天津市物业管理行业营改增问题实施细则

天津市物业管理行业营改增问题实施细则

一、抵扣

（一）物业服务企业可用于抵扣的费用主要有哪些？只有办公用品、水电费吗？

答：一般纳税人购进的货物、加工修理修配劳务、应税服务、固定资产、无形资产、不动产，能够取得符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的增值税扣税凭证，用于应税项目并且是一般计税方法的都可以抵扣，但要符合相关文件规定要求。

政策依据：

《营业税改征增值税试点实施办法》第二十五、二十六、二十七条

《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》

（二）企业是一般纳税人，租金收入按简易方法5%计征，物业管理服务收入按6%计征，请问企业用自已的产品维修了房屋附属设施（如消防设施）可以抵扣吗？

答：如果企业经营范围有生产货物，使用自产的产品用于维修房屋附属设施不属于视同销售的情况，无需确认收入计算销项税额，也谈不上进项税抵扣。如果是使用外购货物用于维修，支出不超过不动产原值50%的，可以一次性抵扣。

政策依据：

《增值税暂行条例实施细则》第四条

《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条

《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》第三条

（三）一家物业服务企业管理多个项目，进项税额该如何核算？

答：根据企业具体核算要求确定，为便于纳税申报表的填报，可以按税率设置二级科目，分别核算不同税率的增值税进项税额。对于不动产的抵扣，应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。

政策依据：

《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》

（四）为项目工作人员购买的工作服和为总部工作人员购买的工作服是否都能够抵扣？

答：工作服如果是公司要求在办公时间必须穿戴的，可以抵扣，否则属于福利性支出不可以抵扣。

政策依据：

《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条

（五）企业提供伙食费及宿舍租金是否属集体福利，进项税额是否可抵扣？

答：属于集体福利，不能抵扣。

政策依据：

《营业税改征增值税试点实施办法》第二十七条

（六）企业食堂开的发票可以抵扣吗？

答：福利支出不可以抵扣

（七）私家车用于出差，产生的油费、路桥费可否抵扣？

答：企业由于生产经营需要，租入其他企业或具有营运资质的个人的交通运输工具（含班车），发生的租赁费及与其相关的费用，按照合同（协议）约定，凭租赁合同（协议）及合法凭证，准予扣除。企业由于生产经营需要，向具有营运资质以外的个人租入交通运输工具（含班车），发生的租赁费，凭租赁合同（协议）及合法凭证，准予扣除，租赁费以外的其他各项费用不得税前扣除。私家车用于出差产生的油费、路桥费不能抵扣。

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（八）物业服务企业“营改增”后比以前减轻了流转税税负，但由于人工成本占绝对比例，感觉在减轻流转税的税负上力度稍小，是否可以抵扣与差额抵减同时使用？

答：目前不可以。

（九）物业服务费为“酬金制”的，增值税销项税额的计算是以酬金为基数还是以业主缴纳的全部物业服务费为基数，取得的进项税额能否抵扣？

答：包干制应就全部物业服务费作为计税基础，酬金制仅以付给物业服务企业的服务费为计税基础，但同时要注意合同签订，条款约定很重要。

二、代收代缴

（一）物业服务企业有很多代收代付的水、电、电话户名都不是自己企业的，该如何处理？

答：营改增之后，所有行业的应税行为全部要交增值税，原来的差额征税能够通过取得进项税专用发票解决重复纳税的情况，因此只有财政部及国家税务总局明确规定的情形可以差额征税。天津开发区国税对于物业公司收取的水电费问题区分两种情况对待。

一是物业服务企业销售水、电行为，供水、供电公司统一将水、电销售给物业服务企业统一结算收取水、电费，并且向物业服务企业开具销售发票，再由物业服务企业向住户收取水、电费的行为，属于物业服务企业销售水、电行为，应当核定相应税目税率按销售货物计算缴纳增值税。

