第五篇　房屋修缮管理与房产管理（房产管理）

二、房产管理

城市房地产管理

城市房地产管理，又分为房产管理和地产管理，它是指国家对城市房地产的产权产籍、住宅建设、维修、服务及房产交易(包括租赁)市场等方面的管理。

房屋行政管理

指国家房产管理机关受政府的委托，依据国家的房管政策、方针、法令和法规，对各种房产和各类房屋所进行管理活动的总称，也是各级房产管理机关行使的重要政府职能。

房屋政策管理

指国家颁布有关房屋管理的方针、法令、法规和条例等，以及指导房产管理和维修经营等各项工作。

房屋产权管理

是指对房屋所有权及合法变动情况的审查、确认并办理各项房产产权登记，以及由此而进行的各项管理工作。产权是对房产占有、使用、收益和处分的权利。据建设部颁发的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》规定:城市房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均须符合有关法律、法规、规章和政策的规定。

房屋技术管理

是指对房屋的设计、施工、保养、维修和使用等各个环节技术活动进行科学管理的总称。

房屋产权

指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产的所有者，按国家法律规定所享有的权利。

房屋产权分类

按房屋所有权的归属进行的分类。在现阶段，我国住宅类房屋按产权可划分为:(1)国家所有住宅;(2)劳动群众集体所有住宅;(3)公民私人所有住宅;(4)其他经济组织(如中外合资企业等)所有住宅非住宅类房屋主要是全民所有制(国家房产)和集体所有制的房产，其他经济组织所有房产只是少量的。

产别

根据房屋所有制和管理形式的不同而划分的类别。城乡建设环境保护部规定，我国目前房产产别统一划分为公产、代管产、托管产、拨用产、全民单位自管公产、集体单位自管公产、私产、中外合资产、外产、军产、其他产等11类。房屋"产别喻娥是兼顾所有权的分类和管理不同形式，与房屋所有权分类是不同的概念。

公产

是指全民所有制房屋和集体所有制房屋。全民所有制房屋，即国家所有，是国家财产的重要组成部分，国家按照统一领导分级管理的原则，授权国家机关、人民团体、企事业单位和部队分别管理。集体所有制房屋，即社会主义劳动群众集体组织所有的房产。集体组织依法对其所有的房产享有占有、使用、收益和处分的权利。

全民单位自管公产

全民单位自管公产是指全民所有制单位所有并自行管理的房屋。全民单位自营公产是全民所有制公有房屋的一部分。

集体单位自管公产

集体单位自管公产是指集体所有制单位所有并自行管理的房屋。集体单位自管公产的产权性质是集体所有制公有房屋，其产权来源主要是这些单位购置或投资建造的。

代管产

代管产是指产权尚未确认或产权人下落不明又未委托，经法院审定后由政府房地产管理机关代为管理的房产。代管产的产权性质未定，根据有关政策，只要出租房屋在改造起点以下，产权人提出申请，缴验有效的产权证件，经审查属实后，随时都可以撤销代管，将房产退还产权人。

托管产

托管产是指房产的所有者，因管理不便或其他原因，委托房产经营管理单位代为管理的房产。这部分房产的租金收人和修缮支出等经济收支要单独记账，以便向委托者定期结算。产权人不需委托管理时，可以退管。

中外合资产

中外合资产称中外共有产，是指我国政府、企业与外国政府公司、厂商和个人等合资建造、购置的房产。《中华人民共和国中外合资经营企业法》规定:"允许外国公司、企业和其他经济组织或个人，按照平等互利的原则，经中国政府批准，在中华人民共和国境内，同中国的公司、企业或其他经济组织共同举办合营企业。"中外合资产是伴随着中外合资这种新的经济形式而出现的一种房产所有制形式。

外产

外产是指外国政府、企业、社会团体、国际性机构及外国侨民所有的房产。

其他房产

指房产产别分类中，除公产、托管产、代管产、拨用产、全民单位自管公产、集体单位自管公产、私有产、中外合资产、外产、军产以外的房产，称为"其他房产"。如宗教、寺庙等所有的房产。

