如何解决一个项目不同类型的物业服务与物业费问题

最近，有不少业主通过网络向蜂巢物业网提了许多关于物业管理区域划分的问题，其中有一位网友告诉笔者他所在的小区发生了一件业主与房地产管理部门对抗事件。事情的主要原因是该小区是某开发商1998年建造的商品房（7幢24层高层），由于为了安置原有的动迁户，因此开发商在小区又造了6幢回迁房（又叫动迁房）。从房屋的结构与外貌看，这6幢动迁房在同一小区内显得逊色而且质量也存在问题。

争议

该小区的商品房业主认为自该小区入住以来，商品房的物业管理费为1.8元/平方米，回迁房物业管理费仅为0.48元/平方米。根据小区的规划，回迁房的业主是共同生活在同一小区里，同样享受1.8元/平方米的服务（商品房管理费承担更多的管理成本），也同样享受小区的会所、绿化及相关配套设施。因此，商品房的业主要求开发商将回迁房与商品房划分为两个管理区域，小区道路及出口重新规划，费用从维修资金中支出。

街道和房地产管理部门认为，该小区虽情况特殊，存在两种性质的房屋，但属于同期规划开发，不能划分为两个物业管理区域，并要求对物业管理费作适当调整。

解析

对于物业管理区域的划分，一般而言，开发商在项目前期报批中，必须向规划部门申报小区规划情况。在《物业管理条例》中第九条规定，“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”因此，条例中并没有具体明确小区划分标准。相比之下，上海关于物业管理区域划分还是作了较具体的规定，根据《上海住宅物业管理规定》第五条规定：“新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区（县）房地产管理部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），按照本条第一款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。”

假设上述案例发生在上海，那么，对于上面这段内容，笔者把它分为三点来看。第一，对于物业管理区域的划分，看其小区设置的“三共”，什么是“三共”？就是共用部位、共用设施和共用设备。商品房的业主和回迁房的业主，他们是生活在同一个小区，且使用共同的道路、绿化、进出口和相关的设施设备等。所以应当划分为一个物业管理区域；第二，开发商在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。从案例上看，该小区的商品房与回迁房都是同一开发商开发，且开发商没有向房地产管理部门提出划分物业管理区域要求，应当把它看作是一个物业管理域来管理；第三，物业管理区域的调整。条款中也讲到，需要调整物业管理区域的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。很明确，要调整的，看上级部门的指示。案例中，房地产管理部门认为该小区不适合划分为两个物业管理区域，也是根据实际情况，也就是第一点的“三共”原则决定的。

第二个问题，物业管理收费是否要统一。对回迁房的业主来讲，他们确实享受着“价廉物美”的待遇，与商品房的业主相比，他们享受的是同样的优质服务，也难怪引起商品房业主的不满。如果你是物业管理企业的领导，面对该小区的情况，应当如何化解这一道难题呢？笔者想，大家都会产生一对矛盾，什么矛盾呢？就是如果按一个小区两种收费标准，无非是将矛盾更激化。如果将物业费重新调整统一收取，哪一方得利呢？矛盾的特性就是既对立又统一。因此，笔者个人认为该小区实行酬金制模式是解决这对矛盾的有效办法。

酬金制，它是指在预收的物业服务资金中，按约定的比例提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2003年，国家发改委、建设部颁发了《物业服务管理收费管理办法》，《办法》第九条规定，“业主与物业管理企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费”。案例中，划分物业管理区域的关键问题还是物业管理费不统一引起的。笔者认为，采用酬金制方式有以下优点：

1、减少物业管理费纠纷的问题，尤其是一个物业管理区域存在多种性质的物业和多种收费标准引发的矛盾。在单一的物业管理区域中，我们可以实行物业管理费分等定价的方法，业主可以根据“菜单”方式选择需要的服务，而酬金制更可能成为今后物业管理经营模式的大方向。

2、费用公开更加透明化。长期以来，业主与物业公司矛盾的最大焦点在于帐目公开。有的业主甚至要求物业公司将全部的物业管理费帐目公开，一时闹得沸沸扬扬。根据《物业管理条例》有关规定，物业公司将维修资金帐目情况必须每半年向全体业主进行公布。但是不少业主仍旧持怀疑的态度，形成恶性循环。那么酬金制在这方面的要求比传统的包干制的帐目公开要求更明确，因为酬金制直接关系到物业管理的成本，有成本必须涉及到利润，而物业公司对酬金的提取，也是根据物业管理的正常成本和利润关系进行核算。因此，酬金制的建立，在帐目上必须更明朗化，它按实际发生的费用，每月按时结算，采取的是“多贴少补”的原则。那么业主们也就势必更清楚地知道自己的小区实际管理所需的费用。

现回看本文案例，商品房的1.8元/平方米的物业费与回迁房0.48元/平方米的物业费他们都包括了“三共”费用，如果利用酬金制计算，双方可以进行协商，通过业主大会全体业主表决三分之二以上通过，对物业管理费用重新审核定价，从而避免物业管理费不统一的现象。让回迁房的业主同样享受到“价廉物美”的管理与服务，也使得商品房业主不再认为是在替回迁房业主承担管理。