物业管理诉讼案例分析

案情介绍：

上海第一五金商店（集团）物业有限公司受上海市闸北区天晋小区业主委员会委托对该小区进行物业管理。该小区内的住户沈某（住该小区五楼）在装修时，私自在五楼的上、下防火通道处安装了不锈钢栅栏，又在五楼走廊及楼口处搭建私人建筑物，还在自己的住宅内破墙开窗，楼顶开洞，给整幢大楼带来了极其严重的安全隐患。物业公司虽多次对沈某进行劝阻，要求其恢复原状，但沈某一直不予理睬，故物业公司于2003年6月将沈宇范诉至上海市闸北区人民法院，要求判令其拆除不锈钢栅栏和楼道的搭建物，并恢复墙体和楼顶的结构。法院审理后，以原告诉讼主体资格不符为由裁定驳回起诉。原告不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉，二审法院认定原裁决并无不当，依法驳回上诉。

2003年10月，违章建筑的搭建人沈某将自己的房屋出售给了新的业主吴某。

2004年1月，天晋小区业主委员会再次以沈某为被告向闸北区人民法院提起诉讼，诉讼请求和事实与理由与前次起诉基本相同，唯一的变化就是原告由物业管理公司改成了业主委员会。法院认为：沈某在将房屋出售给了第三人之后，已经不再是房屋的权利人，作为诉讼主体的被告已不适格，故仍以诉讼主体资格不符为由裁定驳回起诉。业主委员会不服裁定，再次向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理认为：原告的起诉符合法律规定，一审法院裁定有误。依法撤销裁定，发回重审。

现本案正在重新审理中。

分析：

本案作为物业管理纠纷案件，在诉讼主体的确定方面具有很强的典型性，既涉及到了物业管理公司、业主委员会和业主三方，又是关于某一特定业主违反业主公约、侵犯其他业主的共同权益的案件，而且在审理过程中还出现了房屋业主变更的情况。当物业管理纠纷发生时，由谁来提起诉讼，将谁作为被告，都可以从本案中得到一定的启示。

一、原告的确定

所谓原告的确定，就是要解决“谁来告”的问题。本案的第一次诉讼，是由物业管理公司提起的，但是一、二审法院都以原告资格不符为由裁定驳回起诉。物业管理公司的原告资格为什么不符？在回答这个问题之前，让我们首先来了解一下物业管理公司的法律地位和权利义务。我国《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。”第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”第五十三条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”从这些条款可以看出，物业管理公司是受业主大会（业主委员会）委托的，对物业管理区域内治安、环保、物业装修等项目进行日常管理、维护和服务的机构，其权利义务受到物业管理公司和业主大会所订立的服务合同的严格限制。从法律上讲，物业管理公司对物业进行管理的权利最终来自于业主的委托和授权。虽然物业管理公司有权对业主的物业装修事项进行管理，但其职权也仅限于《物业管理条例》第四十六条和五十三条所规定的“告知”、“制止”和“报告”。对于业主违反相关法律法规和业主公约的行为，由有关行政机关出面进行制止或处罚。业主的违法行为，没有给物业管理公司造成直接的损害；换言之，物业管理公司不是直接的受害人。所以在没有获得业主授权的情况下，物业管理公司不能直接进行处罚或提起诉讼。

那么业主委员会是否有权对这种行为提起诉讼呢？《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。在本案中，原告所在的上海市闸北区天晋小区业主公约中明确规定：业主不得擅自改变房屋结构、外貌；不得占用或损坏楼梯、通道等公用设施；不得损坏、拆除或改造消防设施。沈某也曾在该业主公约上签字。但其后来的行为显然是违反了业主公约，该行为不仅为有关法律法规所明文禁止（如《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国建筑法》、《物业管理条例》等），而且还侵犯了该单元楼内其他业主的合法权益。因此，除了有关主管部门可以依法对其进行处罚外，合法权益受到侵犯的业主也可以提起民事诉讼。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。而业主委员会，作为业主大会的执行机构，当然也应该在日常管理活动中代表全体业主的利益。当特定业主违反业主公约、侵害了其他业主的共同利益时，业主委员会就可以也应当站出来，作为原告对其提起诉讼，维护全体业主的利益。

二、被告的确定

所谓被告的确定，就是要解决“告谁”的问题。本案在第二次起诉的过程中，一审法院曾经以被告资格不符为由裁定驳回起诉，但其裁定却被二审法院撤销并发回重审。为什么一、二审法院会做出截然不同的判决？本案的被告究竟应该是谁？在回答上述问题之前，让我们先来看一下一审法院认为被告资格不符的理由。一审法院认为：案件起诉的被告曾经是五楼房屋的所有权人，但其已经将房屋产权转让。他虽然实施了违反业主公约、侵害其他业主权益的行为，但是他已非五楼房屋的权利人，所以作为诉讼主体的被告已不合格。在本案中，原房屋所有权人沈某所实施的违反业主公约、进行违章搭建、侵害其他业主合法权益的行为，从性质上讲，属于侵权行为，违反了民事法律规定，需要承担相应的民事责任。而其转让房屋的所有权，属于物权行为，是一种合法有效的行为，应该受到法律的保护。他所实施的违法行为、所要承担的民事责任，并不因为房屋所有权的转让而转移。房屋出售后，违章建筑依然存在，依然是沈某搭建的，不归新的产权人所有；大楼被破坏的部分、对全体业主合法权益的侵害，也依然是沈某的行为造成的，不是新的产权人所为。再退一步说，如果一审法院的裁定成立，那么本案只能以新的产权人为被告，这显然与“每个人对自己的行为负责”的原则相违背。新的产权人只要说：“违章建筑不是我搭建的，大楼也不是我破坏的，你们起诉我没有道理”，那样原告依然会败诉。而这样的最终结果，就是违法行为的真正实施者得以逃脱，而广大业主的合法权益将会被永远地侵犯下去。综上所述，一审法院的裁决混淆了违法的侵权行为与合法的物权行为的关系，是错误的。二审法院撤销裁决、发回重审的裁定，也印证了上述观点。

通过对于这一典型的物业管理纠纷案件诉讼主体的分析，我们会发现其实物业管理还是挺复杂的，光是原告和被告的确定就这么麻烦。只有充分认识到纠纷的性质，明确其主体，我们才能更好地解决纠纷，打赢物业管理官司。在实践中，对于类似案件中被告的确定，一般没有什么太大的争议，都是将侵权行为的直接实施人作为被告；而原告的确定，在不同的地方却有不同的做法。如果以物业管理公司为原告提起诉讼，有的法院会受理，而有些却不会；而如果以业主委员会为原告，一般情况下法院都会受理。可问题是，业主委员会的成员是由业主中选举产生的，可能缺乏足够的时间和相应的知识去进行诉讼。所以我认为，行之有效的解决方法是由业主委员会在与物业管理公司签订的物业管理合同中，授权物业管理公司代表自己，对类似的情况提起民事诉讼，以维护广大业主的合法权益。