物业管理实务案例分析汇编-2

业主家中地板渗水怎么办

2003年５月的一天，管理处接到某单元业主刘先生投诉，说家中所有木地板有水往外冒。管理处立刻派维修工前去查看，在其家所有水龙头关闭情况下，水表还在转，判定给水管有水渗入地板。管理处考虑到此木地板较贵重，估计损失在二万以上；业主的客厅、主人房、客房全部进水，已给业主生活带来不方便。虽说给水管道还在保修期（水管安装保修期为二年），施工单位可能不承担赔偿费用。（处理此类问题要相当慎重，不然夹在业主与施工单位中间二头受气）指出要按严密程序去操作：

１、召集施工单位工头、装修负责人、业主、管理处有关人员到现场，由施工单位人员开凿寻找故障点；

２、故障点找到后，拍照留下证据，根据现场判断谁的责任。（现在有些给水管用塑料管，装修时容易造成渗水事故）经查是因为给水管接头处渗水，判定现任由施工单位负责；

３、由业主提出赔偿费用及维修方案（只针对造成房间实际损失）和施工单位拿木地板样板去调查一下安装木地板费用，然后开会提出各自理由及费用要求。管理处协调，三方签订一个维修赔偿协议，最终施工单位赔２．３万元，木地板由业主自行安装，施工单位负责限期处理给水管维修；

４、管理处依据三方认可协议，督促各方认真执行，管理处作好跟踪回访。

有理有据，业主、施工单位对此次解决都表示满意。

点评：出现此类事情业主想的是二个问题：１、谁的责任及赔偿；２、尽快处理。管理处要有针对性地进行工作，加上热情、真诚态度，既解决了问题又增加了业主对管理处工作的理解。

屋顶漏水案例分析

某业委会主任反映：小区由于建筑施工技术质量问题，导致小区30幢房屋屋顶在保修期（5年）内大面积漏水，在业委会成立前，开发商已经维修了其中的22幢，还剩下8幢没有及时修理。现开发商认为保修期已过，而且业委会已经成立，剩下的8幢房屋应动用维修资金修理，维修之事应由业委会负责。但业主委员会向业主大会报告后，业主大会认为应该由开发商继续维修并承担费用。请问这个问题如何解决？

分析：考虑到本案例小区房屋交付使用发生在1997年，有关保修期应根据当时有关规定确定。1993年建设部令第29号《建设工程质量管理办法》规定，房屋屋面防水工程保修期为3年；当时上海市有关规定新建商品房保修期从交付之日起不少于2年。

销售合同有约定的从其约定。建议业主举证房屋屋面渗水是在当时保修期3年内发生、且要求开发商维修但没有彻底解决问题。最好委托房屋检测机构进行专项鉴定。如果由于房屋结构质量问题造成渗漏水，则不受3年保修期的限制。如果业主不能证明房屋屋面渗漏是由于开发商屋面防水工程质量原因造成的，且不是发生在保修期内，而是屋面防水工程正常损耗所致，开发商可以不承担维修责任。此时应该按照国务院《物业管理条例》规定，经8幢房屋2/3业主同意后动用维修基金对房屋进行维修。如果8幢房屋业主中多数业主不同意动用维修基金，业委会或者位于六层的业主可以向法院起诉，要求8幢房屋业主维修漏水的屋顶，败诉的业主将承担诉讼费和其他经济损失。另外房屋漏水属于急修项目，业主可以要求业委会或物业管理企业先维修再确定维修费用承担方。如果业主或业主委员会向开发商要求维修或索赔，还应注意把握诉讼时效。

业伟提示：1、屋顶漏水发生较多，多数是由于建筑施工技术质量造成的。2000年国务院颁布的《建设工程质量管理条例》对屋面防水工程防渗漏保修期延长为5年。根据国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期还要符合商品房住宅质量保证书的约定。因此，如果业主或业主委员会发现屋面渗水、漏水或者其他质量问题，应该及时同开发商交涉，避免把保修期出现的问题拖到保修期外，给自己造成更大的损失。2、业主要依靠业委会，支持业委会，关心业委会，早日成立业委会。由维护业主公共利益的业委会出面处理多数业主权益比较有利、比较经济。3、要相信专业，充分利用社会中介机构。比如本案例中具体责任的划分，业主最好委托房屋检测机构对屋面渗水原因进行鉴定后才能确定，并提出维修方案。

处理结果：经过我公司参与协调，最终业委会与开发商协商一致，双方各承担一半的维修费用，避免了大范围的诉讼纷争。

相关法规索引：

一、国务院第279号令《建设工程质量管理条例》规定：在正常使用条件下，地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。

二、《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》第二十一条规定，新建商品房保修期从交付之日起不少于2年。转让合同有约定长于2年的，从其约定。

三、国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

四、《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十七条规定，住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅面积的比例共同承担；其中，一幢住宅有两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。

五、《中华人民共和国民法通则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定除外。

住户家中失窃，物业管理公司要负责赔偿吗?

