物业服务质量第三方考核客观指标及评分细则

物业服务质量第三方考核客观指标及评分细则

项目测评指标分值考核方式评分细则及操作说明

一、依法财务管理20分

依法持证停车收费3分现场考核

停车收费取得《经营性停车场许可证》，在有效期内，并在醒目位置公示。无证经营，扣3分。证件超出有效期限1年内，扣1分，超出有效期1年以上，扣2分。未在醒目位置公开扣1分。

依法按时上缴维修金5分资料考核

除非经业主大会批准并向区维修金中心报备，日常维修金应由物业公司依法应按季缴入政府专户，每少缴10%扣1分，扣完为止。从市、区维修金中心（网站）获取该公开数据。

依法使用维修金4分资料考核

使用专项维修资金，须经业主大会批准，或经政府部门责令强制使用。对于维修资金使用，物业公司提供相应的业主大会表决资料或者政府责令强制维修等文件。维修金使用数额，与业主大会表决或政府责令维修数额一致，从市区维修金中心网站获取该数据。未依法依规使用或使用数额与业主大会授权金额不一致的，该项不得分。

依法公示财务收支3分资料考核

特区条例规定要求酬金制小区每季度公布物业服务费收支。物业公司提供文件及照片。未按规定公布，该项不得分。包干制小区公示专项维修资金使用报表，未公示该项不得分。

依法接受业委会审计财务5分现场考核

酬金制所有账目都应接受审计，包干制公共收益和维修金应接受审计。拒绝或不配合审计的不得分，业委会出具意见。

业委会未要求审计或无业委会的该项不计分（不得分、不扣分）。

二、房屋设施设备管理32分

房屋及共用设施设备档案4分资料考核

①宗地红线图②竣工总平面图（包括单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料）③房屋建筑面积测绘报告④建设单位移交的共用设施设备安装、使用和维护保养等技术资料⑤物业公司对建筑及设施设备的维修维护保养记录⑥住户档案、房屋及其配套设施权属清册。每一项不具备扣0.5分。⑦以上所有资料除住户档案外均可供业主公开查询，该项行为未实施则扣1分。

房屋天面、墙面、地面等维保5分现场考核

全面巡查或至少抽查3栋房屋天面、地面、墙面，①效果：发现裂缝、漏水、面砖、涂料等装饰材料脱落，每发现一处扣0.5分；②责任：核查物业提供的登记及维修记录，物业无记录或该处损坏未记录在册、或该处损坏记录在册但已记录超过1个月的，扣0.5分。注意：若物业公司证明相关损坏是由于不可抗力原因造成，则不扣分。

消防系统运作5分现场考核+资料考核

现场考核4分①至少抽样三处模拟火警，实测烟感器、报警系统正常运作；发现1处失效扣1分；②随即抽查3处，消防安全通道发现1处不畅通、消防栓内发现没有水、通道无应急照明、消防器材配置不全或失修、过期的，发现1处扣1分。

资料考核1分消防设施设备清单、维修维护保养记录、消防部门安全检查文件、消防安全应急制度，每发现一项不具备扣0.5分，扣完为止。

电梯系统运作5分现场考核+资料考核

资料考核3分①建立电梯设备台帐及设备清单，妥善保管电梯安装，调试等原始资料。②电梯运行及保养、修理过程的记录表建档，保存期为两年。③每月两次的电梯保养，并认真填写保养记录。每发现一项不具备扣0.5分。④每台电梯正常的2次维保及此过程中的维修之外，发现1次维修则为1宗故障，扣0.5分。查阅维保公司记录与业主投诉记录。

现场考核2分电梯运行平稳、无噪音；门机开合正常；电梯机房通风、照明良好；发现一处不符合扣0.5分。紧急呼叫设施设备运行正常，有人24小时值班应答，发现一处故障扣0.5分，无人应答扣2分。抽查电梯总数量的20%进行检查。

无电梯的该项不计分（不得分、不扣分）。

监控系统运作4分现场考核+资料考核

现场考核3分监控摄像头等部件损坏率在5%内不扣分，超过5%的，每多5%扣0.5分；无专人实时值守监控的扣1分。监控记录保存多于半个月不足1个月，扣0.5分，不足半个月，扣1分。分数扣完为止。

资料考核1分查看监控系统维保维修记录，无记录扣1分，损坏的摄像头等监控系统部件未记录在册，或记录在册但超过30天没有维修，每发现1处扣0.2分。分数扣完为止。

无监控系统该项不计分（不得分、不扣分）。

门禁系统运作4分现场考核+资料考核

现场考核2分小区出入门禁系统正常或出现问题应在15天内完成维修，如果门禁系统超过15天无法正常使用的扣1分。无门禁系统该项不得分、不扣分。

资料考核2分查看门禁系统维保维修记录，无记录扣1分，系统部件损坏未记录在册，或记录在册但超过15天没有维修，每处扣0.2分。

无门禁系统该项不计分（不得分、不扣分）。

停车场道闸系统运作2分现场考核+资料考核

现场考核1分运作正常，每发现1处故障扣0.5分。

资料考核1分查看停车场道闸系统维保维修记录，无记录扣0.5分，系统部件损坏未记录在册，或记录在册但超过15天没有维修，每发现1处扣0.2分。

无停车场道闸系统该项不计分（不得分、不扣分）。

共有道路和管线维护1分现场考核

道路通畅、路面平整，发现一处不通畅、不平整、积水（致使无法正常通行）扣0.2分；发现井盖缺损或丢失并未围挡和采购维修扣1分。室外公共供电、通讯管线统一入地或入公共管道，无架空管线，发现一处有问题扣0.2分

