第三篇 物业管理与房地产开发(土地开发与管理 基本知识)

第三篇物业管理与房地产开发

一、土地开发与管理

(一)基本知识

土地

未经人类开发的自然界原有的处女地，是人类生存发展的必要条件。广义的土地是一垂直系统，包括地球表面至地心乃至大气层一定垂直距离的空间面积，它是由土壤、地貌、岩石、植被、水文、气候以及受人类活动影响的地理位置等多种因素组成的一个独立的自然综合体。狭义的土地一般指地球表面构成陆地的土壤层，通常称之为地皮或地表。土地与人类有极其密切的关系，它以多种多样的属性满足人类的需要，使人类得以生存和发展:")土地是人类生息的基地和存在的物质条件;(2)土地是人类生产资料和生活资料的源泉;(3)土地是人们社会生产关系的客体。

国有土地

国有土地指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于国家所有的土地，是国家财产所有权的客体之一。

集体土地

集体土地指属于劳动群众集体所有的土地。集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农、林、牧、渔生产。

土地功能

土地的主要功能有:(l)负载功能。土地负载万物，不仅是一切生物的生存基地，而且是人类进行开发建设和生产活动的基础。(2)养育功能。土地以其具有的营养元素养育万物，包括人类以及生活在地表、天空、海底的一切动植物。(3)生产功能。土地本身就是农、林、牧、副、渔业的基本生产资料，没有土地，就没有农业。此外，人类生产必需的建筑材料、矿产资源也均出自土地。(4)观赏功能。土地自然形成的各种景观:秀丽的群山，奔腾的江河，浩瀚的大海，无垠的沃野等，颇具观赏价值，有利于陶冶人们的情操，丰富人类的精神生活。

土地的特征

土地的特征包括土地的自然特征和经济特征。土地的自然特征是:(I)土地位置的不动性，土地是自然生成物，它固定在地球表面的某个经纬度上，不可挪动;(2)土地的肥沃程度和土地位置优劣的差异性;(3)土地使用的耐久性，只要人们使用得当，其使用价值经久不衰，可以永续利用川的土地面积的有限性，土地是自然产物，属非再生资源。土地的经济特性:(1)土地的有限性以及由此引起的土地经营的垄断性;(2)在一定条件下，土地报酬递减的可能性;(3)变更土地使用方向的困难刊的土地所有权形式上的排他性和垄断性。

土地结构

土地结构亦称土地构成，在全国或某一区域的土地总面积中，各种不同性质和用途的土地面积所占的比重。通常以各类土地(如耕地、园地、林地、牧地、荒地和水面等)的面积在全国或某一区域土地面积中所占的百分比来表示。土地结构可以反映土地利用状况。合理的土地结构，有利于提高土地的利用率和优化土地资源的配置。

土地资源

土地、水、矿物、气候、生物等与地表、地下、空中和海洋中各种自然资源的总和。

地皮

可供建筑物使用的地段或场地，是土地使用中一种通俗的用地。

地价

土地使用权受让人获得土地使用权而支付给政府的金额，或是土地使用权人将土地再转移时所收取的金额。地价总额包括土地使用权出让金、市政配套设施费和土地开发费。

土地使用年限

土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。

土地使用费

土地使用者因使用土地按规定每年支付给政府的费用。

土地供应计划

一般由城市土地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求。土地开发潜力以及城市规划的要求制定。计划的内容包括:出让土地的面积、地点，土地上建筑物的性质，建筑面积及所需的建造费用，预计的地价收入，土地供应计划经市政府批准后纳入城市整体计划，对外公布实施。

土地利用规划

土地利用规划是根据国民经济发展的需要，对土地资源在时间和空间上进行合理分配和合理组织的综合措施。

土地所有制

土地所有制是在一定的社会生产方式

下，由国家确认的土地归属制度。它是土地制度的核心和基础，土地所有制的性质决定土地所有权、使用权和占用权的性质和内容。土地所有权是指对土地的占有、使用、收益和处分的权利，是土地所有制在法律上的表现。土地使用权指依照法律对土地加以利用的权利，《土地管理法》第七条规定:"国有土地可以依法确定给全民所有制单位或集体所有制单位使用，国有土地和集体所有土地可以依法确定给个人使用。"

土地使用制

土地使用制指人们在一定的土地所有制下，在使用土地上所形成的经济关系，它是对土地使用的条件、形式和程序的规定。它是土地制度中仅次于土地所有制的重要组成部分。

土地所有权

土地所有权又称土地产权，是物权的一种。它的主体是土地所有者，客体是土地。

土地使用权

土地使用权指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。

城市土地

城市区域中的陆地、水域，以及它们之上、之下的一定空间。在区域上说，城市土地包括三个层次:一是城市市区的土地，即城市建成区范围内的土地;二是城市规划区范围内的土地，即目前仍为郊区农副业或村镇占用的土地;三是城市行政管辖区范围内的土地，即包括城市郊区、县范围内的土地。城市土地在城市经济发展中起着非常重要的作用:(1)城市经济发展的规模，在一定程度上取决于城市土地的数量;(2)合理利用城市土地是城市经济发展的重要条件;(3)城市土地是国家财政收入的重要来源。

