模式及相关知识对于理解物管企业的财务管理和提高管理水平是十分必要的。笔者根据其多年参加创优考评、物业管理收费调研和两个国家一级物业管理企业财务管理的工作经历，结合目前物业管理行业的现状，分析后认为现行物业管理企业的财务核算管理模式和特点大致有以下四种类型。

一、一级核算管理模式

物业管理企业与物业管理区域（即管理处下同）的财务管理集中于公司，公司与物业管理区域财务的规划、组织、领导和控制、财务预决算、会计核算、物资的收发管理等统一由公司的财务进行，公司和管理区域的财务合二为一（管理区域的二级账务也未分开核算）。这种管理模式的优点是简便易行，节约人力；缺点是没有按照物业管理行业财务管理所要求的各物业管理区域实行独立核算，其物业管理收支不能很好地区分。这种管理体制一般是刚成立的物业管理企业和物业管理属于附属型企业采用。

二、分项目核算管理模式

由公司财务部（或计财部、科、中心等）统一制定财务政策、统一安排各项资金、统一往来款项的核算，对损益类和专项资金科目按项目（即管理区域）进行核算，管理区域只设收费人员，其按规定应向公司交纳的酬金，部门之间的经济往来要进行的结算，均通过公司财务部实行内部转账，物业管理费按收支两条线由公司财务统一进行核算。这种管理模式的优点是：财务管理的权限集中于公司，财务的独立性，完整性较好，便于公司对收支经营情况的监督和检查，也符合物业管理行业财务管理的特殊要求等。其缺点是：不适合下属管理区域较分散、距离公司总部较远的企业。这种管理模式适合于物业管理区域比较集中的中型物业管理企业。

三、模拟法人核算管理模式

公司与下属管理区域独立设置会计机构，实行分支机构的工商和税务注册登记，经营管理和会计核算独立进行、税款独立申报缴纳、独立编报会计报表，这种管理模式的优点是：符合物业管理行业法规的特殊要求，账务清晰，各会计主体的经营和财务活动不易受到干预等，其缺点是不便于公司对其的监督和控制，各管理区域的财务工作也容易因为区域负责人，财务人员的素质而受到影响，各会计主体都要面对税务、工商等。这种管理模式适合于规模较大，且所管物业地域分布较广的企业。

四、分项目核算和模拟法人核算并用管理模式

根据物业管理企业的管理规模，所管物业地域分布和经营项目，设计这种管理模式较好地解决了单一执行某一种管理模式带来的弊端，较大地发挥了两种管理模式的优点，适合于物业管理规模较大、地域分布和经营范围较广的大中型物业管理企业。

物业管理企业对财务核算管理模式的优化设计，能有效地规范其财务运作、降低管理成本、维护企业和业主的利益。在财务核算模式设计上既要有效地对各个管理区域的财务活动进行监控，又不能太过烦琐和机械；既要解决各管理区域分散购票、单独纳税、重复纳税和都跑税务做法，又不能违反税收法规；既要符合各方的要求，又不能不考虑企业的整体需求。因此，同一个物业管理企业，在不同时期、不同条件下，财务管理机构和会计核算的模式不能一成不变，应根据实际情况，动态地进行调整和完善。对此，物业管理企业的经理和财务负责人员要加以探讨和研究。