启东一小区下水道堵塞致业主损失 物业未维修被判赔偿

小区公用下水管道长久未疏通，导致管道堵塞破裂溢水，造成业主财物损失3万多元。该损失由谁来赔？施女士家住启东市汇龙镇某小区1楼。2013年5月18日，施女士接到邻居电话称房屋内有水外溢，施女士赶回家中发现室内污水一片，污水系从卫生间地漏处溢出。经检查，进水系共用管道堵塞所造成。施女士认为小区物业公司没有尽到管理维修义务，为此诉至法院要求物业公司赔偿损失。物业公司辩称，下水管道不属于物业公司管理范围，家中溢水系使用不当所致，应由共同使用人承担损失。法院审理后认为，根据双方签订的《物业管理委托合同》中约定，物业公司负责公共设施的维护与保养，住宅区内主干道与窨井连接的总下水道及消防栓的经常性维护与管理。物业公司对于下水管道负有维修管理义务，但施女士平时使用时亦存有不当过错，故判决物业公司承担70%的赔偿责任。</p>

企业自成立之日起，所有的经营活动都离不开法律规范的调整，企业实施任何行为都直接或间接地与法律法规产生联系。法律风险存在于企业生产经营的各个环节和各项业务活动之中，存在于企业从设立到终止的全过程。企业的许多重大损失源于简单的低级失误，如果能够及早发现，完全可以用最简单、最有效、最经济的方法予以避免。物业公司作为小区的管理人，应按规、按约履行物业服务义务，以防范可能产生的法律风险。防范风险发生、控制风险发生后的损害后果，应建立长效风险防控机制。主要表现在：1、提高公司所有服务人员的法律意识、风险（危机）意识和判断力，对公共区域内哪些环境、条件会造成物业公司违约、违规、违法，应当提前识别、排查；2、增强服务人员的风险防控能力，规范各项管理流程、操作技术标准，将风险消除在潜伏期；3、制定或建立配套的管理责任制度、监督制度、应急措施等，并予以严格落实和执行；4、充分利用可利用资源转移风险后果或损失。具体到本案之中，风险防控应意识到：1、根据物业合同的约定，物业公司对小区公用设施负有维修、养护和管理的合同义务。而如果由于物业公司疏于对公用设施的管理、维修和养护，造成小区人员人身或财产损失情况的，物业公司都可能被判承担违约或侵权赔偿责任。2、物业共用设施中的排水系统在使用过程中可能会发生损坏、堵塞等等情况，并可能因此而造成人身或财物等的损害后果。3、物业公司对共用设施疏于管理，如果因此而造成人身或财物等的损害，物业公司将承担赔偿责任。对此，在实际管理过程中，福克莱迪建议物业公司应做到：（1）建立健全公用设施管理制度，落实岗位责任；（2）建立公共设施巡查制度，将责任落实到岗位责任，定期巡查、清掏排水系统，做好养护、管理工作；（3）发现有排水设施损坏时，及时维修，以确保排水系统的正常运行；（4）在排水设施使用期限到期后，应确定排水系统能否正常运行，若是不能，则应积极协调业主委员会准备进行中修、大修；（5）完善检查记录及档案管理制度，如巡查记录、清掏记录、维修记录和档案等；4、虽然风险可以提前识别，但风险的发生具有不可预测性，物业公司为了避免事故发生后自身受到损伤，还可以购买公众责任险来转移风险。