案情：2003年3月，三名流窜犯罪嫌疑犯在光天化日之下，潜入某大厦11楼的一位陈先生的家中盗窃，窃走人民币4000元，并撬坏门锁两把，抽屉锁两把。陈先生认为自己已与负责管理大厦的物业管理公司签订了物业管理服务合同，现失窃了，就是物业管理公司失职，应该给自己赔偿损失。于是一纸诉状把物业管理公司送到了法院。

判决：法院审理后认为，根据《某市物业管理暂行办法》，物业管理公司为物业使用人提供保安、清洁等服务应是公共服务，虽然物业管理公司未按双方约定的《住户手册》有关内容办理住户证，但是陈先生家中失窃期间物业管理公司并无义务检视出入人员的证件，也就是这种违约行为与陈先生家中失窃并无直接因果关系，因此，陈先生家中失窃与物业管理公司无关。

评析：此案引起了众多关注，因目前物业管理公司与业主之间关于“保安服务”这一块的认知矛盾相当普遍，尤其是发生失窃后，双方关于“什么是保安服务”、“保安应提供什么样服务”以及“发生事情后保安有没有责任”常常说不清楚。陈先生认为“保安”就是“维护社会治安，如防火防盗等”（这一解释出自商务印书馆出版的《新华字典》），这种公共服务并不仅仅是物业管理公司给小区找个老同志来看看门，而应是承担起保护住户人身财产安全的责任。从社会责任公平的角度看，陈先生的这种理解具有片面性，因为维护社会治安，打击犯罪首先是公安bu门的职责，这样的失窃如果要赔偿首先应该是公安bu门承担责任，因为作为纳税人的物业管理公司和陈先生都通过纳税承担了公安bu门的各种费用，社会治安不好，公安bu门有义不容辞的责任；其次，保持社会稳定，开展社会治安综合治理是全社会的共同任务，物业管理公司的保安服务实际上是配合公安bu门的社会治安综合治理的活动，没有理由让承担社会治安配合这种次要责任的物业管理公司来代替主要责任的公安bu门承担赔偿责任；第三，在实际操作过程中，物业管理公司也很难达到陈先生的这些要求，物业管理中的保安服务只能起到群防群治的社会治安综合治理作用，是一种“治安防范服务”，而不是“治安保障服务”，只能降低物业管理范围内的犯罪率，不能也不可能完全杜绝物业管理范围内的犯罪现象；第四，从保安的权利义务上看，保安虽然着统一制服，在管理上比一般行业更严格、更规范，但他们在法律上绝没有任何超越于普通公民的权利和义务，更没有任何意义上的“执法权”。（公安bu2000年出台的《关于保安服务公司规范管理若干规定》中对保安的职权范围已有严格的限制）；第五，目前物业管理的经费是向业主、住户收取物业管理服务费，考虑到业主、住户的承担能力，收取这些费用的原则是收支平衡，略有节余，这些费用只能够维持公共设施的运行和保养维修以及管理人员的薪酬等费用开支。在这种低收费的情况下，一旦要求失窃一户物业管理公司就如数赔偿一户，那么，物业管理公司就根本无法正常运行下去，整个物业管理行业无利可图，最后物业管理行业的出路只有夭折，而物业管理行业夭折后损失利益最大的当然首当其冲的是全体业主、住户。

物业服务不周业主是否可以拒交物业管理费

读者咨询：我是某住宅小区业主，刚入住该小区时，物业管理公司的服务尚可，但近来管理服务越来越差，请问：物业公司服务质量不好，业主是否可拒交物业费?

律师点评：近来办理物业管理纠纷方面的案子，发现读者反映上述的问题较普遍，一些小区的业主对物业管理公司在服务方面存在的问题，通常采用拒绝缴纳物业费的办法试图加以解决，结果往往事与愿违，有时致使事态进一步恶化。遇到这样的问题该怎么办呢?想必读者一定知道《物业管理条例》。

《条例》中明确规定，业主在物业管理活动中，按照物业服务合同的约定在享有物业管理企业提供服务权利的同时，应当履行按照合同交纳物业服务费用的义务，可见业主按时交纳物业服务费是一项法定的义务。因为物业管理公司开展服务需要有一定的资金保证，其资金的主要来源是业主交纳的物业管理费，业主如不能按时交纳，必定造成物业公司经费不足，导致其无法更好地开展服务，造成服务质量的下降。

或许有的业主可能会说，是物业公司服务不好，我们才不交费的，是呀，小区里居住着成百上千或成千上万的业主，物业公司的服务不一定会使每位业主都满意，部分业主对物业公司服务有意见也是正常，但通过拒交物业服务费会最终解决问题吗?肯定不会。解决问题的关键是，业主应当通过正常的途径，如向物业管理公司反映，通过协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；必要时也可向物业行政主管部门投诉。如果物业公司服务质量确实差而通过上述途径不能解决，业主还可以通过业主大会决定解聘服务质量差的物业公司，选聘新的公司。当然，业主与物业公司之间通过物业管理服务合同对服务质量标准和交纳物业服务费用有约定的，应当按照服务合同的约定处理，合同约定物业公司达不到服务标准业主可以不交服务费用的应当依照约定处理。