浅谈物业管理与社区服务的关系

物业管理与社区服务既有区别又相互联系，弄清二者之间的区别与联系，对物业管理企业正确处理好物业管理与社区服务的关系，兼顾物业管理主业与社区服务的双重任务，促进物业管理和社区两个文明建设事业的共同发展，实现社会效益、经济效益、环境效益的统一具有十分重要的意义。

一、物业管理与社区服务的区别与联系

1、物业管理与社区服务的区别

物业管理与社区服务的区别主要表现在以下几个方面：（1）基本涵义上的区别，所谓物业管理是指：物业管理企业受物业所有权人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、治安、交通和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整洁，并向物业所有权人和使用人提供综合性的有偿服务。所谓社区服务是指：社区服务单位（包括街道办事处、居委会、社团组织、企事业单位、物业管理企业等），为了满足社区居民日常生活需求，并为他们提供一种基础性保障和福利性照顾等，而开展的各种有偿和无偿性的便民利民服务。（2）实施管理与服务组织机构的区别。物业管理服务，是由物业管理企业（公司）负责开展和实施的，凡在物业管辖区内的一切涉及到物业管理方面的项目和内容都由物业管理企业（公司）统一领导、统一计划、统一安排、统一落实，参与物业管理有组织机构是单一的。而社区服务，是由参与社区服务的单位共同负责开展和实施的。目前，虽然主要由社区街道、居委会、社团组织通过建立各种服务机构来开展和实施社区服务工作，但为了充分挖掘社区资源，调动社区内一切积极因素，共同满足社区居民日常生活需求，共创文明社区和文明城市，社区范围内的企事业单位、物业管理企业等也可以发挥自身的优势，通过独立和联合建立各种服务机构，积极开展和实施社区服务工作，因此，参与社区服务的组织机构是多方面的。（3）服务对象的区别。物业管理的服务对象是物业管理企业所接管区域内物业所有权人和使用人，其物业管理服务的对象具有局限性。是受物业所有权人和使用人的委托，通过双方签订物业管理委托合同，在确定物业管理企业与物业所有权人（业主）各自的权利和义务关系的基础上，为物业所有权人（业主）提供各种物业管理方面的服务。物业管理企业为物业所有权人（业主）提供物业管理服务和业主接受物业管理服务等方面存在一种契约关系，并受这种契约关系的制约。而社区服务的对象是社区范围内所有的居民和用户，不仅包括物业管辖区内的物业所有权人和使用人，而且包括不属于物业管辖范围的居民和用户，以及暂住和流动人口，社区服务的对象比较广泛。社区服务的服务方和被服务方，在提供服务和接受服务等方面是自愿的，不受物业管理委托合同这一契约关系的制约。（4）服务内容的区别。物业管理的服务内容，主要包括物业管理企业辖区内房屋建筑的维修养护管理，房屋设备维修养护管理，环境绿化管理，环境卫生管理，治安管理，道路车辆管理等。物业管理企业在提供这些服务方面需要收取物业管理费，是有偿性的服务。而社区服务的内容，主要是与满足社区居民日常生活需求，为他们提供基础性保障和福利照顾，而开展的便民利民服务项目，主要包括社区老年人服务，残疾人服务，儿童服务，优抚服务，就业服务，文化服务，教育服务，卫生服务，医疗服务，治安服务，家政服务，以及其他与居民生活相关的各种便民服务等。所提供的社区服务项目一部分具有经营性质，是有偿性的；一部分具有福利保障性质，是无偿性的。

2、物业管理与社区服务的联系

物业管理与社区服务不仅具有区别，而且有密切的联系，二者之间的联系主要表现在：（1）物业管理主业中某些服务项目包含社区服务的内容。物业管理公司所开展的物业管理服务项目虽然以所管物业和物业区域为主，但其中某些物业管理服务项目也包含社区服务的内容，并与社区服务的目标相一致。例如物业管理中的环境卫生管理、治安管理既是物业管理企业从事物业管理服务中的一项经常性的工作，也是社区环境建设与管理、社区服务必不可少的内容。（2）物业管理主业以外的某些多种经营服务项目构成社区服务的一部分。为了巩固、发展和扩大物业管理，增加物业管理企业的收入，实现“以业养业”。物业管理企业除了要做好辖区内与物业管理相关的主业工作外，还必须坚持“一主多副”的经营思想，积极开展与居民衣、食、住、行、文化娱乐等相联系的商业、服务业等有偿性的多种经营服务项目，而许多多种经营服务项目本身就是社区服务的内容，构成社区服务的一部分。例如家政服务，医疗服务，文化教育、体育服务，中介服务等等。物业管理企业开办的这些多种经营服务项目本身就是社区服务的内容，物业管理企业开展这些多种经营服务项目，收取一定的服务费用，不仅为企业增加了收入，而且满足了社区居民的日常生活需求，方便了居民的生活。由此可见，物业管理工作包含着社区服务的内容，社区服务寓于物业管理的实际工作中，二者之间存在密切不可分割的联系。