供电照明等设备运行1分现场考核

供电设备运行正常，配电室设施、路灯、楼道灯等照明设备完好，发现一处有问题扣0.2分（抽查3栋楼宇及公共区域）。

供电设备已移交供电部门抄表到户的，该项不计分（不得分、不扣分）。

供排水设施设备运行1分现场考核

设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染，发现一处有问题扣0.2分

三、安全秩序管理15分

盗窃案发率7分资料考核

入室盗窃案发率1年1宗案件扣2分，每多1宗扣1分；机动车盗窃案，每宗扣3分；非机动车盗窃案，每宗扣0.5分。涉及物业管理的治安案件，每宗扣0.5分。从街道综治办获得该数据，注意排除小区红线外的案件。

保安值班巡逻3分现场考核+资料考核

现场考核1分保安尽责，在岗保安从事与工作内容无关的活动，每发现1处扣0.5分。采取暗访形式。

资料考核2分24小时值班与巡逻记录不完善，每发现1处扣0.5分。由物业公司提供当月或上月巡逻记录。

车辆管理3分现场考核+资料考核

现场考核1分每发现1台机动车乱停后未作警示措施的（贴告示条、通知业主挪车）扣0.2分

资料考核2分随机抽查上月下班高峰期10分钟的监控记录，对比监控与登记记录，对外来车辆进出无登记的，每发现一次扣0.5分。

突发应急处置2分现场考核

①日常物业管理突发事件处理预案，消防安全突发事件应急处理预案，设备故障应急处理预案，内涝突发事件应急预案，每缺1项扣0.5分。②每月开展消防安全检查不少于2次，每发现少一次扣0.5分。③1年内未举行消防演练（查看演练方案及照片），扣1分。物业公司提供相关文件和证明材料。

四、环境卫生管理8分

环卫设备2分现场考核

按照每50-120户设置1个垃圾分类收集点、垃圾箱，且保持周边整洁，每设置少一个扣0.5分，垃圾箱不洁、污水滴漏或残破每处扣0.5分。

清洁卫生3分现场考核

在垃圾分类收集点、垃圾箱之外每发现一处卫生死角或大件垃圾扣1分。（业主偷棑大件垃圾，管理处应及时清理，并向当事人索偿）

绿化植被3分现场考核

发现绿化植物有病虫害、斑秃，小区地面黄土裸露（0.5平方米以上，不包括树荫下），每处扣0.5分；每发现1处绿地被占为停车场或功能改变的扣1分。

五、物业管理综合评价25分

物业服务费收缴率5分资料考核

3个月内缴费率在98%以上得满分，每低3%扣1分，低于80%得0分。物业公司应提供当月或上月银行对账单以供核算，如不提供，该项不得分

账户独立核算2分现场考核

小区财务收支单独立户，独立核算2分，否则0分。物业公司应提供当月或上月银行对账单以供核算，如不提供，该项不得分

预算决算共识3分现场考核

物业企业季度预算、决算接受业委会审核2分，年度预算、决算接受业委会审核1分，不接受0分。无业委会的该项不得分、不扣分。

财务收支平衡5分资料考核

收支盈余得5分，收支平衡得4分，收支亏损按照亏损金额占总收入比例计算，亏损在5%以内得3分，亏损在5%-10%得2分，亏损超过10%得0分。物业公司应提供上年度财务报表。

物业合同处有效期2分资料考核

物业企业与开发商或业主大会合同处于法定2-5年的有效期内为2分，合同超期则视超期年限在1年以内1分，超过1年0分。物业公司应提供物业合同。

合同约定定岗定编2分资料考核

合同有约定并且得到执行2分。多于或少于合同约定3人及以内得1分，多于或少于3人以上得0分。

合同约定服务标准、考核办法和奖惩措施3分资料考核

物业服务合同中对于物业服务标准作出明确约定的加1分，对于业主如何考核有明确约定的加1分，对于业主考核后有奖惩措施约定的加1分。

合同约定各项外包服务价格、考核与奖惩3分资料考核

小区有电梯、保安、消防、清洁、绿化等专项服务外包的，考察物业合同中是否约定了专项外包后的服务标准、价格、考核办法与奖惩措施，每项外包合同有相关约定的，得1分。

注：小区无电梯、门禁、监控、停车场道闸等设施而无法评分的，或没有业委会而无法考核是否接受审计或预决算共识的，“该项不计分（不得分、不扣分）”，视为本考核不包含该项目，总分相应扣减，再同比换算为百分制，与其他小区比较。