现代物业管理公司盈利模式分析

目前我国物业管理已经进入了“双向选择”的市场化运作时代。因此，在新的竞争环境中，物业管理公司如何组织和利用资源，开展多种经营，拓宽盈利空间，从而创造最大化的利润，增强市场竞争力，是值得我们研究的。本文所定义的盈利模式是指：物业管理公司如何组织和利用资源，通过哪些途径，提供什么样的服务来创造利润。一、对我国传统物业管理公司的盈利模式概括及评价1、传统物业管理服务体系目前我国物业管理公司提供的服务主要有两个基本大类：(1)基本服务：房屋、设备的维修、维护和保养，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的管理。(2)增值服务：代送牛奶、报纸，小孩接送，室内装修，电器修理，商务服务等。这两类服务有一个共同的特点：都是强“机能性”的，即服务结果是有形的、具有某种功能的，如：基本服务为业主创造的价值在于：房屋的保值、增值，设备的正常运行，业主安全感的获得，优美环境的创造；增值服务为业主创造的价值在于：为业主提供方便，给业主提供信息，节约业主的时间等。2、传统物业管理公司盈利模式的特点由上述物业管理服务体系，可以总结出传统的物业管理服务公司盈利模式具有以下几个特点：(1)物业管理公司创造利润的途径有两条：一是通过提供基本服务向业主收取物业管理费，二是通过提供增值服务向业主收取劳务费。(2)物业管理公司提供服务所利用和组织的资源主要是本公司自己的资源：如公司的专业技术、设备、管理人员等。3、对传统物业管理公司盈利模式的评价目前我国绝大数物业管理公司都是根据这种盈利模式来开展经营的，相对于最初的单靠“管房、养房”来收取较低的租金是一大进步；其中通过提供增值服务向业主收取劳务费来获取利润，这在国外的物业管理中是比较少见的，是我国物业管理实践中一个创新。然而，这种盈利模式也具有很大的局限性：经营思路狭窄，获利途径少，利润空间小。其中“利润空间小”主要是因为：(1)对于业主来讲，物业管理费是一项需要永久性投入，消费额较高的费用，对于全社会的普遍性利益影响比较大，鉴于我国目前的经济发展程度和业主的收入水平，国家对于这项费用的收取一般给予定价或指导价，限制了利润率(如：规定一般住宅小区物业管理的最高利润率在10％左右)，因此物业管理公司不可能从基本服务中获取高额的利润。(2)虽然目前我国绝大多数的物业管理公司都设置了增值服务项目来弥补利润的不足，但由于自身资源、能力及人员素质的限制，服务层次低(主要是劳动密集型)，服务项目少等原因，增值服务利润空间也还未能够被物业管理公司充分挖掘。在实践中主要表现在：物业管理公司的收费不能弥补开支，亏损的多。于是，把获取利润注意力转向擅自提高收费标准或者降低服务标准，以减少管理开支，从而出现与业主纠纷多、投诉率高等问题，不利于物业管理行业的发展。当然，物业管理公司可以采取许多措施来提高利润空间，然而，本文认为：物业管理公司经营者还应该从观念上拓宽经营思路，放开眼界，创造新的盈利模式。二、现代物业管理公司盈利模式1、现代物业管理服务体系为拓宽经营思路，物业公司必须改变以下几个观念：(1)在现代物业管理中，物业公司不仅是服务的供应者，还应成为服务的组织者，是服务的集成商；(2)在现代物业管理中，服务的对象不应仅局限于所管辖小区内的业主，还包括：建筑开发商、购房者、游离于社会中的服务供应商；(3)在现代物业管理中，物业公司可利用的资源不应仅限于本公司专业技术、设备、管理人员，还包括信息和知识，信息和知识已日益成为重要的资源；(4)在现代物业管理中，物业公司在提供“机能性”服务的基础上，还应给予业主提供“情感性”服务，创造良好社区文化氛围，为开发商和自身品牌创造价值，同时也使业主的物业有更大升值。按着此种思路，本文从系统的角度，构建了现代物业管理服务体系(见图1)。