二、如何正确处理好物业管理与社区服务的关系

1、正确处理好物业管理主业和参与社区服务的关系

物业管理的服务对象及服务内容与社区服务的对象及内容的区别，决定了物业管理企业的主要职责和目标是做好物业管理主业工作，即坚持以物业管理企业所管辖区域内全体物业所有权人和使用人为服务对象，接受业主的委托，认真做好与物业管理主业相关的房屋及设备的维修养护、环境绿化、环境卫生、治安保卫等项管理工作。由于这些工作是物业管理的主业，因此，必须认真对待，努力做好。每一个物业管理企业都要认真贯彻和遵守物业管理委托合同中的相关规定，明确本企业在物业管理方面的权利和义务关系，牢固树立“服务第一，业主至上”的宗旨，加强与业主的联系，接受“业主委员会”的监督，通过开展及时、热情、周到的物业管理服务，为业主和用户创造一个安全、舒适、整洁、文明的社区环境和生活、工作环境。坚持以物业管理为主业，把主要精力放在搞好与物业管理相关的工作上去，是物业管理企业的首要任务和根本职责，是衡量一个物业管理企业工作优劣，服务质量和水平高低的重要标志，那种只管收费、创收，不管物业管理服务质量的作法，是坚决要制止和改正的。

物业管理的服务项目和内容与社区服务的项目和内容的联系，又决定着物业管理企业有责任，有义务在做好物业管理主业工作的基础上积极参与社区服务工作。物业管理企业的工作范围在社区之内，物业管理企业作为社区管理单位之一，必须与社区服务工作紧密相联。况且，某些物业管理服务项目中包含着社区服务的内容，如环境卫生管理、治安环境管理等是与社区服务的内容相一致的。因此，物业管理企业在开展环境卫生和治安管理工作中，要注意克服“单打独奏”缺乏与社区街道、居委会、居民及公安派出所联系和协作的倾向。既要把这些工作作为物业管理主业认真抓好，又要从社区环境建设与管理的角度出发，从社区服务的范围出发，加强与物业管辖区内的街道、居委会、及公安派出所的联系和协作，和他们一样了解和掌握管辖区内业主和用户的情况，暂住人口和流动人口的情况等，联手与街道、居委会、公安派出所等社区管理组织，共同制定统一的社区卫生管理制度和社区治安管理制度，共同向业主和用户开展清洁卫生和治安防范知识的宣传教育，共同组建各种“社区志愿者服务队伍”，共同开展“群防群治”、“社会治安综合治理”工作。从而把物业管理与社区服务有机地结合起来，把创建物业管理优秀单位与创建文明社区统一起来，只有这样，才能在做好物业管理主业工作的基础上，在参与社区服务方面发挥更大的作用。

2、正确处理好物业管理企业开展多种经营服务与开展社区服务的关系

物业管理企业坚持“一主多副”的经营思想，在搞好物业管理主业的同时，为了满足辖区内居民的基本生活消费需求，开办一些传统性的多种经营服务项目，可为企业增加收入，实现“以业养业”的目的。如新建的规模较大的居住区的物业管理企业可充分利用区位优势和预留的临街房屋建筑，采取自办或租赁向业户收取租金的形式，开设零售商店、综合商场、饭店、药店、洗浴店、美容理发店、干洗店、装饰材料店、照像馆、各种专卖店等。为了促进社区服务业的发展，物业管理企业在开办传统性的多种经营项目时，应注意融入有偿性的社区服务项目，把传统的多种经营服务业与社区服务业有机的结合起来。如开办有偿性的家政服务，老年人服务，医疗卫生服务，房屋中介服务，文化教育体育服务等。开办这些社区服务项目，可进一步满足居民迫切需要解决的日常生活需求问题，同时也可为企业增加收入。

