解决物业服务中存在问题的对策

1.加强法制宣传，提高物业公司和业主的法律意识。

凡事都有规矩，没有规矩，不成方圆。物业管理服务也是在我国从计划经济走向市场经济后而产生的一种新型行业。以前居民、业主大都以单位自建、集资建设职工宿舍，大家都在一个单位不必找人管理、服务，且一般就一栋或两栋宿舍，而如今随着生活水平的提高，一家、甚至一人有几套住房，面积也大，公共场所也大，公共设施更完善，光靠个人自觉远远达不到安全、环保、幸福指数和和谐共处的标准。这就促使了每个业主与物业服务企业的物业服务合同的产生，在这方面虽然法律、法规不健全，但也有《物权法》、《物业管理条例》等法律、法规进行规范，这就需要相关部门进行家喻户晓的宣传，使双方在物业服务活动中明确各自的权利、义务，不为蝇头小利引起纠纷，不为失去合法权益丢掉原则。和睦相处，共建和谐社会。

2.明确职责，齐抓共管，促使物业管理服务健康发展。

权利是义务的结果，义务是权利的保障，没有义务就没有权利。物业服务企业所服务的小区业主都是从各个地方因购买商品房走到一个小区的，故应首先从商品房的质量抓起，有上好的房屋质量，业主不必成天为房屋开裂、漏水、不安全而与物业服务企业引起纷争，物业服务企业也不必成天为业主去解决本不属于自己服务范围外的工作，把有限的精力投入到范围内的服务工作中去，确保物业服务工作的质量。其次借着当前走向基层、服务基层、为民执政活动的开展，相关部门多去小区了解一些纠纷引起的原因，确实为业主、物业服务企业解决一些燃眉之急的事情，如公共设施维修基金、环境卫生、垃圾的及时、就地处理问题。开发商交房时遗留的问题，如道路通行、房屋质量、可视对讲、防盗门质量问题等等，应责成开发商及时完善。

3.发挥基层组织、业主委员会的作用，将纠纷化解在萌芽之中。

一个小区少则上百户、多则上千户，人口密集，生活、居住在一起，难免为日常生活发生矛盾，如不将矛盾及时化解，又没有一个出面调解的基层组织，矛盾又将转化为对物业管理服务的不满，产生抵触情绪，其结果又是拒交物管费。而物业服务企业在基本的物管费欠收的情况下，也难以做好各项物业服务工作，在此情况下，急需一个沟通平台，化解怨气，如设置小区社区，成立业主委员会，社区主要化解业主之间的矛盾，不使矛盾升级。业主委员会则主要化解业主与物业服务企业之间的矛盾。而现在就我市所有的小区，也只有为数不多的一两家成立了业主委员会，实际上也还未发挥其作用，而大量的纠纷目前仍靠业主个人与物业服务企业之间进行沟通，在无效的情况下，只有诉至法院。

4.完善立法，加强监督。

目前关于物业服务的法律规定只有《物权法》有部分规定，主要针对物权所有人即业主对物业的使用权等的规定。再就是国务院《物业管理条例》，该条例对物业管理规定较详细，但对业主大会、业主委员会的成立时间未作明确规定，致使大部分住宅小区形成多年也未成立业主大会、选举业主委员会，业主与物业服务企业也只有前期物业管理合同约束各自行为，而前期物业管理服务企业又是开发商临时选聘的，其合同约定根本无法适应物业管理服务具体内容，导致业主与物业服务企业矛盾不断发生，致使房地产行政主管部门又无法进行监督管理。为此，应尽快完善成立业主大会，选举业主委员会的法律规定，该项工作应由何部门具体负责等的立法，做到在物业管理服务中有责任主体，而不是现有的“指导下”成立业主大会、选举业主委员会，以确保物业管理服务中业主和物业服务企业合法权益得到有效保护。法院作为纠纷双方最后一道解决纠纷的防线，也应本着实事求是的态度，做好协调、加强沟通的平台作用，多做调解工作，分清责任，化解纠纷。通过上述各种途径，加强沟通协调、监督，物业管理服务行业才会健康发展，在双方和睦共处中得到双赢。