写字楼工程服务品质检查考评标准

工程

1通用

按规定建立设备设施档案，索引便捷、内容完整、无遗漏、与实际相符，并妥善保存一项不符合扣0.2分3.5

机房、设备环境整洁，标识清晰，主要设备有专人负责，通风、照明等符合要求

强制性要求检测的应符合国家及地方法规要求一项不符合扣1分

签订维修保养合同，合同在有效期内，并及时归档一项不符合扣0.2分

供方应按要求提交设备设施维修保养计划，计划经项目相关技术人员审定后实施并将实施结果上报工程部

供方按照保养计划或合同约定开展设备设施保养工作，故障修复及时；

按规定对设备设施维修保养供方进行现场监管，监管频次、内容/项目明确，若出现违约情况，应按照约定进行有效处理，相关记录清晰、完整、真实、可追溯；按文件要求填写供方评价表

供方服务人员持有效上岗证件（从业资质）；相关资质、上岗证件资料完整归档

供方提交的设备设施维修保养报告（记录）及时、清晰、完整、真实、可追溯

特殊工种持证上岗，持证上岗率100%一项不符合扣1分

各专业人员熟悉本岗位操作规程及安全操作规程

每月对能源消耗进行统计分析，发现问题及时采取相应的措施，编制、上报能源消耗月报表一项不符合扣1分

2电梯

标准化管理及标识电梯大厅、轿厢、机房应各种标识齐全（包含服务指引标表识、安全提示标识等）一项不符合扣0.2分3

电梯轿厢、电梯轿顶、井道、底坑的环境、卫生、通风、照明等符合要求；电梯空调运行良好，空调停止时电梯通风系统能正常运行；电梯呼梯、显示装置等物件外观完整、功能有效、动作无误；轿厢、井道、机房无异味；电梯厅门、轿门门槽内无杂物

应急装置及救援电梯机房、电梯轿厢内紧急救援装置完整无损、标识齐全、功能有效；启用电梯轿厢内紧急呼叫系统时，值班人员20秒内应答一项不符合扣1分

有电梯突发事件应急预案，每年必须进行一次困人救援演习并有详细记录。

维修保养有年度、月保养计划、每月召开供方列会、并有记录；电梯保养工作进行前必须先发通知告知业主保养停梯事件；维保作业时间应避开使用高峰期，维修保养过程中设置明显警示标识、保养单必须能和计划相对应。电梯故障、困人记录清晰一项不符合扣0.2分

年检需要年检的电梯必须在到期前2个月前通知维保单位进行报检，年检合格，合格证书始终在有效期内。电梯年检报告，、合格证等年检过程中的资料必须保存完整，合格证涨贴在电梯内指定位置。一项不符合扣0.5分

运行电梯运行稳定（如启动、制动、有无异响、门开门闭等）、平层准确（平层误差不超过±5）、每台电梯每月故障不超过2次，日常巡查记录、月检记录清晰、完整、真实、可追溯。一项不符合扣0.5分