二是物业服务公司代收水、电行为，物业服务受供水、供电公司委托代收水、电费，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

1.持有相关代收协议；

2.物业服务企业不垫付资金；

3.代收水、电费时，将供水、供电公司开具给用户的货物销售发票转交用户；

4.物业服务企业按销货方实际收到的价款与客户结算，并另外收取手续费，手续费部分按经纪代理服务计算缴纳增值税。

（二）国税对物业服务企业代收水电费，有简易征收3%的税率政策吗？

答：没有

（三）办公楼物业向水电公司交总水电费，然后向各业主按表收取水电费。各业主需物业服务企业提供正式发票，企业如按国家规定价格收取并开票给业主（按规定不允许加价收取），物业服务企业将承担开票税，造成企业开票越多承担开票税越多，在代收水电服务中造成企业亏损。对此问题，物业服务企业应怎样解决？

答：电费、商业用水不存在此问题，进销项可以相抵，民用水存在此问题，可与客户协商。

三、开具发票及税率

（一）营改增后，客户要求换票的，账务如何处理？

答：账务处理同时做一笔冲回收入，一笔确认收入。

（二）物业服务企业是一般纳税人，提供维修服务，是按17%开具发票，还是按6%开具？

答：要分析业务实质以及合同约定，维修内容是单独签订还是包含在物业服务中，单独签订的加工修理配劳务按17%，包含在物业服务中的维修服务按6%。

政策依据：

《营业税改征增值税试点实施办法》销售服务、无形资产、不动产注释。

（三）企业房屋出租的税率如何掌握，简易征收可以抵扣进项税吗？

答：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。简易征收不可以抵扣进项税。

政策依据：

《营业税改征增值税试点实施办法》第一条（九）款

（四）保安公司开具3%的普票，说是差额征税，但是按照47号文规定是否应为5%？

答：3%的普通发票，是保安公司按小规模纳税人以取得的全部价款和价外费用为销售额的方式开具的发票，保安公司如果选择差额纳税的方式，其开具的发票应是5%的税率。

政策依据：

《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》

《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》

（五）酒店里提供的会议室，开具会议费发票是按照6%（会议展览）缴纳增值税，还是按照11%（不动产租赁）缴纳增值税？

答：除使用会议室外，还要提供会议服务，包括会场布置、会议期间提供倒水服务等按6%，仅提供场地没有任何的人员服务按11%。

（六）营改增后，我公司陆续收到部分绿化企业和食材供应商开具的“增值税普通发票”，税率和税额栏均为“***”，所属国税部门解释为对方单位免征增值税，因此我方不能抵扣。但其中包括家庭农场提供的蔬菜和迎宾猪肉等，是否符合税法规定的“按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13％的扣除率计算进项税额”？如果不可以按13％扣除进项税，那么税法上所讲可以扣除的需要具备哪些条件？取得什么样的票据？

答：农产品收购发票限于纳税人在收购从事农业生产的个人销售自产的农业产品时使用；从绿化企业或食材供应商处取得的食品，应凭对方开具的增值税专用发票上注明的税额进行抵扣；如果对方是免税单位，其不能对外开具增值税专用发票。

政策依据：

《营业税改征增值税试点实施办法》第五十三条

四、经营模式

（一）我单位是混合兼营企业，既有销售又有物业出租，原来物业出租未收到的租金挂“其他应收款”，现营改增，是否改挂“应收帐款”？

答：物业出租是企业正常的经营业务，发生的欠收租金应当记入“应收账款”核算。提示：对于合同约定了付款日期但实际未收到租金时，已经发生纳税义务时间，应当按规定计算缴纳增值税。

