业委会前副主任卖掉房子卷走30万物业维修基金？

8月7日，滨江钱塘春晓花园业主论坛里，传出了一则消息，“据知情人透露，我们小区业委会去年提取了80多万的物业维修基金，用于消防工程维修，然而这笔维修基金的申领，却没有经过全体业主的投票同意，即业委会没经过业主同意，私自取钱。”这则消息是由小区业主“qcmsn”发在论坛里的，“qcmsn”说：“消防工程一直都没有通过审批，欠工程公司30多万的尾款，现在也不知去向。业委会主任说不知道这回事，而副主任无故辞职，连房子都卖了，明显是逃了。”若业主“qcmsn”所说的内容属实，那么业委会私自挪用80多万的物业维修基金，已经违反了物权法，但经记者多方核实后发现，此事并非如此，业委会前副主任携款潜逃，更是子虚乌有。记者核实疑问1：为何消防工程维修需要80多万？钱塘春晓花园，临近江陵路地铁站。进了小区后，记者在15幢2楼发现，“消火栓”的玻璃柜里空空如也。小区业委会主任吴德弟，常年在外地工作，记者通过电话联系上吴主任，对于小区申请物业维修基金一事，吴主任表示听说过这件事，但具体不是他在着手处理，现在暂管业委会事宜的是，一位名叫王军研的副主任，业主在贴子里提到那位副主任已辞职。记者联系上王副主任，他表示，申请物业维修基金，业委会都是按照相关流程运作的。王主任说，钱塘春晓花园于2006年交付，但是自2009年起，连续两年，物业管理处接到两份滨江区消防大队的书面通知，称小区消防设施存在重大火灾隐患，责令更换和维修。此次消防设施维修，主要涉及消防主机的更换、每户业主家门口及公共场所烟感探头的更换和线路的更改。“我们小区有近万个烟感探头，全部更换需要一大笔费用。滨江区消防大队工作人员告诉我们，维修和更换消防设施可以动用物业维修基金，消防大队还给我们开具了证明。”疑问2：没经过业主投票同意，还拖欠30多万工程款?据王主任介绍，根据相关条例规定，凡是涉及公共安全方面的设施维修，需要提取物业维修基金的（例如：消防设施、电梯等）可以走简易流程。所谓简易流程，就是避免了需要召开业主大会投票表决才能生效的情况，可以节省时间。在此前提下，2011年10月，业委会面向社会举办了第一轮公开招标。“第一轮招标一共来了3家公司，但是这几家公司的报价都太高，有一家报了120万，还有一家报了100万，超出了我们的预算，所以在2011年11月底又举行了第二轮招标工作，最终确定了现在这家施工单位，我记得应该叫北京京安。”王主任说。根据该施工单位的工程预算，业委会向滨江区住房和房产管理局，申请提取84万元的物业维修基金。一个月之后，即2011年年底，滨江区住房和房产管理局批准了申请。“滨江区住房和房产管理局先把这笔钱打进了物业的账户，由物业转入我们业委会的公共账户，业委会的公共账户是由社区帮我们开设的。”2012年年初，业委会将这笔钱的70%支付给了施工单位。“剩下部分资金，我们准备等到工程完工，并且消防大队验收合格以后，再支付给施工单位。”王主任说，当时业委会在小区贴过公示，告知小区业主需要对消防设施进行维修。2012年春节前，施工单位开始施工，今年3月，工程完工以后，消防大队检测部分工程不合格。“今年6月，消防大队检查后说有些设施建设不合格，但一直没有正式书面报告，我们也不知道具体哪些设施不符合标准。我们也想给施工单位钱，但工程没通过验收，这怎么给钱呢？”疑问3：业委会前副主任无故辞职，卷款私逃？昨天下午，记者联系上了帖子中所谓“卷款私逃”的业委会前副主任，朱本巧。一听这事，朱本巧感觉非常委屈，“卖房子离开小区和此事毫无关系。”朱本巧澄清说，因为儿子要上小学，为了给他提供一个更好的学习环境，去年8月，他们全家搬到了城西。