实施物业管理产业化的条件和对策

自1981年我国成立第一家物业管理公司以来，据不完全统计，全国物业管理企业已逾2万家，从业人员200多万人。时至今日，面对发展如此迅速的行业，其作为一种新的产业类型已在社会化分工中被逐步认同，走产业化发展之路是未来物业管理的一种必然趋势。一、物业管理产业、产业化的基本概念产业是指一些具有某些相同特征的经济活动的集合或系统，是介于宏观经济与微观经济之间的中间层次，是有投入和产出效益的活动单位，是与社会生产力相适应的社会分工形成的表现。随着社会化大生产的不断发展，一些具有特殊社会地位、特殊社会分工的产业逐步从母体产业中分离出来，形成了一种独立的新产业类型。如物业管理作为一种新的产业类型已初具雏形。物业管理产业是指从房地产业中分离出来的，以物业（住宅、写字楼和商场等）资源为管理对象，通过物业管理企业对物业实施专业化的安全保卫、清洁绿化和维修养护等工作，以保持物业的良好功能，同时为住户提供安全、优美、舒适的生活和工作环境，以及为社会提供与物业相关服务业务的综合性服务行业。物业管理的产业概念已突破了传统意义上的物业管理所包括的内涵，而是以物业管理主营业务为中心，利用其上下游资源及产业链的关系，形成了一个更为广泛的业务范围及产业概念。产业化是指当今社会化大生产条件下一个行业的生产集中程度、规模程度和管理程度。联合国经济委员会对产业化的最新定义为：生产连续性、生产物标准化、生产过程各阶段集约化、工程高度组织化．尽可能用机械代替人工、生产与组织一体化的研究与实施。实施产业化可使社会有限的总资源在行业中得到最有效的、最合理的配置，从而产生最大的社会效益和经济效益。物业管理的产业化是指将物业管理资源商品化，通过物业管理的市场化、专业化、集约化等方式，将物业管理的产前、产中和产后等诸环节整合成一个完整的产业系统，以达到物业管理的规模化、专业化经营与管理，从而实现物业管理资源的优化配置。增加物业管理的附加值。提高整个产业的现代化管理水平。二、我国物业管理实施产业化已具备的基本条件我国物业管理经过20年的发展，已初步具备了实施产业化发展的基本条件。（1）具有规模庞大的物业管理产业基础。我国拥有数以亿计的物业规模，而且随着房地产业的迅速发展，物业管理规模将越来越大。据统计，目前我国城镇现有住宅80亿平方米。仅1979到1999年，全国城镇新建住宅达52.5亿平方米。“十五”期间，我国将新建城镇住宅27亿平方米。庞大的物业管理产业规模为物业管理的产业化提供了基础。物业管理的发展潜力在于随着经济的发展，生活水平的提高，人们对生存环境要求更高，买房买环境，住房求享受，对物业管理提出了更高的要求，这为物业管理产业化的发展提供了巨大的市场需求。（2）物业管理企业运作逐步规范，一批品牌企业正在崛起。目前，我国物业管理企业已逾两万家，虽然存在着较多问题，但总体上运作正在规范，在激烈的市场竞争中，一部分规模大、管理规范的品牌企业正在崛起。这种品牌企业的发展模式必将导致和推动物业管理的产业化。如深圳的中海、万科、大连的万达等。全国首批40家物业管理一级企业，以及其他著名物业管理企业的成长和崛起，将有力地推动物业管理产业化的进程。（3）社会化的其他行业对物业管理产业化的支持。物业管理的产业化主要是通过物业管理的专业化管理来实现的，即由社会上的专业化管理公司管理来代替目前由物业管理公司进行的一体化管理。目前，与物业管理产业相关联的行业已发展得较为成熟，如清洁、绿化行业、电梯维修及保养行业以及各种信息及智能化行业等。这些行业的发展与成熟，为物业管理产业化的发展与演变提供了强大的支撑。（4）管理经验和管理人才为物业管理的产业化奠定了基础。我国物业管理经过了20年的发展。已积累了相当多的管理经验，培养了一批优秀的管理人才，同时其他产业的产业化过程也为物业管理的产业化发展提供了借鉴作用。这些都为物业管理的产业化提供了基础和保障。