解读物业公司创建优秀物业管理示范项目标准

发布于 2022-04-25 00:00:00

一、按规划要求建设,住宅及配套设施投入使用。1分符合1.0不符合0。

为体现“按规划要求建设以”,可提供:

1、国家建设征用土地通知书

2、建设用地批准书

3、投资许可证

4、施工许可证

5、用地红线图

6、建筑规划方案图

7、标准层竣工图

8、地下管工图

9、命名批复

10、门牌批复等证明等。

11、建筑工程质量检查合格证、物业规划合格证明等。

“配套设施投入使用”是指停车场、商场、幼儿园、餐饮、娱乐场所、邮电所等公共配套设施建成并投入使用。在资料中可以提供规划局颁发的楼宇用途批复、房屋及各类配套的基础设施竣工图和准许使用证明。为保证资料完整,资料中还应附入永久供水、供电、供气、供暖等合同,同时也可附入一些配套设施刚投入使用时留下的资料,图片。

二、已办理接管验收手续。1分符合1.0不符合0。

1、产权资料:

包括用地批准文件、建筑执照、房屋产权明细表、拆迁安置资料、业主资料等。

2、技术资料:

建筑规划方案图

标准层竣工图

房屋及配套基础设施设备竣工图

地下管网竣工图

竣工验收证明书

建设工程质量认定书

建设工程规划验收合格证

楼层移交清单、设备清单、设施详细数据

隐蔽工程验收记录、图纸资料等。

技术资料还包括:市政设施及道路、房屋主体、柴油发电机组、供配电系统、空调系统、供暖系统等内容。

3、法律规定或双方认为必要的其他资料:

如内部装修标准资料、承诺的优惠条件资料等。

因接管验收程序复杂,涉及的资料比较多,建议附入交接双方签名的、反映交接手续的资料,列明:

交接物品、资料、种类、数量、存放位置、品牌、生产或供货单位及委托合同、验收合格证明、验收移交资料档案目录,其他资料只需能快速从公司档案中查出即可,不必全部放入。

三、由物业统一提供专业服务。1分符合1.0不符合0。

考证资料应详尽地反映物业管理公司的专业化资质:

1、物业管理公司简介。

2、物业管理公司营业执照、税务登记证、代码证书等。

3、物业管理资质证书。

4、办公场地证明。

5、物业管理公司及专业人员分类简介架构。

6、物业委托管理合同。

7、物业管理简介(管理期限、管理方式)

8、其他资料。如物业委托管理合同备案文件(物业主管部门颁发);物业运营手册自建保安许可证(或聘用保安合同);绿化、清洁、维修、设备保养合同;各项管理制度及其他可以反映专业化统一管理的重要证明。

四、建设单位在销售房屋前,与选聘的物业管理企业签订物业管理服务协议,双方责权利明确。1分符合1.0基本符合0.5不符合0。

1、物业公司前期介入的情况简介。

2、与建设单位的《前期物业管理合同》。

五、在房屋销售合同签订时,购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议,双方责权利明确。2分符合2.0基本符合1.0不符合0。

1、业主接受并同意,遵守业主公约的声明。

2、业主接受并同意,遵守用户手册,装修指南,管理守则等声明。

3、业主同意接受管理公司服务并支付管理费的声明书。

六、建立维修基金,其管理、使用、续筹制度,符合有关规定。1分符合1.0已建立但管理、使用、续筹不符合有关规定扣0.5未建立0。

所附的考评资料可以包括以下内容:

1、物业管理公司的维修基金管理制度及维修基金续筹办法。

2、业主委员会同意缴交维修基金的通知。

3、当地物业主管部门同意建立维修基金的通知。

4、代管银行同意开户的证明。

5、物业维修基金专用户账户委托书。

6、代管银行出具的物业管理维修基金拔划通知书。

7、维修基金续筹入账凭证。

8、业主委员会是、物业管理主管部门同意使用维修基金的批文(如已使用维修基金)。

(1)召开业主大会,业主大会同意按期缴交维修基金的证明文件。

(2)业主委员会同意物业管理公司按期收取维修基金的文件。

(3)政府有关部门的指导资料。将有关成立维修基金情况向物业管理主管政府部门报告,并得到政府部门的明确批复。

维修基金全部收齐的单位,所附资料与收到的部分维修基金单位基本相同。

七、房屋使用手册、装饰装修及业主公约等各项公众制度完善。2分完善2.0基本完善1.0不完善0。

1、房屋使用、管理、维修公约。

2、装修管理规定。

3、业主公约。

4、精神文明建设公约。

5、社区管理公约。

6、住户手册。

7、商户手册。

八、业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责。2分符合2.0基本符合1.0不符合0。

业主委员会筹备资料;

