营改增后房地产企业自持物业经营方式的涉税分析与筹划
一、房地产公司自营出租
假设每年对外租金100万元（含税），由房地产企业自行对外出租，则涉税分析如下：
1.增值税100/1.11*11%=9.91万元
2.增值税附加：9.91*12%=1.19万元
3.房产税：100/1.11*12%=10.81万元
4.印花税：100/1.11*0.1%=0.09万元
4.企业所得税：（100/1.11-1.19-10.81-0.09）*25%
=19.5万元
5．净现金流：100-9.91-1.19-10.81-0.09-19.5
=58.5万元
二、成立商业管理公司，将物业转租给商业管理公司，商业管理公司对外出租
假设将物业以80万元含税价格租给商业管理公司，商业管理公司在以100万元的含税价格对外出租，涉税分析如下：
（一）地产公司
1.增值税80/1.11*11%=7.93万元
2.增值税附加：7.93*12%=0.95万元
3.房产税：80/1.11*12%=8.65万元
4.印花税：80/1.11*0.1%=0.072万元
4.企业所得税：（80/1.11-0.95-8.65-0.072）*25%
=15.6万元
5.经现金流：80-7.93-0.95-8.65-0.072-15.6=46.8万元
（二）商业管理公司
1.增值税100/1.11*11%-7.93=1.98万元
2.增值税附加：1.98*12%=0.24万元
3.房产税：0万元
4.印花税：80/1.11*0.1%+100/1.11*0.1%=0.162万元
4.企业所得税：（100/1.11-80/1.11-0.24-0.162）*25%
=4.4万元
5.净现金流：100-80-1.98-0.24-0.162-4.4=13.22万元
两个公司合在一起的总现金流：
46.8+13.22=60.02万元
此种模式如果想要降低整体税负,必须继续降低第一道租金,但存在关联交易租金明显偏低而被调整的风险。
三、成立商业管理公司，委托商业管理公司进行管理，商家直接与地产公司签合同，商管只是管理合同。租金由商贸公司代收，但租金发票由地产公司开具给客户，商业管理理公司向客户收取一定的物业管理费用
地产公司收取租金80万元，商业管理公司收取管理费20万元，涉税分析如下：
（一）地产公司
1.增值税80/1.11*11%=7.93万元
2.增值税附加：7.93*12%=0.95万元
3.房产税：80/1.11*12%=8.65万元
4.印花税：80/1.11*0.1%=0.072万元
4.企业所得税：（80/1.11-0.95-8.65-0.072）*25%
=15.6万元
5.经现金流：80-7.93-0.95-8.65-0.072-15.6=46.8万元
（二）商业管理公司
1.增值税：20/1.06*6%=1.13万元
2.附加税：1.13*12%=0.136万元
3.印花税：0万元
4.企业所得税：（20/1.06-0.136）*25%=4.68万元
5.净现金流：20-1.13-0.136-4.68=14.05万元
两个公司合在一起的总收益：46.8+14.05=60.85万元
该方案风险在于：
1.商业公司免费为地产公司提供服务可能会被视同销售服务，
2.商管公司20万元管理费的合理性问题
3.地产公司租金80万的合理性。