（二）物业行业中的多种经营场地服务费收入，增值税发票上应该开什么项目？

答：发票开具项目要结合合同签订内容以及实际服务内容，同时还要考虑开具内容导致适用税率变化的情况。一般开具内容可以包括物业管理费、附加管理费、维护服务费等。仅提供租赁服务不提供相关配套服务，如场地租金、仓库租金、灯箱租赁费、海报位租赁费等等，按照租赁不动产缴纳增值税，适用税率11%。提供设备租赁、POS机租赁等，按照租赁动产缴纳增值税，适用税率17%。收取停车费按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用税率11%。收取水电费按照销售货物缴纳增值税，适用税率分别为13%、17%。

（三）劳务派遣公司的发票应该如何开具，比如劳务派遣，可以开差额的增值税发票吗？

答：选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

五、其他问题

（一）预估收入要先预交增值税吗？

答：判断是否需要缴纳增值税，首先要看是否发生了应税行为，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，即产生纳税义务，如果先开具发票的，开具发票的当天即产生纳税义务。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（二）物业服务企业收取2016年4月30日前物业费欠费，经法院诉讼调解后，按折扣价收取，对于判决不能收回的欠款，如何退回已交的营业税？有无相关规定和处理方法？

答：《试点有关事项规定》（十三）试点前发生的业务规定，试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。准备合同、原收费凭证、完税凭证、法院判决书以及主管税务机关要求的其他资料，向原主管地税机关申请退还。

（三）不动产租赁收入预缴，是否需要去各不动产所在地税务局缴税？

答：纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报，具体计税方法见下表

其他个人出租其取得的不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

（四）符合规定安置残疾人就业的企业，营改增后能享受到什么优惠政策？

自2016年5月1日起，每安置一名残疾人员每月最多可享受当地省（含直辖市）人民政府批准的月最低工资标准4倍金额的退还。以我市为例，今年7月1日起天津市最低工资标准调整为月1950元，企业每按规定安置残疾人员1名，每月最多可退还增值税7800元，安置残疾人员越多，退还税款越多。

（五）物业行业安排退伍军人的税收优惠政策需要什么必要条件？

答：分免税和扣减增值税两类优惠。

1.免税规定：

为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业，凡安置自主择业的军队转业干部占企业总人数60%（含）以上的，自领取税务登记证之日起，其提供的应税服务3年内免征增值税。享受上述优惠政策的自主择业的军队转业干部必须持有师以上部队颁发的转业证件。

2.扣减增值税规定：

对商贸企业、服务型企业、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用自主就业退役士兵，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，最高可上浮50%，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准，并报财政部和国家税务总局备案。本条所称服务型企业是指从事《销售服务、无形资产、不动产注释》中“不动产租赁服务”、“商务辅助服务”（不含货物运输代理和代理报关服务）、“生活服务”（不含文化体育服务）范围内业务活动的企业以及按照《民办非企业单位登记管理暂行条例》（国务院令第251号）登记成立的民办非企业单位。企业自招用自主就业退役士兵的次月起享受税收优惠政策，并于享受税收优惠政策的当月，持下列材料向主管税务机关备案：

（1）新招用自主就业退役士兵的《中国人民解放军义务兵退出现役证》或《中国人民解放军士官退出现役证》。

（2）企业与新招用自主就业退役士兵签订的劳动合同（副本），企业为职工缴纳的社会保险费记录。

（3）自主就业退役士兵本年度在企业工作时间表。

（4）主管税务机关要求的其他相关材料。

3.上述所称自主就业退役士兵是指依照《退役士兵安置条例》（国务院、中央军委令第608号）的规定退出现役并按自主就业方式安置的退役士兵。

4.按照《财政部国家税务总局民政部关于调整完善扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策的通知》（财税〔2014〕42号）规定享受营业税优惠政策的纳税人，自2016年5月1日起按照上述规定享受增值税优惠政策，在2016年12月31日未享受满3年的，可继续享受至3年期满为止。《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）附件3第一条第（十二）项城镇退役士兵就业免征增值税政策，自2014年7月1日起停止执行。在2014年6月30日未享受满3年的，可继续享受至3年期满为止。