业主委员会选举文件;

业主委员会备案文件。

九、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同,双方责权利明确。2分符合2.0基本符合1.0不符合0。

业委会与物业管理企业签订的物业管理合同。

十、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案,并经业主委员会同意。1分符合1.0不符合0。

1、创优“物业管理优秀住宅社区”的实施方案。

2、物业公司的批示。

3、业主委员会的批示。

十一、社区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准,并制定具体的落实措施和考核办法。2分

制度、工作标准建立健全1.0;主要检查:

物业管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣0.2;

未制定具体的落实措施扣0.5,未制定考核办法扣0.5。

略:物业运营各标准作业流程。

十二、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装,佩带明显标志,工作规范,作风严谨。2分管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1;着装及标志符合0.5,不符合0。

对照标准,考评资料中可收入以下内容,以体现物业管理公司的规范性:

1、员工花名册,即在职员名录。

2、员工证件汇总表。

管理岗位员工,应有物业管理上岗证;

财务人员应有财务人员上岗证;

工程人员应有高压操作证、电梯操作证、电工证等政府主管部门规定的证件;

保安人员应有保安上岗证。

附:物业管理证样本复印件、财务上岗证样本复印件、电工上岗证样本复印件、保安员上岗证样本复印件、消防培训证书样本复印件。

3、职业道德培训记录。对员工加强服务意识和职业道德培训,保证严谨的工作作风。

4、职业道德规范。

5、员工行为规范。

6、各岗位服务规范用语。

7、员工着装规定。制定统一着装标准并要求员工按标准着装。

十三、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率。2分符合2。0,基本符合1。0,不符合0。

考评资料中可以包括以下内容:

(1)计算机应用情况简介。对参评企业的计算机使用情况进行简要介绍,例如各专业部门使用计算机的数量、功能、使用效果等。

(2)计算机使用管理规定。

(3)会计电算化管理制度。

(4)智能化设备功能及应用情况介绍经,包括本企业智能化设备种类、功效、使用情况等。

(5)智能设备管理规定,包括保障各类智能设备正常运行的各项措施。

(6)应用现代化工具进行管理的场景图片和操作记录。

十四、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。2分执行有关规定1.0。未执行0;公开1.0;未公开0。

按本项目要求,考评资料中应包含参评单位的以下信息:财务管理制度;会计制度;财务预算管理规定;财务收支年度决算编制规定;保证金管理规定;管理费收缴管理规定;管理费支出管理规定;有偿服务管理规定;维修基镏金管理制度;财务公开监督制度,企业合法纳税证明,企业收费许可证、管理费公开照片;等等。

十五、房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成册,管理完善,查阅方便。2分

包括房屋总平面图、地下管网图、房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.2。

房屋及共用设施设备档案属工程档案,是物业管理档案的重要组成部分,它一般包括:

1、房屋总平面图。

2、地下管网图(社区)

3、房屋使用情况统计册。

4、房屋大中修记录。

5、设备设施台帐。

6、设备设施的大中修记录。

7、设备设施安装资料及图纸。

十六、建立客户档案、房屋及配套设施权属清册,查阅方便。2分每发现一处不符合扣0.2。

1、用户档案管理规程。

2、用户档案总目录。

3、一套完整的用户档案。

十七、建立24小时值班制度。

设立服务电话,接受业主和使用人对物业管理服务报修、求肋、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,有回访制度和记录。2分符合2.0,值班制度不符合扣0。5,未设服务电话扣0.5发现一处处理不及时扣0.2,没有回访记录每次扣0.1。

考评资料要能反映出物业管理服务信息处理情况。包括参评单位服务情况简介,24小时服务制度,工程部值班制度,24小时安全保卫管理制度,用户投诉管理规程,服务质量回访调查规程,服务承诺制及有关原始记录(意见受理记录、回访记录、值班记录等)的复印件。

十八、定期向住户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建议及时整改,满意率达95%以上。2分符合2,0,基本符合1,0,不符合0。

考评资料中收入下列资料:调查制度、回访调查表、回访调查月统计、年核计表、调查问卷。注意回访调查表、调查问卷应收入经用户签名的原始记录。

十九、建立并落实便民维修服务承诺制,零修急修及时率100%返修率不高于1%,并有回访记录。2分建立落实1.0,建立但未落实扣0.5,未建立扣1.0,及时率符合0.5,每降低1个百分点扣0.1;返修率符合0.3,不符合0,回访记录完整0.2,记录不完整或无回访记录0。

考评资料中建议收入下列资料:维修服务承诺制;维修服务承诺检查落实制度和检查表样本;用户室内设施报修工作规程;维修工程验收规程;维修工程完成情况统计表样本;回访月统计表样本;工程维修单样本。

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