3、正确处理好自办与联办社区服务项目的关系

物业管理企业自办社区服务项目，应注意充分利用自身的条件和优势，选择适合于物业管理特点的服务项目，只有这样才能“扬长避短”取得良好的实效。（1）要充分利用区位优势。物业管理企业工作范围固定在社区某一区域内，在所管辖的区域内有固定的住户和人口，从而构成了一个巨大的固定消费群体和潜在的市场，这不仅为物业管理企业开展传统性多种经营服务提供了商机，而且为自办社区服务项目提供了前提条件。因此，要充分利用区位优势，通过调查研究，自办一些居民急需解决有一定需求量的社区服务项目。（2）充分利用物业管理专业化优势。物业管理企业作为物业管理专业化组织，有专门管理组织机构，专门的物业管理经营人才，专门的设备和设施等，可利用这些优势自办社区服务项目。如充分发挥懂得房地产和物业经营管理人才自办房屋租赁中心，房屋交易，估价，咨询服务；利用专门的设备自办房屋装修服务，搬家服务，居室保洁服务，洗车修车服务等。（3）充分利用房产物业“硬件”优势。如果物业管理企业隶属于房地产开发单位，则可利用开发预留的房屋开办老年人公寓、托老所、幼儿园、托儿所、文化娱乐中心、健身房、图书阅览室、录像厅，代办水、电、煤气、电话费等。如果物业管理企业不隶属于房地产开发单位，则可以优惠价购下预留房屋开办社区服务项目。

物业管理企业如果不具备条件和优势自办社区服务项目，还可以采取与街道、居委会、企事业单位联办社区服务项目。如与街道、居委会、社团组织联办“社区服务中心”，承担某些社区服务项目；与医疗卫生单位联办“医疗服务站”，开展社区医疗服务，开办家庭病房，老年人护理等服务；与疗养院、敬老院联办社区养老公寓、托老所；与商业、饮服务业联办“一条龙服务”，为业主和用户送货上门、送餐上门等；还可以联办其他一些社区服务项目。

4、正确处理好开展有偿性社区服务与无偿性社区服务的关系社区服务的基本功能和目标是一种基础性保障和社会福利性照顾，以满足社区成员最基本的日常服务需求。因此，社区服务项目一部分属于有偿性服务，一部分属于无偿性义务服务。物业管理企业作为一个企业，在搞好物业管理主业的同时，开展多种经营服务的和有偿性社区服务，可提高企业的经济效益，增加企业和职工的收入，弥补物业管理费用的不足，对巩固发展物业管理具有十分重要的意义。因此，开展有偿性的社区服务应是物业管理企业参与社区服务的重点。同时，物业管理企业作为社区管理单位之一，也有义务和责任承担一些与社区建设与发展，与社区文化建设和“两个文明建设”相联系的无偿性社区服务工作。因此，应正确处理好开展有偿性社区服务和开展无偿性社区服务的关系，抽出人力的物业按照建设部颁布的《全国优秀管理住宅小区标准》的要求，利用管辖区内娱乐活动场所和设施，定期组织居民开展各种健康有益的社区文化活动。积极配合社区街道、居委会、公安派出所开展各项义务服务工作，如利用管辖区小公园、小广场开展文化活动，举办“文艺演出”、“音乐晚会”、“电影放映”，举办居民自娱自乐的“纳凉晚会”、“京剧清唱”，举办“书画展”、“科普知识图片展”；开展楼院文化活动，开办文化园地专栏，宣传普法知识、文化知识、卫生保健知识、安全防范知识，烹饪知识等。开展全民健身活动，组织居民作健身操、跳舞、扭秧歌、打拳，举办各种类型的体育比赛等。积极配合街道、居委会、公安、派出所共同开展创建文明社区、文明住宅小区活动，共同制定住宅小区文明公约；共同建立“社区志愿者服务队伍”，开展义务护绿、义务巡逻、义务看门望锁、户院联防、社区群防活动。与社区街道、居委会联办“社区救助中心”，为社区居民排忧解难；共同开展义务咨询、帮困扶贫、优抚服务等。物业管理企业通过参与管辖区内无偿性的社区服务工作，不仅能促进社区精神文明建设的发展，而且能提高物业管理企业的声誉，提高物业管理的质量水平，从而为创建优秀物业管理单位，实现社会效益、经济效益、环境效益的统一奠定了坚实的基础。