产权分割

产权分割是指两人以上共有房产或夫妻离婚、兄弟姊妹分家所发生的产权劈分。产权分割后，要办理产权变更登记才能取得合法产权。

有限产权

有限产权是指国家为了解决职工住房困难，加速住宅投资的资金周转，以造价的三分之一(职工所在单位补贴三分之二)卖给职工的房产。购买这类房产的职工，对房产只有使用权和继承权，产权属于个人，但不能出租和转让，如出售只能以个人付出的买价卖给所在单位。所以称为"有限产权"。这种办法曾在一些城市试行，只是过渡性的措施，目前已经停止。

住宅所有权

住宅所有权是指住宅建筑本身和其附属设备的所有权。不包括宅基地和院地。

总登记

这是以某一特定范围(如某市区)为总体，在某一特定期间内对房地产举行一次统一登记。总登记是编制和整理产籍的一个程序和主要手段。通过总登记编绘的簿册图卡，是这一特定地区内房地产的基础资料。总登记是一种静态统计。它是一次性的，要求在一定期限内完成，相当于一次普查登记。

申请书

申请书是房屋所有权人向房管机关陈

述其合法所有房屋产权的来源和房屋现状，请求对其房屋所有权给予法律承认和保护的一种表格式样的书面申请。

产权审查

产权审查是产权管理的主要内容之一。主要是审查取得产权的经过，包括原产权人和现产权人的身份、取得产权的方式(如买卖、赠与、交换、继承等)。若属买卖，还须审查价格是否合理及有无谎报契价、逃避国家税收等情况。重点须审查原产权情况有无纠纷，出售人是否合法产权人，如系授权代理出售，还须审查授权证，以明确代理权限等。

初审

这是产权审查的第一道工序。无论产业的所有权、他项权利或正在办理登记中的产权的买卖、继承、交换、赠与或移转过户，均得由当事人将产权凭证(如产证、契约、纳税证等)连同申请书呈交房地产主管部门，然后由房地产主管部门查验户籍证明或有关证件，收取登记费后据以收件。承办收件的工作人员，在收到申请书和有关证件后，应对填报的项目与所交的证件进行逐一核对，如有不清之处，应即时询明并记录存卷。这一过程称之为初审。

复审

在产权审查中，经过产权收件、初审工作后进行的复核工件叫产权复审。复审中须查核产业的四至，移送测绘人员丈量制图，必要时还必须由关系人签认。复审工作的重点应放在查阅有关产籍资料、查明产权情况、审查申请人是否是本产业的惟一权利人，其权利来源是否衔接、有否权利纠纷的记录和如何解决等情况。如有疑点，则须进行调查，包括通知申请人谈话，要求其办理补正手续和实地调查，了解历年管业情况等等，然后提出处理意见，报请核定。

产权核定

即产权复审后应进行的审核定案工作。由于产业、产权情况各异，申请人所能提供的契证等证件也因种种历史原因不一定十分齐全，复审的意见往往是从许多错综复杂的情况中分析归纳而提出的。对此问题负责核定的领导人员，应从业务政策上衡量审批。如认为情况有不明之处，应退回补充。对待产权核定，案情由承办人负责，业务政策则由负责核定的领导人负责。

产权异议公告

产权异议公告也简称公告，是征询产权异议的一种形式，是将申请人申请房屋所有权登记的房屋状况和经初步核定的有关情况，在房屋所在地张榜公布。在规定期限内，对产权有异议者，可书面向当地房管机关或房屋所有权登记办事机构提交有效证据，申请重新复核。规定期限届满无异后，即准予确认房屋所有权。

