佳兆业物业公司品质检查标准——设备管理

一级指标二级指标检查标准检查方法扣分标准

人员素质（3分）高中或中专以上文化程度。

个人档案资料齐全，具有本专业初级等级证书或操作证书。

具有一定本专业的理论知识，懂得基本的安全知识。

具有一定本专业的工作经验，熟悉各类设备故障应急处理方法。

具有在市电停电时能够手动启动发电机，能够与安全员配合，对电梯进行盘车救人。查看技术员人事档案，现场询问技术员相关知识一个问题点扣0.5分

管理要求（8分）基本要求设备维修保养责任人明确。

各类维修保养计划完善、有效实施并有相应的报批备案。

维修现场有提示、警示标识，维修中止或结束应及时清理现场并把维修结果知会相关人员。

现场的作业指导书齐备有效，并严格按照公司体系文件及相关规定进行日检、月检、季检、年检进行保养并填写相关记录。

设备易损耗件应有适量库存，重要零配件应有备用。

《设备（工具）汇总表》完整，专用工具受控，绝缘手套、绝缘鞋、高压验电笔在有效期内。

技术员个人工具受控、完好、齐全。

对于发电机不能自动启动、供配电不能正常投入、给排水出现异常、电梯故障等情况有应急预案。

万用表、钳形表等测量工具，远程压力表应定期检测，保证其准确性。

加工维修工具每月至少维修保养一次，漏电设备、缺少保护设施设备等存在安全隐患的设备不得使用，技术员使用设备时设备间保证有效安全间距。

及时完整填写设备管理软件，重要维修、更换零配件、故障原因填写清楚。

〈机电设备年度检修计划〉编写完善，并确保按计划实施。

发电机不能自动启动，供配电不能正常投入，给排水出现异常等情况应有应急预案。

电焊机焊钳、面罩完好，电焊机外表、线圈、各接线柱完好，接线柱标识清晰，焊把线，接地线完好，长度足够。疏通机钢丝能正常使用，没有生锈，各配件齐全。

氧焊设备压力表完好，焊枪、割枪完好，氧气与乙炔瓶需要相隔10米以上。

切割机开关灵活，切割片连接牢固，换向碳刷磨损在要求范围内。检查现场、质量记录和制度一个问题点扣0.5分

服务供方管理服务供方监督管理制度健全，并有效落实。

服务供方按合同约定提供服务，零配件更换等按合同条款执行，达到合同约定的服务质量标准，维保记录完整。

按合同约定定期对服务供方的服务质量进行检查、评估、考核，对存在的问题及时提交服务供方并跟进整改；电梯月度评估问题整改措施及整改效果；季度抽查问题整改措施及整改效果。空调水处理水质检测报告问题整改措施及效果。

续签服务合同前，须对上一合同期服务供方服务质量进行整体评估。检查质量记录一个问题点扣2分

停水/停电/停气突发性（包括市政）停水、停电、停气必须及时查明原因，确定恢复时间，统一信息口径，及时以短信、广播等形式通知客户，并张贴书面的情况说明。

计划性停水、停电、停气的，市政性质的在接到通知后当天通知住户，非市政的必须至少提前2天通知住户并做好解释工作。

停电后要按照要求及时启动发电机，向公共设备供电。

对于停电后会造成单元门、苑门不能正常开启的，应用钥匙及时打开，派人值守，方便住户出入。

计划性停电的，应提醒住户关闭电器。超过2小时的停电应提醒养有观赏鱼的住户在停电期间为鱼补充氧气；超过8小时的停电应该提醒住户不要在冰箱内储存物品。

停水清洗水池的，要提醒住户做好储水准备，提醒养有观赏鱼的住户2天内不要换水。查看记录一个问题点扣2分

设备房管理(见备注说明)设备房配置所有设备房地面应平坦、干燥、防滑，墙面应平整、干燥。

噪音和振动可能影响住户的设备房应该有保证住户不受影响的隔音减震措施。

所有使用中的设备房应配备应急灯，灭火器应按照每30平方米配置1个4公斤灭火器、每个配置点至少配置2个灭火器,不得超过5个灭火器；发电房、电梯机房使用二氧化碳灭火器（E类火灾场所不得选择装有金属嗽叭喷筒的灭火器）；灭火器应放置稳固，其标识朝外，顶端离地不得超过1.5米,置于易发现的出入口或过道处。