3消防系统

维修保养按规定（或计划）开展消防设备设施维修保养工作，有保养计划和维修记录。一项不符合扣0.5分4

现场消防设备、设施、器材（灭火器、消防栓、应急灯、防火门等）完好、无缺失一项不符合扣0.5分

运行状况定期巡查消防设施和器材（如灭火器、消防栓等），巡查记录清晰、完整、真实、可追溯一项不符合扣0.2分

消防水系统处于备用状态（如主管道阀门常开无关闭，消防水泵表压、水池水位正常）一项不符合扣1分

气体灭火系统运行正常无故障，重量/压力达到规定要求

测试烟感加烟报警测试符合要求，定期检测、保养，记录清晰、完整、真实、可追溯一项不符合扣0.5分

定期进行消防联动测试，记录清晰、完整、真实、可追溯

4供配电系统

巡查按规定进行日常巡视，按时记录，若发现异常情况能妥善处理并立即上报一项不符合扣0.2分2.5

维护保养制定供配电设备的保养计划，并按计划实施，相关记录清晰、完整、真实、可追溯一项不符合扣0.5分

应急处理有停电应急预案，有相关演习或处理记录（现场询问电工对应急预案的熟悉程度）一项不符合扣0.2分

运行状况发电机组备用状态（蓄电池电压、仪表、油位、水位等）良好，每月进行空载试运行，空载试运行记录数据（记录）清晰、完整、真实、可追溯一项不符合扣0.5分

发电机组能正常启动（现场测试），操作人员按规定正确操作一项不符合扣1分

5给排水系统维护保养制定并落实给排水设备保养计划，相关记录清晰、完整、真实、可追溯一项不符合扣0.5分2.5

巡查供水泵、潜水泵运行正常，运行及巡视记录清晰、完整、真实、可追溯一项不符合扣0.5分

水池/水箱安装高、低水位和溢水报警装置，报警装置灵敏、可靠，采用安全电压供电一项不符合扣0.5分

二次供水水池/水箱溢水口、排气口加防虫网罩一项不符合扣0.5分

相关沟、井、渠、池、管等排水设施完好，无堵塞、渗漏、溢水等现象，排水口有明显标示。一项不符合扣0.2分

清洗二次供水水池/水箱定期清洗消毒，有水质检验合格证一项不符合扣0.5分

应急处理有停水、跑水应急预案，有相关演习或处理记录（现场询问员工对应急预案的熟悉程度）一项不符合扣0.5分

6智能化系统

维护保养制定并落实智能化系统设备保养计划，相关记录清晰、完整、真实、可追溯一项不符合扣0.5分1.5

运行状况监控、门禁、红外线等系统正常运行，故障修复及时，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯一项不符合扣0.5分

7房屋本体与公共设施日常巡查楼宇外立面无大面积脱落，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯一项不符合扣0.2分4

天面、楼梯、走廊、地下室、公共道路及其附属设施基本完好、无堆放杂物及违章占用，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯一项不符合扣0.2分

公共照明及其附属设施基本完好、整洁，巡查记录清晰、完整、真实、可追溯一项不符合扣0.2分

公共洗手间便器、洁具、烘干机、排风扇、照明、隔板等设施使用正常无故障一项不符合扣0.2分

标识各种标识完整无残缺、破损一项不符合扣0.2分

设备房管理制度资料机房管理制度齐全，规章制度、重要系统图和有效证件等资料上墙一项不符合扣0.2分3

物品摆放设备房物品摆放整齐有序，工具配备齐全一项不符合扣0.2分

应急物资设备房按消防要求配备足够的灭火器和应急照明灯一项不符合扣0.5分

防鼠板设备房安装防鼠板，防鼠板高度不低于60CM一项不符合扣0.5分

标识设备房门上有明显设备房（名称）标识，有“机房重地，闲人免入”或类似的警示标识，一项不符合扣0.2分

设备房内的开关、阀门、单体设备等部位有明显的状态标识，管道有介质流向标识，各操作开关清晰标明控制的状态、功能或动作区域(部位)等信息一项不符合扣0.2分

为防止误操作，供配电设备房在存在误操作风险的部位设立“严禁合闸”、“严禁拉闸”等警示标识，其他重要和操作有危险的设备、部件有警示标识一项不符合扣0.5分

8安全管理

无人值守的设备房加锁一项不符合扣0.5分

设备房内严禁吸烟，现场无香烟、烟头、烟缸、打火机、火柴等吸烟用具一项不符合扣0.5分

设备房（管、井）内严禁堆放易燃、易爆等危险品或其它危险源一项不符合扣1分

传动设备需加装防护罩一项不符合扣0.5分

供配电和涉及高压电路的设备房地面铺设检测合格的绝缘胶垫一项不符合扣1分

环境检测重要设备房内（如监控中心、消防控制室、电梯机房等）配置温度湿度计，环境温度保持在40摄氏度以下，湿度保持在80%以下（有特别要求的除外）一项不符合扣0.5分

9钥匙管理

制定并落实钥匙管理制度，钥匙指定专人专柜统一管理，登记、复制、更换、借用、归还等记录清晰、完整、真实、可追溯一项不符合扣0.2分1

电梯三角钥匙、生活水箱钥匙专门管理，管理有序，无非专业人员借用现象一项不符合扣0.5分