2、现代物业管理公司盈利模式与传统物业管理体系相比，要实现以下几个转变：(1)经营资源组织多元化、社会化。物业管理公司至少可以组织四类资源来创造利润：公司自身的资源，如公司的专业技术、设备、管理人员；公司积累的关于所管辖小区业主需求的信息资源；公司积累的关于物业管理方面的知识、经验；整合社会的相关资源。(2)利润来源的多元化。物业管理公司可以通过四条途径来创造利润：公司利用自身资源，在小区业主群体提供基本的基础上充分开展增值服务，收取物业管理费和劳务服务费；公司通过创建信息服务平台，把小区业主的需求信息“出售”给社会服务供应商，获取信息服务费；公司利用掌握的物业管理方面知识和经验向购房者和房产开发商提供咨询服务，获取咨询服务费，或在与开发商共同打造房产品牌中，接受开发商的补助；公司通过创建社区文化平台，向小区业主提供“情感”服务，虽然不能直接从这项服务中获得收入，但它能间接的创造利润。这一方面有利于开展日常管理工作，业主也愿意把更多的增值服务委托给物业管理公司；另外一方面有利于物业管理公司收集和积累关于业主群体的需求信息，因此，“情感”服务实际上起着“放大”利润的作用。(3)服务对象的多元化。在现代物业管理公司盈利模式中，物业管理公司所扮演的“角色”，既是服务的供应者又是服务的组织者，是现代服务集成商。服务的对象是多元的，不光是小区业主群体，而且包括购房者、房产开发商、社会服务供应商。三、现代物业管理公司盈利模式能够实现的理论依据具体地说：(1)资源是否能够组织和获取?这回答了物业管理公司是否能够提供这些服务。(2)被服务者是否存在这些服务的需求?这回答了物业管理公司提供的服务是否有可能实现。1、资源的组织、获取和利用信息资源物业管理服务(主要指基本服务)与一般的服务(如：法律咨询，教育，医疗保健等)有一个明显的区别：就是服务的提供者是在服务接受者的场所(如：住宅小区内)提供服务，服务的消费也是在服务接受者的场所内进行的。因此，只要基层管理人员在日常的工作过程中，有意识地调查、搜寻和积累，客观上物业管理公司是有条件获得业主的需求信息的。另外，物业管理公司在提供优质服务的基础上，通过创建社区文化平台，丰富业主的业余生活，加强与业主的沟通和交流，与业主群体建立起一种永久性的良好的感情关系，那么业主也会愿意主动向物业管理公司提供他们的需求信息。当然，信息要真正成为一种资源，还需要一个整理和评估的过程。首先，物业管理公司可以利用现代信息网络技术，建立社会服务供应商的信息。建立服务供应商的信息网络，通过有效的评估并以契约的形式，建立与供应商之间的长期或短期但及时的专业服务；其次，物业管理公司要根据业主需求信息建立业主需求档案数据库，以便及时填补供应商，这样业主和服务供应商，就能够走上这个由服务供应商的信息网络和业主需求档案构成的信息服务平台，实现服务交易。当然，物业管理公司作为服务组织者，还要懂得如何保护业主在消费过程中的利益，包括法律和政策咨询、交易代理、风险防范等，要切实为业主带来便利，使业主放心。知识资源主要包括：物业管理，房地产投资决策，房地产开发建设管理，物业租售经营方面的知识。当然，这些知识要成为可用的资源，还需要对知识进行管理。2、服务对象的需求业主群体的需求基本服务是行业规定物业管理公司必须提供的，物业管理公司必须认识到它的重要性：做好基本服务是与业主建立信任关系从而获得增值服务项目的前提。因此，做好基本服务是加强业主对物业管理公司提供服务的偏好，使得业主愿意向物业管理公司购买增值服务。随着人们生活水平的日益提高，收入的增加，消费观念的转变，社区服务日益社会化已呈明显趋势，图2是一份对某小区业主增值服务需求的资料：而且在本世纪末，随着经济收入、文化素质，生活品位的逐步提高，人口结构等的变化，增值服务更有广泛的市场容量。