物业公司起诉业主占用绿地私搭乱建胜诉案例

**物业公司起诉业主占用绿地私搭乱建胜诉案例</p>

案情简介

物业诉求恢复原状、排除障碍

某物业公司为南京一高档小区提供物业服务。前期，物业服务合同及管理规约中均明确约定，小区业主不得私自安装各种设施以破坏房屋外立面，业主不得圈占公共绿地，不得在公共绿地种植蔬菜、花草树木或搭花架。

在该小区的规划中，一楼房屋的南面均有一处面积不等的绿地，该绿地东、南、西三面均由树木隔断，与一楼住户的客厅和主卧相连。自从开发商将小区管理交接给物业公司后，许多一楼业主将围挡的树木移除，对绿地进行了各种改造和添附，加装花架和其他设施，不仅影响了整个小区的整体环境美观，而且对二楼以上住户的安全产生了隐患。针对部分业主私自改造的行为，物业公司积极向相关业主发放了整改通知书，但仍有部分业主拒不履行。于是，物业公司诉讼至南京市鼓楼区人民法院，针对某幢105室业主张某(化名)的搭建花架行为，请求判令其拆除花架，恢复原状、排除妨碍。

法院判决

违反物业规定应予以拆除

法庭上，张某抗辩称，讼争绿地系房屋买卖合同中约定的“庭院”，该庭院系业主以500元/平方米的价格从开发商处购买，业主享有合法使用权。

原来，在2010年8月16日，开发商与张某签订商品房买卖合同。张某购买了该小区某幢105室房屋。其中买卖合同补充协议第16条约定了底层室外庭院的权益：庭院约105平方米，规划上专属于本合同项下商品房(即某幢105室)的面积，归该房屋的业主专有，该部分的保修、维修责任，视为专有部分。上述面积未计入商品房计价面积，随本合同附赠给买受人，买受人在使用时不得改变其用途，并应遵守业主公约和业主大会、业主委员会制定的管理规则。

张某购买房屋后，对合同中载明赠送的庭院实施了改造行为，将东、南、西三面以木质栅栏围挡，庭院内搭建木质花架，顶部覆盖透明软板。

法院审理认为，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业公司请求业主恢复原状、排除妨害的，依法应予支持。最终，法院判决张某拆除在房屋南面原有绿地上已搭建的木质花架和顶部覆盖的透明软板。

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南京某物业公司为该市一高档小区提供物业服务。前期物业服务合同及管理规约中均明确约定，小区业主不得私自安装各种设施以破坏房屋外立面，业主不得圈占公共绿地，不得在公共绿地种植蔬菜、花草树木或搭花架。不想却有多名业主，对绿地进行移除后搭建花架等归己所有。在劝说整改无效后，物业起诉了相关业主。法庭上，业主以绿地权属系自己从开发商处购买抗辩，但近日南京鼓楼法院作出判决，支持物业公司要求恢复绿地原装的诉求。

一楼业主改造绿地，物业整改拒不履行

据法院方介绍，在该小区的规划中，一楼房屋的南面均有一处面积不等的绿地，该绿地东、南、西三面都由树木隔断，并与一楼住户的客厅和主卧相连。但自从开发商将小区管理交接给物业公司以来，许多一楼业主擅自将围挡的树木移除，对绿地进行了各种改造和添附，并加装花架和其他设施。这些设施的出现，不仅影响了整个小区的整体环境美观，而且对二楼以上住户的安全产生了隐患。

针对部分业主私自改造的行为，物业公司积极履行管理职责，依据前期的物业服务合同及管理规约，向相关业主发放了整改通知书。但收效一般，仍有部分业主因为私利而拒不履行。于是，物业公司诉讼至南京市鼓楼区人民法院，针对某幢105室业主张某（化名）的搭建花架行为，请求判令其拆除花架，恢复原状、排除妨碍。

