王秀云：对沈阳市原有住宅实施物业管理的几点建议

摘要：笔者通过对沈阳市原有住宅物业管理现状的实地走访调查，认为实施统一的物业管理是解决沈阳市原有住宅存在问题的关键出路，并对此提出了几点建议。中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1671-8089（2007）02-0098-02沈阳市房产局为了进一步搞好物业管理体制改革，加强对原有住宅小区的物业管理，更好地为老百姓做好原有住宅小区物业服务制定相应的政策提供理论依据，决定对其所管辖的原有住宅的物业管理现状进行一次摸底调查。这是沈阳市房产局在保持共产党员先进性教育活动中，为老百姓解决实际问题，为百姓办好事，建设和谐社会和创造和谐、舒适的人居环境的一个重要举措。受沈阳市房产局的委托，笔者等人于2005年8月，对沈阳市房产局所管的原有住宅小区进行了抽样调查。根据此次调查的情况，提出对原有住宅实施物业管理的几点建议。一、沈阳市原有住宅物业管理的现状分析（一）沈阳市原有住宅的总量沈阳市原有住宅是指2000年以前建设的普通型的住宅。沈阳市截止到2005年6月末，原有住宅小区的建筑面积约为3000～4000万平方米。它们分布在沈阳市内的五个区，有的是单体建筑，有的是群体建筑。（二）原有住宅的管理状况经过走访调查，我们了解到：目前这一部分房产物业在管理上存在一定的问题，概括来说就是管理在弱化或日益消失，适应新形势和业主要求的管理尚未建立，目前处于无法管理的状态。沈阳市这些老旧楼房原来大都是单位公房或福利分房，属开放式小区。随着一些单位关停并转和实行住房货币化后，这些楼房就推向了社会，房屋多年失去了维修、卫生等物业服务，居住环境逐年下降。老旧楼部分业主习惯了以往单位管理服务的状态，对现行小区物业管理不理解。一些不住顶层和底层的业主，因房屋破损的几率较小，因此对自己所居住的管理小区漠不关心。特别是收取物业服务费时，业主掏钱难。（三）原有住宅的维修状况这一部分房产物业的维修很不及时。据反映，物业管理只负责公共部分的维修，也是常常不及时。至于业主屋内出现跑冒滴漏情况只能是自己解决，这给群众带来很多的不便，也造成很大的浪费。（四）原有住宅的管理、维修、收费情况据了解，物业管理所维修的公共部分是不收费的。但是，维修自有部分就会收费，而且没有固定的收费标准，嘴上说了算，要多少就得给多少。至于物业管理费，尽管费用低廉，收缴也很困难。（五）原有住宅的产权情况据我们到各区房产局了解，这些原有住宅的产权情况是：私有产权占70％左右，其他产权形式占30％左右。二、对原有住宅实施统一物业管理的必要性通过我们的调查了解，我们认为对这一部分房产物业应该实行统一的物业管理，其必要性有以下几点：（一）实施物业管理是保护国有资产的需要沈阳市原有住宅小区大约有3000～4000万平方米建筑面积，其中一部分是属于国有产权的，这部分就成为国有资产的重要组成部分。如果因管理不善，使每平方米每年按5％减值的话，一年下来总计减值150～200万元，累计起来这不是一笔小数目，如果管理起来就能为国家节约一定的建设资金。（二）实施物业管理是保护业主利益的需要对于物业所有者来说，住房投资占家庭消费投资的很大比例，有的人把一辈子的储蓄甚至是未来几年的收入都用于购房上了。因此，他们就会特别关心房屋的保值和增值问题。我们知道，物业建成后，经过若干年的使用后，就会出现不同程度的损坏，例如墙皮脱落、屋顶漏雨、墙体裂缝、管道和线路破裂、道路出现坑洼不平、机器设备出现故障等。开展物业管理可以使物业得到及时的维修、养护，延长物业的使用寿命，从价值形态上来讲，可以使物业保值和增值。（三）实施物业管理是维护城市形象和提高效率的需要从宏观的角度上讲，加强物业管理或普遍实行物业管理，能保持城市干净、整洁，是市容市貌的象征。从微观上讲，物业管理能为每一位业主创造出安全、舒适、优美的居住环境，为每一个工作人员提供一个安静、优雅的工作和学习环境。（四）实施物业管理是社会主义市场经济发展的需要随着我国经济体制改革的不断深化，必须要对旧的管理体制进行根本性的改革，变原来的行政性管理终身制为企业经营型的聘用制，改革的目标就是要实行统一的物业管理。三、启示及建议（一）启示根据我们对区房产局、直管公司和直管小区业主的初步调查、走访了解到的情况，笔者得到以下两点启示：1、从提高业主生活质量和提升沈阳改革开放大环境水平的角度出发，原有住宅小区的物业管理状况急需改善如果目前的物业管理状况得不到改善，就会产生以下影响：（1）给原有住宅小区的业主生活带来不便。例如：设施维修多数不及时、不到位。脏、乱、差不仅影响小区业主生活环境也影响公共卫生防疫。（2）影响沈阳城市的总体形象，不利于提升沈阳改革开放的大环境水平。随着中国加入世界贸易组织，东北振兴政策的落实，沈阳招商引资，世博会的召开等，沈阳的对外开放正在向纵深发展，并使沈阳获得前所未有的发展速度和发展机遇。沈阳要保持这样一个好的发展势头，在当前激烈的市场竞争中，需要不断提高投资的软硬环境建设水平。而原有住宅小区大多是原国有企业管理的房子，虽然分散，但多数在市区中心区域或大二环以内。脏、乱、差与越来越开放的沈阳大都市的总体形象不协调。因此，原有住宅小区物业管理状况的改善应该被提到沈阳大环境建设的议事日程表了。