房屋出现质量、服务问题 业主能否拒交物业费？

【案例回顾】因某业主拒不支付2009年4月至2011年12月的物业管理服务费，物业公司诉至法院，要求支付上述物业费及滞纳金。该业主不支付物业费的理由有三：首先，由于服务合同系业主委员会与物业公司签订，而业主委员会征询聘任物业公司时将其排除在外，其没有投票权，因此也没有义务交纳物业管理费。其次，其曾多次向物业提出其房屋渗漏问题，但物业公司再三推脱不曾给予解决。第三，公共走廊的窗户破损，物业没有修理反而将其封死。同时，业主还提供了10张自拍的照片作为证明物业公司不履行管理责任的证据。【律师解析】该案例的涉案双方最后对簿公堂，经过法院的判决，业主最后还是支付物业公司自2009年4月起至2011年12月止的物业费12000余元；并支付违约金2400余元。为什么看起来理直气壮的业主最后还是得补交物业费并处以罚金呢？首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，物业公司与小区业主委员会订立的合同对所有业主都具有约束力，当然也包括本案的业主，因此本案业主的第一项抗辩没有任何法律依据。其次，被告又认为物业公司服务不到位，服务上有瑕疵，在物业公司未做好前，自己可以不交物业费，并提供自拍照片10张佐证。但仅依据照片本身并不能证明物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。因此，其以此拒付物业管理费，显然没有事实和法律依据。退一步讲，物业公司提供服务履行合同确有瑕疵的，业主可以要求物业服务企业提供符合约定或规定规范的物业服务质量不是没有办法，最直接的做法可以是按照房屋主管部门的规定对其服务质量进行有效评价，也可以是对物业服务企业提起民事诉讼。但简单地以不缴纳物业费这样的方式来主张权利，如果没有足够的证据证明物业服务企业存在服务瑕疵，相反可能成为物业服务企业降低服务质量的理由和借口。再次，关于业主的房屋渗漏的问题。房屋质量问题系开发商与业主买卖合同中的纠纷，属于另一层法律关系，物业服务合同的范围显然不涉及房屋质量问题。因此，以此做为抗辩不缴纳物业服务费是混淆了法律关系，没有任何依据的，业主应与房地产公司主张权利。</p>