天津市物业管理条例解读 开发商对物业有义务

本版上周作了有关物业管理纠纷上升的报道，文章提醒人们转变意识——物业公司变“管理”为“服务”，业主也要有消费意识，引起读者广泛关注。显然，物业管理服务行业已经成为与人们生活密不可分的服务业。物业管理作为本市一个新兴的服务行业，从1996年起步至今，已经有了一定的规模，而且也在逐步走向成熟，截至8月底，全市物业管理面积达到1.7177亿建筑平方米，其中，住宅1.5137亿建筑平方米，非住宅0.204亿建筑平方米。全市物业服务企业达到937家，物业管理项目2682个，从业人员12万余人。

近年来，为了推动本市物业管理行业的规范、健康发展，市国土资源和房屋管理局不断依法加大对物业管理市场的监管，依据不同时期行业发展实际和业主投诉热点，确定不同的行政监管重点，通过严把住宅物业项目前期招标投标关，推进物业管理市场化进程，推动物业项目的建管分离，从源头上提高物业服务企业的入市质量；通过严把前期物业管理备案关，从源头维护业主的根本权益；通过严把《前期物业服务合同》和《管理规约》双确认制度落实关，依法维护开发建设单位、物业服务企业和业主三方权益；通过严把物业项目承接验收关，规范开发建设单位与前期物业服务企业之间的交接验收行为，防止日后出现纠纷互相推诿；通过严把物业管理用房落实关，从根本上维护广大业主的切身利益；通过严把物业服务企业退出项目关，督促企业落实退出项目预警报告制度……

除此，相关法规政策也在不断完善，2008年9月10日，天津市十五届人大常委会第四次会议又审议通过了《天津市物业管理条例》修订草案(以下简称新《条例》)，并将自2008年12月1日起正式施行。修订后的新《条例》对促进本市物业管理行业健康规范发展，建立和谐的物业服务关系将起到有力的推动作用。

记者在法院采访时了解到，业主与物业公司之间的很多争议源于开发建设单位的遗留问题。因此，新《条例》在对开发建设单位原有规定进行修改的基础上，又作出了一些新规定，日前记者就新《条例》中对开发建设单位增加了哪些新规定等问题采访了本市国土资源和房屋管理局相关部门负责人。以后我们将就新《条例》对物业服务企业的有关规定，新《条例》对业主、业主大会、业主委员会的有关规定，以及更多读者关心的热点问题请有关专家和法律界人士进行解读。也欢迎读者就所关心的问题进行提问。

法规解读：

新《条例》对开发建设单位作了一系列规定，归纳起来主要有11个方面，具体内容是：

一、明确了对其在召开首次业主大会会议方面的有关要求。对于一个已交付使用的新建物业，当具备成立业主大会条件时，开发建设单位有责任书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府，并作为成立首次业主大会会议筹备组成员之一。同时开发建设单位还应当为筹备组开展工作提供条件。

二、明确了在新建商品房出售前应当做好两项工作。一是应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同；二是应当制定临时管理规约。同时规定开发建设单位制定的临时管理规约，不得损害购房人的合法权益。

三、对新建物业前期物业管理招标规模及范围进行了调整。一是新《条例》规定，新建住宅物业建筑面积在三万平方米以下的，经物业所在地的区、县物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。二是将非住宅物业前期物业管理纳入招标范畴，规定非住宅物业建筑面积在一万平方米以下的，经物业所在地的区、县物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

四、规定了在出售新建房屋时要落实双确认制度。新《条例》规定，开发建设单位在出售新建房屋时要在售房现场向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约，并要求购房人在签订商品房买卖合同时对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认。

五、从十个方面对物业管理用房建设作了规定。一是明确了物业管理用房的规划、设计原则，规定在规划、设计新建物业项目时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施；二是明确了物业管理用房的建设指标。规定要按照开发建设项目规划出售部分总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理用房；三是明确了物业管理用房的用途。规定物业管理用房必须用于物业管理服务和业主活动；四是对规定建设物业管理用房提出了新的要求。规定要按照规划、设计的要求和标准建设物业管理用房，并向业主进行公示；五是明确了物业管理用房的移交要求。规定自物业竣工验收合格之日起30日内，将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用，并接受所在地的街道办事处、乡镇人民政府监督；六是明确了物业管理用房的所有权人。规定物业管理用房属于全体业主共有；七是明确了物业用房的维修和养护责任。规定物业管理用房应当由物业服务企业负责维修、养护；八是明确了对物业管理用房的使用要求。规定物业管理用房不得买卖和抵押，任何单位和个人不得占用或者改作他用；九是明确了对申请物业管理用房的登记要求。规定开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理用房一并申请登记；十是明确了对房屋权属部门对物业管理用房监管方面的要求。房屋权属登记部门应当在房屋权属登记簿上对物业管理用房予以记载。

六、明确了对移交资料的要求。新《条例》规定，开发建设单位应当自新建物业竣工验收合格之日起60日内，向前期物业服务企业提供下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；

2、物业竣工验收资料；

3、共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料；

4、物业质量保证书和使用说明书；

5、物业管理需要的其他资料。

七、新《条例》规定，开发建设单位对前期物业服务企业在承接新建物业项目时，查验物业管理区域内的房屋及其附属设施设备的共有部分发现的问题应当及时进行整改。

八、进一步明确了开发建设单位的保修责任。《条例》重申在国家规定的保修期限内，物业由开发建设单位负责维修。

九、增加了对开发建设单位在物业建成后有关设施的移交要求。新《条例》规定，开发建设单位在物业建成后应当将供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、路灯等设施，按照规定移交给专业经营服务单位进行维护管理。

十、新《条例》明确规定物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用由开发建设单位承担。

十一、加大了对开发建设单位违反《条例》规定的行政监督力度。

新《条例》对开发建设单位未向前期物业服务企业移交物业管理用房和提供资料等违规行为的处罚条款进行了修改，加重了处罚力度。比如，1、对未按照规划、设计要求建设物业管理用房的违规行为，由规划行政主管部门责令补建，并可处以物业管理用房总价款一倍以上二倍以下罚款。2、对未向前期物业服务企业提供资料的违规行为，由区、县物业管理行政主管部门责令限期提供；逾期不提供的，处以五万元以上十万元以下罚款。

此外，《条例》还新增加了四个方面的处罚条款：

1、未在规定时间内向物业服务企业移交物业管理用房的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期移交；逾期不移交的，处以物业管理用房总价款一倍以上二倍以下罚款。

2、未在申请房屋所有权初始登记时，将物业管理用房登记的，由房屋权属登记部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下罚款。

3、未通过招标投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五万元以上十万元以下罚款。

4、出售新建房屋时，未向购房人明示并组织购房人书面确认前期物业服务合同和临时管理规约的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以五千元以上三万元以下罚款。