物业管理纠纷案件存在2大特点3个误区

记者从北京各级法院了解到，近年来物业管理纠纷案件呈逐年大幅度上升趋势。

据统计，2003年至2005年此类案件在各级法院审理的所有案件中都排名前五位，其中，物业费纠纷位居各类物业管理纠纷之首。此外，国家发改委的相关统计资料显示，由于物业管理企业违反规定乱收费，以及物业服务收费项目和标准不透明导致的群众投诉，近两年来一直位居各类价格举报问题的第三位。

而今年3月9日，已经当了18年全国人大代表的罗益锋经调查发现，有70%的人对自己所住小区的物业管理大为不满。

那么，是什么原因引起了如此激烈的物业纠纷？如果不满意物业服务，业主有何维权途径？为此，记者特请宣武法院民庭法官李凤新和万国法源律师事务所潘志东律师进行了相关分析和提示。

现状调查

近年来，宣武法院、市二中院、朝阳法院、海淀法院和丰台法院等5个法院受理的物业管理纠纷案件数量大幅上升，其中，2003年5个法院共受理物业管理纠纷案件1530件，2004年5306件，到2005年达到7643件。

特点分析

物业管理纠纷案件不但数量上升，其特点也越来越突出，主要有以下两点：

<emstyle="padding:0px;margin:0px;">特点一：纠纷形式多元化物业费纠纷居首位

目前，物业纠纷的形式和案由逐年呈现多元化趋势。例如，业主因拖欠物业费、供暖费、供电费等引起的纠纷；因公共费用分摊引起的纠纷；因物业管理承包合同引起的纠纷等等。其中，物业费纠纷连续三年位居物业纠纷之首，而且，一旦因此打起官司，近九成业主都败诉。

<emstyle="padding:0px;margin:0px;">特点二：群体性纠纷明显

当前物业纠纷的案件数量迅速上升，当事人一方人数众多，易形成群体性纠纷。

走出误区

<emstyle="padding:0px;margin:0px;">误区一：物业服务不到位可不交物业费

李法官介绍，物业费官司几乎都走着同样的路子：对物业服务不满—要求更换物业公司—双方争执不下—业主开始欠费—服务质量更难保障—更多人开始欠费—业主被起诉—业主败诉。这些官司里，业主败诉的几率近90%。也就是说，大部分案子中，法院通常都会因为业主已经实际入住，且物业也提供了服务，因此判决业主最后都要向物业交纳物业费。

朝阳法院一法官也曾表示，近几年在其受理的7000多件有关物业纠纷的案件中，90%以上都是物业公司赢。

律师提示：

1.何种情况下不交费写进合同

目前的物业合同都把业主交费的规定写得很明确，但对何种情况下，业主可不交或少交物业费的约定却没有，导致业主很被动。所以，最好将业主可不交或少交物业费的情况在合同中明确约定。

2.发现物业“不轨”及时保留证据

不满物业服务，应积极主动地通过正常途径维权，根据不同情况选择4种方式：向物业管理企业反映，要求其改正；向业委会反映，通过业委会与物业企业进行协商来解决；向物业行政主管部门投诉；诉讼解决。发现物业公司在服务中有不符合合同约定的情况时，要及时保留票证、合同或者录像、公证证明等相关证据。

<emstyle="padding:0px;margin:0px;">误区二：组建业委会要依靠物业律师提示：

1.入住率超过50%应组建业委会

根据北京市的相关规定，凡商品房、经济适用房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会。

2.业主加强联系可从每栋楼选分队长

与此同时，国家也有明文规定，在成立业委会时，需要开发商或物业公司牵头组织。该规定完全是由于业主之间不熟悉，彼此缺少联系而制定的，所以业主之间要加强联系。

除了网络论坛等常用方式外，还可将整个小区的每栋楼列为分队，选出每栋楼的分队长，再将每栋楼的单元分成若干小队，选出小队长。这样，就很容易把业主联系起来，尽快推动业委会的成立。

<emstyle="padding:0px;margin:0px;">误区三：诉讼能解决根本问题律师提示：

1.举证证明的瑕疵必须明显

如果确实需要通过诉讼方式解决，业主还负有举证责任，也就是说，在举证中应举出物业服务不达标、有瑕疵的地方，如有施工噪音、乱停车等都要保留录音或者照片，甚至是公证证据，而且这些瑕疵必须是明显的，法院才能在判决中考虑。

2.依靠集体的力量维权

相对于物业公司而言，单个业主的力量较薄弱，所以，业主最好联合起来解决问题。尤其是在业委会没有成立的情况下，业主一方面要积极组建业委会，另一方面要集体与物业公司协商。