二手房买卖中应注意的几个法律问题

目前，我国的二手房交易市场一直呈蓬勃发展势态，二手房交易量不断攀高，但比较于相对成熟的新房交易，二手房交易由于市场的不规范，法律法规的滞后，在交易的过程中存在着诸多的法律问题，增加了交易风险。本文就二手房交易的概念、北京二手房交易现状以及交易中的一些特点和经常出现的一些法律问题，进行简要的分析，以方便二手房的交易双方能对此有个基本的认识，从而采取相应的措施，减少风险的发生。

本文分三个部分刊发。第二部分：二手房交易的特点和存在的问题

（一）二手房种类繁多

二手房作为一种特殊商品，相对于新房来说，其权属情况要复杂的多，不仅包括商品房，还包括房改房，安居房以及经济适用房等。而房改房、安居房、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定的限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，另外有些二手房还有银行按揭贷款或者设定抵押。

（二）二手房产权关系多样化

二手房的产权人包括法定和约定的两种情况，在形式上，两者最主要的区别是：约定产权人一般在产权证明上有产权登记称之为登记产权人；而法定产权人是指依法对该房屋享有产权的人，在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记，称之为非登记产权人。这种情况最典型的例子，就是登记产权人的配偶根据婚姻法的规定而对房屋享有产权，但产权证上没有对配偶予以登记。

（三）通过中介公司完成交易

不同于新商品房交易的是大部分二手房买卖均是通过房地产中介提供居间服务完成的。中介公司在二手房交易中扮演着越来越重要的角色。然而，由于规范居间行为的法律法规的不配套和监管措施的不力。使得中介公司良莠不齐，在高交易量的背后，由房地产中介从业机构和从业人员直接或间接的违规、失职等行为充当推手，目前我国有关房屋类居间合同纠纷正呈现出高发、频发、复杂多元、矛盾难以平复的态势。

（四）二手交易涉及问题多

二手交易涉及面非常广。主要包括以下几个方面：一是交易房屋是否在出租，如果在出租期内，即使完成房屋交易，也不能入住。二是物业费用及公用事业费用是否拖欠，买方不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。三是单位房屋是否侵权：单位房屋均为划拨土地，转让时应缴纳土地使用费。对于单位住房，职工在转让时，单位享优先购买权。四是户口问题。在司法实践中，因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。其纠纷的主要表现形式为：买卖双方经过谈判后，卖方将房屋过户到了买方的名下，买方也向卖方付清了房款，交易似乎就此圆满结束。但在不久之后，买方在办理落户手续时才发现，卖方的户口并未从交易的房屋中迁出，以致买方的户口无法迁入。

（五）买卖双方签订“阴阳合同”

在二手房交易中所出现的“阴阳合同”，是指合同当事人采用订立两份以上的合同方式，一份用于房产交易中心备案，一份用于双方当事人履行的，其中用房产交易中心备案的合同则称为“阳合同”，其价格或其他条件并不是双方的真实意思，而是用于少纳税费或出于其他目的：对用于双方当事人履行的合同则称“阴合同”，是当事人私下签订并实际履行的合同，价格一般都符合市场行情，反映了双方的真实意思。二手房交易市场上存在“阴阳合同”现象的原因是交易双方在合同中以极低价格进行交易，和阴合同中实际成交价格相差甚远，此举旨在规避相关税收。