《物业管理条例释义》（39）

第三十九条物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。

【释义】本条是关于物业服务合同终止时物业管理企业应当属行义务的规定。

本条共两款，为物业管理企业规定了两条义务。本条第一款规定，物业管理企业在物业服务合同终止时，应当将物业管理用房和物业资料交还给业主委员会。这一规定是与《条例》第三十条、第二十八条规定相呼应的。《条例》第二十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房;第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。在物业服务合同有效期内，物业管理企业可以依照合同约定使用物业管理用房、保管和使用物业资料。在物业服务合同终止之后，物业管理企业自应将物业管理用房和物业资料物归原主。本条规定物业管理企业将物业管理用房和物业资料交还给业主委员会而不是业主大会，是因为虽然业主大会是物业管理区域内代表和维护全体业主合法权益的组织，但业主大会是通过业主大会会议来行使其职权的，受时间、程序等各方面的限制，要求业主大会为接收物业管理用房和物业资料专门召开业主大会会议，可操作性不强;而业主委员会作为业主大会的常设执行机构，可以很好地履行这一职责。

本条第二款对退出和进驻物业管理区域的物业管理企业之间的交接工作进行了原则l规定。在物业管理实践中常常出现这样一种情形:在某一物业小区内，业主选聘了一家物业管理企业实施物业管理，在物业服务合同因为某种原因(例如合同到期、当事人接约等)终止时，该物业管理企业没有被续聘，业主另行选择了一家物业管理公司准备继续实施物业管理。当第二家物业管理公司按照合同约定准备进驻小区时，却发现第一家物业管理公司拒绝退出，或者采取不予合作态度、不办任何交接手续，从而引发不必要的纷争。针对这一情形，在吸收地方立法经验的基础上，《条例》原则规定，在物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。按照此规定，退出的物业管理企业与新进入的物业管理企业应当互相配合，以便新进入的物业管理企业尽早了解物业情况，及时进入角色，做好物业服务的衔接，避免因为物业管理企业的更替给业主造成损失。同时，业主大会、业主委员会应当协助两家物业管理企业做好交接工作。一方面，要居中协调，为交接工作的顺利进行创造一个运转良好的平台，另一方面，要妥善解决与退出物业管理企业之间遗留的问题，并订立好和新进入物业管理企业之间的物业服务合同。解决遗留问题，可以为物业管理企业之间交接工作的顺利进行奠定基础；订好合同，对今后物业管理的实施有利无弊。