城市土地分类

按照城市土地属性的不同，将其划分为不同类型。城市土地按其所有权的性质，可分为全民所有制和集体所有制两大类别;按其在社会再生产中的地位和作用，可分为生产性用地和非生产性用地;按其开发程度及发展趋势，可分为已开发的、未开发的和未来待扩展的城市土地三大类别。通过分类，可以反映出城市建设、开发水平和土地利用结构是否合理，从而可以为进一步研究、制定城市总体规划，合理布局城市土地提供依据。

城市土地的基本特征

相对于农村土地而言，其基本特征有:(l)城市土地位置具有特殊的重要性。对于城市经济的各行各业来说，城市土地是处于生产过程之外的生产条件，主要功能是提供一个场所，其最重要的是位置。而位置的优劣，不仅取决于距离市中心的绝对距离，而且与交通运输条件、现代化通讯条件有密切关系。(2)城市土地使用的复杂性和集约性。这是由城市的多功能性和功能的整体性所决定的。(3)城市建筑地段具有两重性。即既是自然资源，又是劳动产品，在商品经济条件下具有商品属性。但作为建筑地段的土地，与一般劳动产品不同，它是附着在作为自然资源的土地本体之上，其生产和流通都离不开原有的土地。

城市土地使用模式

城市土地使用的标准模式，即城市土地使用的空间结构及其与城市土地使用效益之间的相互关系，从总体上确定合理的城市用地模式，对于城市的经济建设具有重要的意义。一有利于缓和城市土地的供求矛盾，二有利于充分发挥城市土地的效益。城市土地使用模式可分为两大类:单中心模式和多中心模式。

城市土地质量

指城市土地对各种功能用地的适宜程

度。城市土地质量不仅受自然因素的制约，还受人类经济活动的影响，在评定城市土地质量时应考虑自然和经济两个方面的因素。影响城市土地质量的自然因素主要是地质、地貌、气候和水文等;影响城市土地质量的经济因素主要是土地的空间位置。

城市土地的经济属性

经济属性也称社会属性，相对于自然属性，是指一定历史阶段上人类社会对自然物的土地加以利用、改造所赋予自然物(土地)的新属性。城市土地的经济属性表现在z(1)垄断性。土地是社会稀缺的重要财富，在不同历史阶段为不同阶级所垄断。(2)可塑性。土地不能增加，但可以改良，提高其价值。土地所能发挥的潜力有很大的伸缩性，就看资本投入程度。(3)永续性。土地本身的使用价值和投资效益均有永续性和积累性，不是一次投资一次使用就失去效力，而是不断改良，不断提高。

城市土地所有制

指城市土地属谁所有的制度。我国宪法规定，城市土地属于国家所有。土地所有制产生了土地所有权。我国城市土地固有制产生了城市土地国家所有权，公民个人只可能享有使用权。

城镇土地分等

就一定区域内的城镇整体而言，各个城镇由于受地理位置、交通条件、经济发展水平和自然条件的影响，以及人们改造土地、投人资本的不同，它们在区域中发挥的作用和所处的地位有很大差异。这种差异反映在区域城镇土地上，则形成土地质量差异，从而带来城镇间整体的级差收益。因此，城镇土地分等就是通过研究全国或某一地区城镇间土地质量的差异，并据此排序分等，以土地等级反映各城镇土地平均收益的优劣。

区位理论

区位理论是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说，是伴随着工业、农业、商业、交通运输业和城市的发展而产生和发展的。区位理论在宏观上研究一个地区的布局优化问题。

城镇土地定级

通过对城镇内部的土地进行综合评价，揭示城镇内土地的使用价值和价值在空间分布上的差异性，并划分出土地级别，在此基础上测算土地级差收益。

现代西方经济学地租理论

认为土地这一自然的生产要素与资本难于区别，把土地看成是资本的一种形态，因而相应把地租看成是利息的一种形态。如同利息是取决于资本的边际生产力一样，地租取决于土地的边际生产力。同时，又认为土地和资本存在着区别，资本的供给可以是无限的，土地的供给是有限的。所以，对土地的需求成为决定地租的惟一原因。

