物业管理有依据 小区水电气暖不用业主修了

历经8年的酝酿，省人大常委会3次审议，经多次论证、修改，我省终于有了自己的物业管理条例。昨天上午，山东省人大法工委有关负责人对《山东省物业管理条例》进行了详细解读。据介绍，在5月1日实施之前，山东还将出台相应的配套措施。业主甩掉包袱条例规定：住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。省人大法工委点评：为保障业主利益，本次立法将水、电、暖、气等专业经营设施集中交给专业运营商，这在全国尚属首次，也是本次立法最大的亮点。如果专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施设备的，将由设区的市、县(市、区)人民政府责令限期改正。那么配套建设费用如何解决？可以从政府收取的综合配套费里利用。目前我们开发商上交的配套费只解决至小区外，将小区内、小区外的配套费用一起收取。小区内的配套费用，业主也已承担。如果将两个费用合在一起，从整体上来看，费用还可以降低。旧小区物业改造“政府有责任”条例规定：设区的市、县(市、区)人民政府对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，其建设支出由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。设区的市、县(市、区)人民政府对投资责任另有规定的，从其规定。省人大法工委点评：物业管理立法不能“抛弃旧小区”，政府也不应“放弃”。业主不能擅自砸掉承重墙条例规定：物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业承担。共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。省人大法工委点评：此次立法，还对小区共用部位及共用设施设备进行了详细明确，像承重墙体就是共用部分的，业主装修的时候不能说砸就砸。小区车库不能“只售不租”条例规定：物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过6个月。省人大法工委点评：如何保证车库“优先满足业主”呢？条例要求不得以只售不租为由拒绝。考虑到有些经济不发达的地区小区停车需求没有那么大，而小区业主的停车需求又是动态的，因而规定了对外租赁合同期限最长不得超过6个月。