物业管理：创造下一个“黄金十年”

——物业服务需要更多关注房屋资产的保值增值，为业主提供更有价值的增值服务。

——物业处在社会和社区的节点上，掌握着或者最贴近社区和用户的资源，接下来的10年可能是物业发展的“黄金十年”。

中国建设报：从物业管理的角度来看，这一细分行业的发展，是否匹配了房地产业的“黄金十年”？在新常态的背景下，物业管理之于房地产的意义和价值是什么？

沈建忠：不完全匹配。在房地产快速发展的这十年，物业企业相当一部分是房地产开企业从属企业，是为开发商开发的楼盘打品牌、做营销服务的。一些楼盘的广告就打着“送物业服务费”、“免费班车”，甚至有些开发企业的老板给物业公司的任务就是保证业主不闹事。

但是，物业处在社会和社区的节点上，掌握着或者最贴近社区和用户的资源，了解并更贴近社区和业主的各种需求，与社区基层组织、各种专业服务部门、周边商业圈关联度最高，在最后1公里和最后100米，有一支24小时都能贴身服务的专业队伍，也叫资源隐形掌握者。从这个角度来看，随着城镇化水平的提高和对社区服务的更加重视，接下来的10年可能是物业发展的“黄金10年”。

到协会以来的半年，对行业进行了一些调研，最大的收获是对物业行业的情况有了一个比较全面的了解。从近五年来的发展情况看，每年物业企业数量增加在1万家以上，从业人员增加每年在50万人以上，行业法人单位和从业人员的发展速度均高于全国平均的服务业增长速度。物业服务的业态也从常规的住宅、商业楼宇向医院、学校、产业园区等非常规领域延伸，在产业服务链上也有较大的拓展，除了熟悉的保洁保安、设施设备、社区环境管理外，有的还根据业主需求提供养生、家政、房屋租售等方面的服务，根据开发商需求提供物业前期开发的咨询顾问服务等。特别是互联网+作为国家战略提出以后，不少企业在转型升级方面做了很多探索，也引起了资本市场的重视。自2014年彩生活在香港上市以后，一大批企业按照扁平化、智能化的思维，重新疏理了物业的组织构架和业务板块，出现了像万科的睿服务、长城的云智慧平台等与互联网融合的商业模式。

中国建设报：2015年对物业行业来说应该是双重机遇。一是价格松绑，另一个则是互联网+传统行业的大融合。但是我们注意到，2012年《政府工作报告》就提出“要大力发展社会化养老、家政、物业”，但至今，这三大行业的基本面仍然不甚理想，他们需要怎样的政策扶持或倾斜？定价机制上是否还有进一步的诉求？

沈建忠：确实如你所说，价格松绑是顺应市场变化的结果，体现了政府简政放权、进一步发挥市场作用的决心。相信在以市场化为导向的物业服务价格催化下，将进一步激发市场的活力，加速物业企业的优胜劣汰。

我觉得社会化、市场化方式发展养老、家政、物业是方向，与房地产动辄十万亿元量级的投资来看，其实这三方面需求的投入并不多，关键是行业的整体利润率低。如上海市调查，其2100家中小物业企业平均年利率仅为9.8万元，月收入在2000元以下的员工占总量的60%，导致一些员工流失率较大，这样的行业指标怎么能保证行业的健康持续发展？好在现在有越来越多的政府部门意识到，解决这三方面问题的重要性、迫切性，给予了更多的政策倾斜。从物业方面看，除物业服务价格放开外，上海市政府就下发了两个对物业管理发展至关重要的文件，除了政策的含金量高以外，还从资金上给予了支持，如由市财政承担老旧电梯的安全评估费用，对老旧小区维修基金的遗留问题，采取市区给予相应补贴的办法，调动业主补建和续筹的积极性。

中国建设报：刚结束的物业协会理事会上，我们注意到很多互联网企业和科技企业都来参展。物业企业目前的接受程度如何？在当选物业协会会长时，你曾指出要在10年内完成行业转型升级，这期间有没有阶段性目标？

沈建忠：因为场地的限制，最近的这次理事会我们只安排了16家企业来参展，效果还比较理想。我刚刚去黑龙江调研，一家企业就告诉我，他们与参展企业就一种路面清扫机租赁达成了协议，这样可以节省不少的资金。当前物业管理行业正处在从粗放型传统服务业向集约型现代服务业转型升级的过程中，中国物业管理协会非常愿意在企业整合改制、做大做强方面发挥积极的作用，推动行业向“高人力资本含量，高技术含量和高附加值”的转变。

协会有一个5年的时间表，提出的阶段性目标是基本形成行业转型升级的运作和引领模式，这对协会、行业都是不小的挑战。必须用改革的思路积极推进，要抓住价格松绑政策红利带来的市场机遇，引导优化管理，提升服务质量，拓展物业管理市场。

行业内比较认同的提法叫守正创新。守正，就是我们物业服务不能舍本求末，要做好物业的基础服务，这是底线和尊严。创新，就是要在互联网+时代的背景下，以更积极、开放的姿态，探索和创新与互联网融合的商业模式和发展路径，以更开阔睿智的视野，重新审视服务流程和管理理念，充分应用科技手段去改造传统物业行业，体现行业的核心价值体系。