马克思的地租理

论马克思经济学说的重要组成部分，如同其他组成部分一样，也是在批判地继承和发展资产阶级古典经济学的基础上建立的科学理论体系。马克思地租理论对地租的性质、来源、形成等一系列问题都做了科学的规定和说明。(1)地租的性质。地租的实体是劳动人民创造的剩余价值，在私有制社会是地主的剥削所得。商品经济条件下，剩余价值分解为利润、利息、地租，地租由超额利润转化。但地租是剩余价值中特殊的、独特的组成部分，必须将地租与利润、利息严格区别开来。如果把地租看成是投资的利润利息，"地租的存在被否定了，从而地租实际上就被解释掉了"(《马克思恩格斯全集》第26卷第26页)。(2)地租的产生。地租来源于社会而不是来源于土地。由于土地是稀缺的自然物，又可以被垄断，在一定的社会条件下出现土地所有权。他人使用土地就要向土地所有者支付费用即地租。"土地所有权本身已经产生地租。"(《马克思恩格斯全集》第25卷第851页)(3)不同形式地租的共性。不同社会历史条件下地租形式不同。但是，"不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点:地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式"、"土地所有权特有的经济表现"(同上书第714、701页)。在社会主义条件下，土地所有权仍然存在，因而地租也仍然存在。社会主义社会的土地最终应全部国有化，地租归国家所得，用于国家支出。(4)地租与土地资本的关系。投入土地的资本会提高土地的使用价值和经济效益。如果是土地所有者自己投入，除获得利润、利息之外，会提高地租量。、但这并不意味着地租是投资的利润、利息。"土地在投资以后会提供地租，并不是因为已经在土地上进行了投资，而是因为这种投资已经使土地变成一个比以前有更高生产率的投资场所。"(同上书第841页)(5)地租与价值规律的关系。提供地租的土地产品其生产与流通受价值规律支配，在农业成本构成低的情况下，农产品按价值或低于价值出售，只要出售价格高于生产价格，就可以提供地租。转化为地租的超额利润的形成，是价值规律运动的结果，而不是对价值规律的否定。但是土地所有者收取地租本身，并不是由等价交换的价值规律所决定。"土地所有者总想取得地租，也就是说，总想不花代价而获得什么东西"，"不管这种土地是处于自然状态，还是已被开茧(《马克思恩格斯全集》第25卷第869、698页)。

土地资本

为了适应建筑、居住等各种用途的经济技术要求对土地开发后再开发投人的物化劳动和活劳动，它形成固定资产，提高土地使用价值和经济效益，在通常情况下，可以提高土地的地租量。土地资本所形成的固定资产，比如在城市土地上兴建的各种基础设施，都是人类劳动产品，有价值，与自然物土地不一样。土地资本或者合并在土地中，或者埋藏在土地里，或者建立在土地上，因而有时与土地本身实际上很难分开，但在理论上一定要分开。(1)从实物形态上看，土地资本所形成的固定资产，与其他任何固定资产一样，会逐渐损耗直到不再存在，而土地本身是永恒的。(2)从补偿的内容和形式看，土地资本所形成的固定资产，其磨损所取得的补偿是价值实现，补偿的形式是收回投资和取得利润，而土地出租是取得土地使用权让渡的代价，即土地所有权在经济上的实现，其形式是取得地租。

土地价值

经济学上的"价值"特指生产产品所凝结的社会必要劳动。在土地有无价值问题上，我国学术界观点很不一致。(1)无价值论。土地本身是自然物不是劳动产品，因而不凝结价值。已开发土地，虽然技人了人类劳动，但投入的劳动主要形成被称为"土地资本"的固定资产，土地不过是起这类固定资产承载体、容纳体、附着体的作用，土地本身并不因此凝结价值，价值凝结在这类固定资产本身。(2)有价值论。土地价值是地租的实体，地租是土地价值的转化形式。其观点又可分为两大类:一，未开发土地未投入人类劳动，无价值，但已开发土地投入了人类劳动，因而土地就有了价值。城市土地由于建设城市基础设施凝结了大量人类劳动，所以城市土地价值大于农村土地，城市土地地租地价也相应大于农村。二，不仅已开发的土地有价值，未开发的土地也有价值。土地是不可再生不可替代的自然资源，土地的稀缺性、有用性就是价值。

土地投机

囤积土地，人为制造供求紧张局面，哄抬地租地价，牟取暴利。由于城市土地在经济景气情况下总是大幅度升值，私有制社会中，城市土地投机活动相当普遍，建筑投机主要是土地投机。

炒卖地皮

香港地区对土地投机的称谓。

城市面积

指城市行政区域内(不包括市辖县)的全部土地面积(包括水域面积)。城市面积由市区面积和郊区面积两部分组成(郊区面积:见市、镇的设置)。

市区面积

市区面积按民政部门或规划部门确定的区域范围计算。

城市用地面积

指城市行政区域内的各项用地面积。包括:居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其他用地。

城市规划区面积

指由城市总体规划确定的城市规划区面积。规划区是城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制城市总体规划中划定。

居住用地

指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。包括:住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地。(1)住宅用地：指住宅建筑用地。(2)公共服务设施用地:指居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜场、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。(3)道路用地:指居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地。(4)绿地:指居住小区及小区级以下的小游园等用地。

公共设施用地

指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。

市政公用设施用地

指市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。