供配电设备房应悬挂供配电系统图，悬挂的电器系统图必须与实际情况完全相符，各种开关接线标注正确；

设备操作作业指导书齐全、有效并上墙。

控制中心、配电房、变压器房、空调机房、电梯机房、电脑机房等对温度、湿度有较高要求的设备房应配置干湿温度计。

有水源或给排水管网的设备房，应设有排水设施和预防措施，重要设备上端有排污管等设施时，应在该设备上方加装喇叭口、挡板等。

设备房照明足够，能够满足设备维修保养的需要。

设备房具有防鼠措施，安装防鼠板，电缆沟、井、槽有封堵。

供配电设备房配电柜前后柜应有符合要求的绝缘胶垫；配电柜、操作箱（柜）、设备底座接地电阻值小于4欧姆。

每平方米需要10W的亮度，节能灯减半，亮度分布均匀。

所有标识安装位置适当，醒目，清晰及完整。供本电设备房应在显眼位置设立“严禁合闸”等移动标识的统一挂放点。

具有防鼠措施，安装防鼠板；设备房内有良好的排水设施；重要设备房设置有防水设施、积水井有超高水位报警装置。现场查看一个问题点扣0.5分

设备房标识设备房门上应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识。

设备房内的开关、阀门等要有明显的状态标识、警示标识；管道要有流向标识；操作有危险的设备、部件要有“危险！勿靠近！”或“危险！勿操作！”等警示标识。

每台设备配有“设备卡”，卡上应标明设备名称、设备编号、型号、主要技术参数、生产厂家、出厂日期、出厂编号、启用日期等。

所有设备房应标明设备责任人，设备房内所有配电箱、柜及控制箱、柜应有显示其名称、作用及责任人的标识。现场查看一个问题点0.5分

设备房环境地面、墙面干净、整洁，无积尘、无积水。

设备表面无积尘、无油污，无油漆脱落生锈现象。

设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下（锅炉房参照相应设备技术标准要求）。

严禁堆放易燃、易爆及无关物品，工具、用品摆放整齐。

设备房内严禁吸烟。检查现场一个问题点扣0.5分

设备房安全所有设备房的钥匙控制中心均需要有备份，并且是有效的；无人值守的设备房必须加锁，控制中心须留有所有设备房备用钥匙，且有效。

易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全。

非技术人员进入设备房、非设备责任人操作设备必须征得设备责任人的同意。

外来人员参观设备房，需部门负责人同意并指派专人陪同。检查现场、询问责任人一个问题点扣0.5分

发电机（见备注说明）油箱房安装防爆灯，箱底有消防沙，油箱油位在80%位置并且储油量不超过1000升，油箱应有透气管，油箱应接地，油箱与发电机联接管及阀门管名、阀名及状态标识，油箱上应标明容积及正常负荷下每小时用油量,确保油箱未渗漏油。

机油油色正常，油质没有污黑现象，油位在L-H之间接近H处。

冷却水清澈、干净，没有杂质，水位正常。

发电机供给系统、冷却系统、润滑系统无渗漏现象。

蓄电池配置二组，电池应配备充电装置，起动传输导线线径足够、连接牢固，二组电池装有切换开关，开关切换装置具有防止同时闭合或同时断开的连锁装置，至少每2月轮流切换使用。

蓄电池电压、电解液液位、电解液比重应定期检查，镉镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，应及时补充电解液，蓄电池电解液适量，不应露出极板。

蓄电池不能发生外部短路、电压失常、电极板膨胀、气塞孔堵塞、电解液内含有机杂质、严重爬碱等现象。

蓄电池经常保持浮充状态，定期作定充保养，电池端子绝缘良好，表面清洁无电解残液，充电状态不允许开盖；蓄电池上标明开始使用的时间，一般使用二年后需特别关注。

发电机排烟设施无漏烟现象，排烟水处理系统各阀门应有状态标识，水处理系统水蒸汽应不能返回至发动机排气口。

正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置，每月至少启动试运行一次，每次运行时间为8-12分钟，当月已经正常运行超过12分钟的可不做试运行。

发电机启动后各部件无异常声响，无异常震动，转速稳定，输出电压符合标准要求；发电机具有防止向电网反送电的装置。

具备自动启动功能的发电机须安装模拟市电停电启动开关，在每次接到市电停电通知后，在停电前一天须模拟市电停电启动并记录运行参数。

发电机每周至少进行一次全面巡查，发现问题及时处理并留下记录。

发生停电事故后5分钟内，发电机必须能够启动运行，并至少能连续运行4小时。

发电机接地可靠，对噪音污染已影响业主生活的发电机房应有隔降噪音措施。

发电房送风机能在发电机启动前启动或与发电机同时启动，排烟风机与发电机联动并具有延时停止功能。

发电房送、排风机在气体灭火系统启动时能关闭。

风机转动部分是否存在安全隐患。现场查看，模拟启动一个问题点扣0.5分