2、改善原有住宅小区物业管理现状的大方向应是统一化、规范化、专业化管理目前管理现状存在的主要问题是：从管理者的角度看，现在的直管房的物业管理多数是由区房产局直属的直管公司或其下属的物业公司管理，尽管有统一标准，但由于各种原因，事实上各公司的管理标准、管理水平也是各有千秋。大东区的可就其他小区管理的比较好，但也只是做到设施小修及时、到位，并且苦于收费难，更谈不上小区环境建设，其主要原因是资金捉襟见肘，有些管理人员素质也不够专业化。如果碰到煤气、水、电或不同直管公司管理范围的交叉问题，协调起来就更麻烦。在目前管理体制条件下，要改善管理难度较大。目前管理状态就是“维持”现状。从物业基础条件角度看，这些原有住宅大多房龄比较长，单位面积、楼距都较小；园区道路破损较多。而且有的院子里盖起一些小房子或堆垃圾、杂物，更有的把收的废品堆在院子里。有的院子里污水横流，甚至断壁残骸；由于房龄长，有的年久未修，电线负荷小，存在危险，要长久维持现状也很困难。所以从管理效益的角度看，基本没有正效益，多数是负效益。因此，只有统一管理，规范管理，专业化管理才会有规模效益，才会真正落实统一管理标准，提升沈阳环境水平，改善业主生活质量。（二）几点建议改善原有住宅小区物业管理现状的根本方法——改革现有的物业管理体制，实行市场化、民营化管理。1、市场化管理所谓市场化管理，就是引入竞争机制，按市场规则运作。具体说，就是管理者的选择通过市场招聘专业的物业公司，进行专业化的相对规范、统一的管理。这样做的好处有两点：（1）专业物业公司有专门的管理人员，可对小区建设进行全局性的相对长远的规划（因为有些小区房产破旧，但地理位置较佳，有动迁的可能性）。可以实行相对规范的管理，尽快提升小区的环境水平。所谓相对规范，是考虑原有小区的基础条件不可能实现与新建的商品房小区相同的管理标准。（2）业主维修等困难的解决能够及时到位，既方便业主，同时又能使小区环境得到改善，使其与沈阳这个大都市的整体环境更加协调。2、民营化管理现在的小区管理困难，除了服务质量、体制问题外，主要是资金短缺。由于小区管理不到位，业主不满意，尽管向业主收的物业费低廉，有些业主也不愿意缴费，这样物业管理资金就更困难，有些维修项目就更难以进行，形成恶性循环。大修项目靠直管公司投资，直管公司的资金是过去的积累或房改时收的维修资金，数量有限。随着市场建材的不断涨价，这些资金也是用一点少一点，杯水车薪，并且没有稳定的后续资金来源。如果实行民营化管理，管理者采用企业经营管理模式管理小区，就要考虑投入产出关系，讲究经济效益，尽力节约人力、物力、财力。市场化、民营化管理可典型示范，分步进行：（1）实行市场化、民营化管理，就是原有住宅小区的物业管理体制由计划经济管理体制向市场经济的管理体制转轨。可能遇到的困难：①业主观念问题。通过我们的调查了解，目前，还有一大部分人不知道物业管理之所以然，这里面既包括业主，也包括一部分物业管理者。因此要实施物业管理，首先就得在各个方面进行大力的宣传教育，解决人们认识上的误区，从思想上支持改制。②经济承受能力问题。我们走访的这些住宅小区，大部分住户都是一些老工人，他们大都是50年代就参加工作，现如今都退休在家，年龄偏大，基本上没有劳动能力，再加上体弱多病，收入又低，他们当中高收入者每月收入在600元左右，低收入者每月收入在300元左右，收入水平将成为制约实施物业管理的瓶颈。小区管理及服务的及时到位是业主所希望的。但物业公司是企业，在管理及服务到位的同时要追求效益，必须提高收费水平。但业主在观念上能否接受，经济上的承受能力如何，是关键因素。据我们调查，绝大多数业主渴望改变小区管理现状。由于这部分房产单位面积小，大多数是30多平米到60多平米左右，如果按物价局规定的最低收费标准0.50元∕㎡，按一户60平方米计算，就是30元/月，多数业主应可以承受，少数业主有一定困难，例如，退休早的职工，下岗人员，政府可采取一些措施，如适当补贴等。③小区基础设施条件问题。原有住宅小区多数是计划经济时期建造的，基础设施较差，政府应一次性投入一部分资金，进行适当的改善，使其基础设施具有一定的条件，再由招标的物业公司管理。否则，物业公司投入大，效益不好，影响积极性。（2）典型示范，分步进行。鉴于市场化、民营化、规范化管理，要探索市场化管理规律和给业主一定的转变观念的时间、空间，可先采取自愿、典型示范，由点到面分阶段完成转制，最终实行市场化、民营化管理。3、政府政策导向沈阳市应出台《沈阳市物业管理工作实施方案》，成立物业管理工作领导小组，创新管理模式。在原有住宅小区成立物业服务站，设立财会部、维修部和保洁部，开通服务电话，24小时专人值班。建立起以“街道办事处负责，社区居委会实施，物业办监督指导”的三位一体物业管理新体系，实行属地管理。建立市、街道、社区三级物业管理行政领导责任制，层层负责。街道办事处组织、协调、指导和全面落实辖区内的物业管理工作。社区居委会根据街道划分的住宅小区，组织成立业主委员会，协调业主和物业管理企业之间的关系。宣传、贯彻、执行物业管理相关法律、法规、政策，进行业务指导、考核及物业从业人员培训等工作。总之，通过一系列措施，可以规范原有住宅的物业管理，形成“小区是我家，管理靠大家”的良好氛围。</p>