停车场物业管理服务的问题探讨

停车场，作为建筑物的配套项目或组成部分，同建筑物的主体或全部一样，随着物业管理市场化的深入和发展，成为物业管理和物业管理服务的重要组成部分。物业管理和物业管理服务的相关内容必须或者必然涵盖停车场的管理服务，而伴随着购车潮的到来，车位、车场管理，停车服务等一系列的问题成了都市热门的话题。现就有关问题探讨如下：一、停车场的业权一般情况下，在一个多业主共有的建筑物（含商厦、写字楼、住宅小区等…）里，停车场（或车位）的业权也是多业主或共有的。一个大的建筑物，或者一个建筑群，由于建设的需求，形成相对集中或散布在建筑物各角落而形成的停车场（或车位），一方面由投资者持有或投资者为收回投资而出售形成个人（或某个群体）所有；一方面由于建设成本的分摊或配套形成共有。投资人出售后的业权归属个人（或某个群体）的不需多论，而在建筑里属于共有的却是比较复杂的问题。由于建筑规划的需求停车场属于配套建设，而配套需要则形成了成本分摊；由于战时需要，高层建筑均有了人防工程设施和设计人防工程需求后余留的面积。然而成本分摊的行为属企业行为，形成成本分摊的范围、标准、依据尚没有权威的机构和法律依据去约定。于是共有的停车场（或车位）的经营管理等一系列的问题是物业管理所不可忽视的。二、车辆停放及物业管理服务费之前某市曾因为停车费的定价问题闹得沸沸扬扬，个中原因除了定价或高或低以外，主要还有定价的主体问题，也就是那些车场（车位）属于由政府定价。由于该市政府的定价方案把住宅小区的停车场作为统一的政府定价范围，混淆了住宅小区中存在着投资者个人投资所有和小区共有业权车位的不同性质，明显侵犯了私权的受益权。所以车辆停放的定价存在着尊重产权的问题。车辆停放、车辆保管、停车场管理、物业管理服务是在一个停车场里同时表现的四个方面，现时一些地方的政府、企业尚未能在这些方面加以区别，尤其是在收费标准的确定上，模糊了场地租赁、经营、服务和保管的界线。物业管理市场性操作比较明晰的企业都会把停车场（或车位）的收费分为场地占用费和管理服务费。但不管是一个价还是两个价，目前国内停车经营和车辆停放消费尚不具备完全的保管价。业内人士呼吁把停放车辆的管理服务费设定为保管性质和保管性收费，与当前的法律环境和保管责任义务的设定不匹配，当前物业管理中的一大难点。三、停车场管理服务收入的分配按上所述，停车场的经营收入包括场地租赁收入、管理性服务收入、保管性服务收入、维护性服务收入，收入的分配自然又应分别归属业权所有者、经营者、服务保障者、保管责任者。本人曾作为参加过一次物业管理招标评标，某企业在标书中把停车场的管理人员和服务费用纳入了住宅部分的物业管理费支出预算，而停车场的收入则没有反映在住宅部分管理费的预算里。这个案例反映了当前部分物业管理企业的财务运作不甚规范。把停车场这一部分收计入企业的其他收入，从财务代理制的物业管理服务项目则显然是不合理的。概括地说属于建筑物共有部分的停车也应全额进入物业管理费收入，属于个人业权的车位应收取车场服务管理费也应归入物业管理费收入，而车位处分权收益权自然归属业权人所有。四、停车场的物业管理服务及延伸近年来，物业管理中车辆损坏、失劫的案例和官司不断出现，有些案件造成的损失直接地损害了物业管理企业的信誉和运作，更造成个别企业经济上的危机。物业管理中属于车场管理的职能、责任和车辆持有者之间的服务交换在现实中存在落差，也就是物业管理能收取的管理服务费，与其对管理服务责任之间形成的差别。某市对停车场的管理服务的设定还增加了“保管”责任。而相应的停放服务保管价格却与原来停放服务价格下调了15-30%。行业对此略有微词，但由于市场的发育，人们的消费观念尚未能按较高的保管服务收费，从而迫使车辆停放以物业管理服务收费的标准延伸责任为车辆停放、保管与服务的责任。五、关于停车场经营许可自从物业管理作为一个行业产生以来，停车场始终是物业管理委托的内容之一，而鉴于停车场涉及停放管理服务和经营与保管的功能，很多地方政府的职能部门又专门设定了停车场的经营许可规定，这种许可范围往往除了专业停车场；也包含了非专业的配套停车场。对于专业的停车场的审批和核定许可，是无可厚非的，但作为小区、商厦、写字楼等配套设施，包括地下室、人防工事，屋前楼后等也一律需经审批许可，这就直接地挑战物业管理的职能范围。既然物业管理是对一个区域或一座（组）建筑物（按广州市的设定是一个规划范围）而言，自然就包含了停车场的管理服务。同时配套或附属的停车场，因为有公益和非公益的，有个人所有和公共所有的，有自用和出租的情况，情况不一，占比不同，就应该是在物业管理经营范围内一并解决，而不应再行停车场经营许可的审批和发证，这也是节省社会资源，建立和谐社会之所需。</p>