权证种类

即房屋所有权证种类。有《房屋所有权证》和《房屋共有权保持证》两种。

房地产产权登记

为了明确房地产产权人的合法权益，加强房屋和地籍的管理，掌握房地产权变更情况，凡在城镇的房地产(无论公产还是私产)，都必须由产权人按规定向国家房地产管理机关进行申请，办理有关产权登记，领取产权所有证等手段。这个登记发的过程叫"房地产权登记"。

转移登记

转移登记是指因房地产的买卖、赠与、交换、继承或价拨、投资、征购、收购工作而发生房地产权转移时需要办理的登记。转移登记也有期限，是一种动态登记。

变更登记

变更登记是指因新建、改建、拆除、割分、合并、更正等原因所引起的房地现状变化及产权变更而办理的登记手续。它一般应在房屋产权变更后的一个月内办理。

遗失登记

指已领取的房屋所有权证或房屋共有权保持证，被遗失或焚毁时，房屋产权人应重新向房管机关申请补领房屋所有权证。称为遗失登记。

更正登记

指在登记完毕后，因原申请错误或遗漏，由权利人会同有关的利害关系人请求更正，或因登记人员造成的错误，由登记人员提出更正。上述情况，均称为更正登记。

新建登记

凡新建房屋的产权人在房屋竣工三个月内应向房屋所在地的房地产管理部门办理的产权登记，叫做新建登记。

他项权利登记

他项权利登记主要指房产典当与抵押权的登记。分为三种:一是双方订立契约后的权利设定登记;二是权利内容变更时权利变更登记(包括存续期的变更和因拆除改建的权利增减);三是权利消除时的注销登记(包括存续期满和权利抛弃)。

制止登记

对房地产有权利关系的人要求制止房地产登记叫做制止登记，此种登记均用函件申请。

外侨房产登记

外侨房产登记是指对外国人在我国境内占有和经营的房地产以及取得产权的经过所进行的登记。解放初期，在我国几个主要城市曾进行过这种登记。登记时，先在报刊上公告外国人房地产登记办法，并规定期限，逾期未申请登记者，按有关政府法令办理。

房屋所有权的灭失

所有权的灭失是通过一定的法律的事实，使所有权人的所有权不再继续存在，房屋所有权的灭失包括绝对灭失、相对灭失、所有权的抛弃、行政命令和法院判决、主体灭失等。

主体灭失

主体灭失是指公民的死亡和法人的解散。房屋所有权人死亡后，他对房屋的所有权就随之灭失;法人解散后，它对原有房屋的所有权经过清理也归于灭失。

绝对灭失

绝对灭失是指所有物的灭失，即房屋本身的灭失，如拆除、焚毁或倒塌。

相对灭失

相对灭失是指某一特定主体失去了所有权，但其他人仍可取得所有权，如房屋所有权的转让。所有权人通过买卖、赠与、交换等方式将房屋转让给他人，所有权人的所有权即归灭失。

法定继承

就是法律直接规定继承人的范围、继承人的顺序和遗产分配的制度。

遗嘱继承

指立遗嘱的人依照法律规定，通过书面或口头的方式，对自己死后的遗产加以处理，并把财产转移给他所指定的继承人，叫遗嘱继承人。但是遗嘱不管采用哪种方式，都要由旁证人或组织予以证实，才具有法律效力。

房屋产籍管理

房屋产籍管理指对客观反映房地产位置产权归属和变化过程的图、表、卡、册及其他档案资料的管理。加强产籍管理，对了解和掌握城市房地产状况及变化情况处理产权纠纷，制定政策，规划和建设城市，开展房地产科学研究工作都有十分重要的意义。

产籍图表

产籍图表是指办理产权登记时，发给产权人的所有证内粘附的"房屋平面图"房屋种类的表格。这是经过测绘部门测量绘图、查丈填表而成的。留有图底表册，作为产籍资料，与产籍卡配套，成为我克酣产籍簿册。图表是分户地形图、房屋平面图和房屋情况登记表的总称。

产籍

产籍是对在房屋所有权登记过程中产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称，是房屋产权情况的记录。