北京一小区业主告赢知名物业 创下维权经典案例

北京一小区业主告赢知名物业创下维权经典案例

几天前，北京几大主流媒体不约而同地刊登了一则消息，虽然位置不明显篇幅也不长，但仍引起很多人的注意——北京“欧陆经典万兴苑”201户业主状告中海物业管理有限公司超标收费一案，日前由朝阳区人民法院判决被告将超标准多收物业费260元至5000元不等分别退还给原告。

“据我们所知，像‘欧陆经典万兴苑’小区这么多业主因物业公司多收费将其告上法庭并最终胜诉，类似的案子在我们法院是第一例，在整个北京市也是非常罕见的！其在类似案件今后的判决中将具有非常重要的意义。”北京市朝阳区法院大屯法庭庭长张维平说。

“欧陆经典”业主此次胜诉，在北京物业管理行业无异于一石激起千层浪。一方是201户普通业主，另一方是国内知名的物业管理公司，大背景是类似的官司诉讼业主很少能胜诉，这究竟是怎样的一种较量？其过程充满了多少艰辛？胜诉的业主与以往失败的业主有何不同？而官司的胜利对于业主来讲具有什么样的实质意义？其在司法界将产生何种影响？本报记者进行了深入调查。

●业主在说手中握有几大叠材料

8月22日晚7时，记者来到位于亚运村附近的北京欧陆经典万兴苑。小区布置得很漂亮，一进门就有一个人造瀑布，绿化也比较到位，楼与楼之间间隔适度并有水带环绕，每幢塔楼门前都有一个用罗马柱撑起的极富欧洲建筑韵味的大厅。

在小区16号楼，记者采访了业主代表王女士和张先生。因为不是周末，大部分业主代表不在小区。

“我们这201户最早的是在2000年7月搬进来的，因为是滚动开发，当时小区里还有好几处施工工地，花园也没有建好。直到现在，我们的门禁系统都没有安装，可是物业公司却从一开始就收取了包括绿化费、智能化系统维护费等15项费用。这些我们都暂且不说，我们就说物业公司收取的这15项费用，大部分都超出了北京市物价局相关文件规定的标准，比如电梯费、保安费等。我们依据的这个标准就是北京市物价局196号文件。”王女士手中握有几大叠材料，这是业主们从2002年初开始陆续准备的。也就从那时起，他们对物业公司收取的每平方米3.15元／月的物业费表示出怀疑。

物业收费超出了相关规定

而怀疑的初始，在于物业公司当时提供的一份有关物业费用具体明细表。“比如电梯费吧，国家规定的是每栋楼按照自有电梯数量单独核算，楼的层数不一样费用也不一样。可是中海物业却将全小区包括26层、22层和14层的楼的面积全部摊开平均计算，这样一来很多业主尤其是房间面积大的业主会多交很多费用。再比如公共电视天线费，196号文件规定的是按户收取，可物业公司却用一种计算公式将其按每平方米进行收费，使得原本应该每户每月1.66元的费用变成每平方米每月0.33元。那么如果一户人家房间面积为100平方米，他就要每个月交1.8元，而参加诉讼的业主买的房子大多是大户型。”

“而我们与小区物业分歧的另一个焦点，在于中海物业将整个万兴苑小区楼盘的物业费全部按北京市优秀管理小区收取，这样物业管理费可以上涨10%到25%。实际上欧陆经典只有被称为南苑的1号楼和2号楼才获得优秀小区的资质。”王女士和张先生互相补充地将业主们的理由叙述得井井有条。

经常进行模拟法庭诉讼练习

为了在最短的时间内审结此案，大屯法庭采取了简易程序，即在不简化工作程序的前提下将审理时间缩短在90天之内，欧陆经典一案法院用时70天。

跟70天上法庭的紧张相比，小区业主与物业公司交涉的过程则更显艰难。“一年多了，我们每个参与此案的业主都是在工作一整天后，拿出自己的休息时间来进行准备。为了法庭辩论的顺利进行，之前我们几个代表经常模拟法庭分成被告和原告进行练习，常常为了一个细节问题争得像打架一样。多少个不眠之夜呀！”王女士说到此处感慨非常。

