买卖二手房应征得共有人同意《三》

案例3以公证书的形式确认共有关系

1998年5月，段氏兄弟各出资3万元购买了西城区车公庄一房屋，两人各占二分之一产权，并作了公证，但该房屋所有权登记上仅写了段兄名字。2009年4月，段兄经过中介机构介绍，与陈某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将房屋以140余万元卖与陈某，该房屋至今未过户到陈某名下。段弟以未经共有人允许为由，主张合同无效诉至法院。

法官说法

《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。段氏兄弟虽然签订协议约定房屋的产权二人各占二分之一，但协议签订后两人未到不动产登记机构作共有权登记。现该房屋的所有权登记在段兄名下，因此两人之间的约定仅发生债权效力，而不发生物权效力，即段兄为该房屋的合法所有权人。鉴于段氏兄弟之间的约定不发生物权效力，从而对善意第三人也不产生法律约束力，因此段兄与陈某签订的《北京市存量房屋买卖合同》无须征得段弟的同意，该《北京市存量房屋买卖合同》合法有效。

法官提示

制度漏洞导致有意毁约的卖方者将“共有”作为杀手锏

共有人一方以未经其允许主张房屋买卖合同无效的案件中，有些确实是卖房人违背其他共有人意志私自卖房，但也大量存在买卖合同签订后因为房价变化等原因，房屋所有权人不愿意卖房的，于是隐性共有人“站了出来”。纠纷发生的原因除了购房者未尽到审查义务、房价变化促使售房者违约外，制度方面的漏洞也是主要因素：

1、房地产管理部门的登记制度不尽合理

我国目前并无强制共有权人必须登记的措施，房屋产权登记往往仅登记一名所有权人，隐性共有人大量存在，这导致共有权人无法完全在房屋所有权证书上体现，在交易的过程中购房人很难发现还有其他共有人。

2、对中介公司的监管不力

有些购房者对卖房人的房屋权属不甚了解，又对中介机构业务员的“口头承诺”过于信任。而中介公司资信情况良莠不齐，某些中介机构为了尽快促成买卖双方签订合同，或对房屋的产权状况缺乏调查，或帮助一方隐瞒实情。尽管有工商局和消费者协会对中介机构进行监督，但是对于中介机构的职责义务没有明确规定，也没有有力的处罚措施，加之中介机构缺乏行业自律，因急于求成而欺骗消费者的行为就难免了。

3、执法缺乏统一

涉及共有财产权的房屋纠纷案件性质特殊，实体上对于侵犯共有财产权的认定不统一，程序上举证责任不尽相同。例如共同生活的夫妻一方（第三人）如果主张买卖合同无效，举证责任如何分配，证明标准如何确定。不同法院对于同类案件处理结果的不同，势必会影响法律的威慑力。

4、对违约现象的惩罚力度过小

违约的成本过低，是导致一部分售房者以侵犯共有财产权为理由提起诉讼的原因。二手房买卖中如果因其他共有人反对，卖房者因无权处分使买卖合同无效后，双方买卖关系自始不成立，卖房人只需承担缔约过失责任，这部分赔偿金相比一房二卖后的房屋差价要低很多。对作为守约方的购房者的保护力度不够，也是造成此类案件多发的原因之一。

据此，北京市第一中级人民法院法官认为，政府除了要落实房产共有人的登记制度以及加强对二手房买卖中房屋中介的监管，还要统一法律适用，调控房价，消除房价过高引起的不安定因素。

法官维权提醒

1、选择正规中介机构，对中介的承诺和保证以及应该提供的服务，均以书面形式约定，这样可以鞭策中介机构认真审查卖房者资质，确保所买房屋无权利瑕疵。

2、购房者在签订房屋买卖合同前，应认真审查房屋的权利状况，要求售房者提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明，以免侵犯其他共有人的权利，同时也是为了充分保障自己的权利。建议向房产登记部门、小区物业以及邻居等多了解房屋状况。

3、签订二手买卖合同时，应提前考虑房价变化等因素，约定违约赔偿责任，避免因房价变化而导致守约方遭受损失。对于购房者，应在具备办理过户手续的条件时，及时办理，避免对方反悔。

4、增强维权意识，了解房屋买卖中发生纠纷的原因，在看房或房屋买卖磋商过程中应认真审查并保留好有关票据，可以邀请有买卖经验或者法律知识丰富的朋友陪同，如发生纠纷，应积极收集相关证据，依法保护自己的合法权益。对于已签订合同的双方，应谨记合同约定事项，严格恪守合同约定，增强守约观念。