业主抗辩绿地权属性质，从开发商处合法购买

法庭上，张某抗辩：讼争绿地是房屋买卖合同中约定的“庭院”，该庭院系业主以500元/平方米的价格，从房屋开发商处购买，据此业主享有合法使用权。

法院调查发现，原来，在2010年8月一天，开发商与张某签订商品房买卖合同。张某购买了该小区某幢105室房屋。其中买卖合同补充协议第16条约定了底层室外庭院的权益：庭院约105平方米，规划上专属于本合同项下商品房（即某幢105室）的面积，归该房屋的业主专有。该部分的保修、维修责任，视为专有部分。但上述面积未计入商品房计价面积，随本合同附赠给买受人，买受人在使用时不得改变其用途，并应遵守业主公约和业主大会/业主委员会制定的管理规则。同时，在房产证和销售合同签约图中，庭院并未标明在内。

张某购买房屋后，对合同中载明赠送的庭院实施了改造行为，将东、南、西三面以木质栅栏围挡，庭院内搭建木质花架，顶部覆盖透明软板。

正确理解物权法相关条文，法院认定绿地性质公用

法院经审理认为：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约的，实施妨害物业服务与管理的行为，物业公司请求业主恢复原状、排除妨害的，依法应予支持。故本案应的争议焦点在于张某作为业主，是否实施了违反物业服务合同及管理规约的行为。

“我购买的一楼房屋的庭院不是公用绿地，开发商和我签订的合同中，明确说明这块绿地我有专有使用权。”法庭上，张某强调并认为自己搭建花架行为合法。

法院经审理认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。所谓明示不能理解为售房合同中规定为个人所有，而应指规划确定为专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的绿地。

经过调查，规划设计方案和施工图设计均只设定特定区域的特定用途，而不可能将某一特定公共区域明示专属个人。房屋权属证书中的房地产平面图是确定专有部位的依据，张某持有的房产证中庭院绿地也并未登记为专有部位。故此，张某105室房屋南面的庭院应当认定为公共绿地。

法院认为，我国物权法第八十三条明确对“违章搭建、侵占通道”等损害其他业主合法权益的行为予以禁止，该项法律规定应当成为相邻不动产权利人之间行使和享用其不动产权利的合理边界。开发商与张某签订的商品房买卖合同中，也约定买受人在使用庭院时不得改变用途，并应遵守业主公约，而业主管理规则第6条明确载明业主不得在公共绿地上搭建花架的义务。

在公开开庭审理后，最终法院支持物业公司的诉讼请求，判决张某拆除在房屋南面原有绿地上已搭建的木质花架和顶部覆盖的透明软板。

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专属车位私搭花架物业状告业主胜诉

张先生在其随房赠送的车位上搭建花架，小区物业公司将他告上法院，认为车位属于公共区域，要求张先生拆除在车位上私搭乱建的花架，并恢复车位的正常使用功能。近日，北京市丰台区法院判决张先生将搭建在车位上的花架拆除并恢复原状，同时判决物业公司赔偿张先生拆除花架的损失3000元。

2004年5月，张先生购得丰台某小区房屋一套，并获赠一个花园及一个车位。2007年3月，张先生在其车位上自铺草坪砖并自建花架一个。同年4月，物业公司向张先生发出通知，以业主随意占用物业管理区域内的场地和道路为由，要求张先生拆除花架、恢复原状，张先生拒绝执行。物业公司认为张先生的行为违反了业主临时公约的规定，将张先生诉至法院。

庭审过程中，张先生辩称，自己是在开发商赠送的车位上搭建花架，车位使用状况良好，并未侵犯物业公司和他人的权益，请求法庭驳回物业公司的诉讼请求。

法院审理后认为，在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。物业公司基于开发商委托对小区实行前期物业管理，与张先生形成事实上物业管理合同关系。该公司有权制止违反物业管理规定的行为，以维护全体业主的共同利益。张先生应当遵守其与物业公司签订的临时公约中关于机动车车位的约定，不得破坏小区的整体景观和小区建筑物的共用部分。双方在临时公约第二章第五条中已经明确约定：“车位只可用作停放车辆，不得自行在车位上安装任何设置。”经现场勘验，张先生在车位上搭建花架，违反了临时公约，破坏了小区的整体景观，造成物业公司对小区内其他业主、整体环境管理不便。

为此，法院对物业公司合理的诉讼请求予以支持。同时，物业公司在今后的物业管理服务中，应采取积极措施，对小区内整体的环境予以改善。考虑到张先生搭建、拆除花架会造成一定损失，物业公司应给予相应补偿。法院判决后，张先生与物业公司均没有提起上诉。