而诉讼中另一个值得注意的细节，是201户业主原告在诉讼过程中曾经几度改变——先是最开始的203户；然后减为200户，3户撤诉；最后有1户撤诉业主重新起诉，原告方最终确定为201户。对于数字的改变，业主代表张先生认为是物业管理公司的分化和瓦解：“最后决定起诉的那一户是我们当中最‘老实’的一户，起诉前他已交付了所有的物业费。”

很多人觉得胜诉把握不大

最让王女士记忆深刻的，是当初组织200多户业主时的艰难。“我们一户一户的联系、讲解，绝大部分业主都是非常支持的，但也有部分业主因为特殊原因而不能参与进来。我们小区里的确有很多法律工作者，但他们从一开始就声明，提供咨询可以，但不会直接出面。为什么？因为连他们对胜诉的把握也不大。所以直到开庭前，我们业主的心理压力都是很大的，一旦输掉官司，我们投入的巨大的精力、物力将全部付之东流。而业主代表们对已交付律师费和诉讼代理费的200多户业主也将无法交代。”在采访过程中王女士几次对记者和张先生表示，案子胜诉后她要“退休”：“太累了，这个代表我真的不愿再当了。”

我们也能理解物业的难处

尽管欧陆经典业主在物业管理费方面和中海物业矛盾重重，但从采访一开始，两位业主代表就在反复强调：“其实我们也知道很多问题都是开发商遗留下来，物业公司管理又不到位所共同造成的。我们也能理解物业公司的难处，比如业主的欠费问题，以及相关法规由于颁布时间较早已经无法适应现在的形势，这些我们都可以理解。但对物业公司在计算的公式和概念上采取偷梁换柱的做法，我们是无论如何不能同意。其实我们也不想和物业公司闹上法庭，因为小区是我们的家，而物业公司就像我们雇的保姆一样。双方关系相处好了，自然家和万事兴。可现在双方却相处得如此尴尬，我们是很心酸的。”

●物业在说这是我们第一次败诉

熟悉国内物管行业的人大多对中海物业颇有耳闻。“应该说，中海物业在北京乃至全国物管行业中的地位是举足轻重的，即使称不上第一，也是名列前茅。”一位物管行业内部人士说。

当记者询问：“对于中海物业来说，因物业管理费超标而与业主对簿公堂却以败诉为终，这在贵公司历史上是否罕见？”中海物业管理公司北京分公司副总经理陈汉讲：“对于北京分公司来说，这是我们第一次败诉。”

收费降了服务质量肯定要降

物业公司的陈副总经理和吕律师表示，事情到了现在这种地步，物业管理费肯定是要降低的，但小区的物管服务质量肯定也要下降。“如果我们收2块6的物管费，那我们的服务水平肯定也是2块6的。我们是商业公司，总不能赔钱吧。”

此时物管公司的吕律师为记者算了一笔账。欧陆经典万兴苑小区面积为18万平方米，保安费即使按照0.2元的标准收每月也只有36000元。而每个保安员的工资、服装、吃、住费用加在一起大概为1200元每月，这在全北京市都是相差无几的。所以36000元的保安费只能请30多个保安，若是按照物价局0.16元的标准连30个也请不到了。

●律师在说业主团结是胜诉的重要原因

“那个小区里高人很多，搞法律的搞审计的什么人都有，一下子就看出了问题。他们再找来物价局的相关文件相对比，问题就更加明显了。他们在组织过程中也很团结，这是能够胜诉的重要原因。”为业主代理诉讼的于启波律师这样解释欧陆经典小区业主的特殊性。

业主代表则这样阐述自己胜诉的原因：一是法院审理公正；二是业主们准备得非常充分，很多人对相关材料甚至已经烂熟于胸；三是在律师和业主们反复查询相关文件和资料后，将条例规定比较模糊、胜算把握不太大的物业收费项目过滤掉后，最终提出疑义的物业收费项目全部为肯定可以胜诉的。“当然，物业公司提供的各种证据立不住脚，也是我们胜诉的原因之一。”

物业公司今后的路怎么走

欧陆经典业主代理律师于启波则认为，尽管业主已经通过法律途径使物业公司退回多收的物管费，但这个费用其实是和业主们这段时期欠物管公司的费用相抵的。业主最后能拿到手里的钱也就是当初起诉时交纳的50元诉讼费。而对于物业公司来说，由于双方已经对簿公堂，业主又取得了胜利，物业公司今后不管定下什么样的收费标准，要想取得广大业主们的认可，都是十分艰难的。