（5）政府的宏观政策引导。1999年5月，建设部在深圳召开了全国物业管理工作会议，提出了物业管理的产业化问题，并对物业管理产业化进行了具体的部署。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》提出了要“规范发展物业管理业”，明确提出了物业管理产业化的概念，并要求物业管理与房地产业进行“分业经营”。当前，物业管理已经发展成为一个相对独立的产业。推动房地产开发、房地产销售和物业管理的分业经营，改变物业管理企业依附于房地产开发商的状况，逐步实现物业管理企业与房地产开发企业脱钩，独立进入市场，实施产业化经营己是大势所趋。三、实施物业管理产业化的对策（1）加快物业管理立法。物业管理主管部门和法律部门必须从国家法律的角度制定有关权威性的、统一的物业管理基本法律、法规及实施细则，规范政府、房地产开发企业、物业管理企业和业主的行为。真正实现《十五计划纲要》中“规范发展物业管理业”的要求。国家有关部门要抓紧修改、论证《物业管理条例》，使其成为物业管理发展的法律保障。与此同时，抓紧起草《物业共用部位共用设施设备基金管理办法》、《物业管理招投标管理办法》、《物业管理业主委员会规则》等规章，尽快建立和完善物业管理法律体系。（2）加强宣传，提高业主的消费需求，规范业主委员会的运作。通过宣传，提高业主对物业管理的认识，增强业主对物业管理活动支持和参与的主观能动性，改变业主对物业管理的消费习惯，提高业主对物业管理消费的有效需求。同时，积极引导业主委员会参与物业管理的招投标活动，规范业主委员会的招投标行为，促进物业管理市场化的进程，从而推动物业管理产业化的进程。（3）实施物业管理企业间的强强联合，实现物业管理的规模化经营。近几年，物业管理的规模化经营已成为共识。物业管理进行规模化经营能有效地优化资源配置，节约管理成本，增加物业管理附加值。因此，很多物业管理企业都自发地加快物业管理整合步伐，积极推动物业管理的规模化经营。如深圳市招商局物业在新千年之际，在全国范围内首次实施了物业管理企业的强强联合，已达到了规模化经营的水平。此次整合，对招商局物业管理资源进行了充分的优化配置，降低了管理成本，提高了管理水平，增强了企业的市场竞争实力，提升了企业的品牌，为招商局物业进行产业化经营与管理提供了基础。对于物业管理规模化经营的问题，我认为，规模化并不一定是管理面积的简单累加，而是要建立一种良好的运行机制，确定正确的战略目标，以防止盲目的扩张，造成管理资源的稀释，影响了经济效益和品牌的提升。（4）创建和提升物业管理企业的品牌，实行品牌化发展战略。品牌是企业发展的生命力，是对外扩张的利器。没有品牌的企业是没有发展前途的。物业管理实行品牌化发展战略，对物业管理企业实行优胜劣汰，促使一批小规模的物业管理企业逐步退出市场，可使物业管理有限的社会资源得到充分集中，从而实现物业管理的产业化经营。（5）在物业管理产业链上构筑产业化。行业和产业是两个不同的概念。产业是行业发展到一定规模，有市场竞争，有上下游资源，并有精细分工的情况下形成的。行业是一个单一的工商概念，产业是一个综合性的市场概念。我们认为，对物业管理产业的认识和集合要突破传统的物业管理范畴，要将原相关资源加以整合和集中。它应该是以物业管理经营为主业，通过整合物业管理的上下游资源，形成一种新的产业链而构成的一个整体产业。比如，我们可利用物业管理上游资源开展物业管理工程顾问、物业管理顾问、房地产二、三级市场的中介服务等。利用物业管理下游资源可开展环境工程服务、物料配送服务、商务活动、机电工程服务、家庭装饰服务以及家政服务等。物业管理之所以能够朝产业化方向发展，是我国房地产业和相关服务业发展到一定阶段的必然分化和集合。加快对物业管理产业化的研究和推进，将有利于促进物业管理的规模化、品牌化经营，将有利于推动我国第三产业的进步与发展。</p>