尽管已经搬离小区，也辞去小区业委会副主任的职务，但因消防改造仍未通过验收，朱本巧还惦记着这事。前段时间，朱本巧还特意从三墩赶去浦沿消防中队，希望能尽快撤案（因小区存在重大消防隐患，已在消防备案）。“撤案后，剩余款项会尽快打给施工单位，那事情也就了结了。但有许多小区业主不理解，质疑我收了好处。”朱本巧说，目前根据消防监理公司的检测报告，小区地下室的消防设施安全指示灯不亮，所以消防大队审批一直不通过。“本来地下室，是归房地产开发商管理范围内的，要是我还住在钱塘春晓，我肯定还会找开发商来处理这个问题的。但现在搬出来了，我也不想管了，多一事不如少一事，免得又惹出事端。”滨江区住房和房产管理局说法涉及公共安全设施的维修业委会提取专项维修基金的流程可简化关于钱塘春晓花园提取专项维修资金的情况，昨天，记者咨询了滨江区住房和房产管理局物业管理科科长沈雪琪。沈科长说，一般提取专项维修资金，需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，才能申请使用。但涉及到电梯、消防设施等公共安全的设施设备的维修、更新和改造，经质检、消防部门和业委会书面同意后，方可通过简易程序的方式申请使用专项维修资金。“消防和电梯涉及整个小区业主的生命安全，为了消除安全隐患，2010年市房产管理局、市质量技术监督局、市公安消防局出台了《关于涉及公共安全的电梯和消防设施维修申请使用专项维修资金相关事项的通知》，通知主要内容是小区内涉及到消防、电梯等公共安全的设施设备的维修、更新和改造，可通过简易流程的方式申请使用，也就是通常说的‘绿色通道’。”沈科长说，钱塘春晓花园2012年初申请专项维修资金因为涉及消防设施，走的是简易流程，一共申请了84万。沈科长表示，钱塘春晓花园申请专项维修资金的程序是正规及合法的，且70%的款项已经打至施工单位账户，并不存在所谓的“副主任卷款私逃”的说法。而“绿色通道”虽说是简易流程，但也有一个严密的程序要走，物业、业委会、消防大队和住建局四个部门的公章一个都不能缺。“如果物业在日常工作中自查发现或经消防部门所发的整改通知书明确，消火栓系统、火灾自动报警系统、自动灭火系统等消防设施严重损坏，需要维修、更新和改造的，物业向管理项目所在地的区消防大队提交书面报告。消防大队同意后，物业持区消防大队的书面批复、业主委员会的书面同意意见及经业委会审核确认的工程预算等资料向我局申请使用。”而关于专项维修资金的来源，沈科长也作了详细说明，一般小区在交付使用时，业主需缴纳专有部分面积的物业维修资金，带电梯的房屋是65元/平方米，不带电梯的房屋是35元/平方米，别墅、排屋是45元/平方米，除此以外，共有部分的专项维修资金是由开发商承担。“钱塘春晓花园的物业维修资金总共有1500多万元，目前已分4次申请使用，共计867294元，分别用于电梯和消防维修。”沈科长说。律师说法业委会的做法符合法律规定但仍需要尊重业主的知情权对于这件事，我们也咨询了腾飞金鹰律师事务所合伙人吴方荣律师（省直律师协会建筑与房产专业委员会秘书长）。吴律师说，从行政角度考虑，钱塘春晓业委会的做法是符合法律规定的。“他们完成了法定的审批程序，根据《物权法》，建筑区分所有权，小区内的业主具有业主的公共权益。”吴律师同时觉得，业委会采取张贴公示或者业主投票等方式保证业主的民事权利也是必要的。公共安全设施维修相对时间紧急，为了节约时间，可以先办事，略去业主投票环节，但事后需告知。对于小区业主而言，碰到类似的事情，想要查清维修基金的用途，可以向滨江区住房和房产管理局投诉或者通过信访途径要求上级机关查明。</p>