图3列出了几种市场需求量递增趋势比较明显的增值服务：增值服务项目导致市场需求量的递增的因素-----------------------------------------------------------------------------------------------------社会养老服务*本世纪初，我国人口老龄化速度很快，老年人比例显增*老年群体有特殊的心理和生理状况，生活圈以邻里和社区为主*家庭“一孩化”，使相当一部分老年人的居住生活需求必须通过社会解决优质教育服务*家庭“独身子女化”*知道经济到来，社会竞争日益激烈*国家“素质教育”的提倡居家休闲服务*家庭消费模式的转变，温饱型→小康型*消费结构的转变，食品支出占家庭全部消费支出的比例下降，文化、旅游、娱乐方面的比重递增*“双休日”制度，使得休闲时间增加-----------------------------------------------------------------------------------------------------因此，增值服务有着巨大的市场需求量，利润空间巨大。当今社会竞争日益加剧，工作压力不断增强，人们渴望在紧张的工作之余获得充裕的休息，以释放疲劳，恢复精力，为节约时间和“寻找成本”，人们也愿意把一部分增值服务让物业管理公司来提供。购房者的需求对于业主来说，购买物业是一项长远的高额投资，物业管理服务是日后与业主的生产、生活和工作质量息息相关的，业主当然也希望自己的物业能够保值、增值。因此，业主在购买物业之前对将来的物业管理服务的质量是非常关心的。另外“服务”这种商品有一个显著的特点：购买前难以试验其质量的好坏。而且业主在购买物业时，与开发商往往存在着某种程度的“信息不对称”。因此，业主是有向“专家”咨询的需求的。另外，一些业主还会有房产再投资决策，物业租售经营方案等方面的咨询需求。房产开发商的需求在传统意识中，人们常常把物业开发看成是发展商、设计院、施工单位的事，物业管理是在房屋建成后才开始的，似乎开发时期与物业管理无关。于是，发展商委托设计院作规划设计，绘制图纸，然后又委托施工单位建筑施工，再聘请工程监理单位参与工作质量监理。但经常一俟房屋建成交付使用后，便会出现许多不尽如意的事。有时严重地影响了日后的物业管理。随着业主的“买物业就是买管理和服务”观念的增强，开发商已经把物业管理服务看成是售楼的一个“卖点”，因此，为了避免物业开发过程中出现诸如此类的问题，除了开发商、设计单位、施工单位应认真执行国家有关标准和严格把关外，开发商也愿意聘请富有物业管理经验的物业公司提前介入，参与物业的开发过程，为自己提供咨询和监督服务，改进、完善物业的具体设计，完善物业的使用功能。社会服务供应商的需求尽管社会服务供应商可以脱离物业管理公司，通过报纸、劳务中介所等途径获取业主群体的需求并提供服务，但是如果与物业管理公司合作，并成为长期稳定的合作关系，会给自身带来更多的利益。(1)社会服务供应商可以长期地、及时地从物业管理公司得到业主的需求信息，降低了获取需求信息的时间成本和不确定性；(2)物业管理公司可以把业主的一些专业性强，具有一定技术和知识的，自身无能力提供的服务“外包”给社会服务供应商来完成，从而最大限度的满足业主的需求。因此，基于自身的利益，社会服务供应商是有向物业管理公司购买业主的需求信息的需求的。所以，基于上述的分析，理论上现代物业管理盈利模式在实践中是可行的。四、结论现代物业管理公司盈利模式，较为适应信息时代经济需求的现代物业的服务体系，其主要的作用在于：从系统地角度，拓宽了传统物业管理服务内涵，从而给物业管理公司经营者创造经济效益提供了一个崭新的经营思路，同时通过构建了现代物业管理服务体系，从而使现代物业管理经营者通过多种途径来最大限度地满足业主的需求，创造了社会效益，是一件十分值得探索的事情。</p>