杭州一业主因对物业服务不满拒交物业费败诉

因不满小区物业服务，一业主两年未交纳物业费，物业公司起诉至法院，最终该业主不仅需要交纳拖欠的物业费，连同所欠费用产生的利息一并支付。

律师表示，物业公司服务存在瑕疵，可请求物业服务公司承担继续履行、补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此为理由拒绝交纳或少交纳物业费，法院将不支持。

案例：

不满小区物业服务

一业主两年未交纳物业费

2009年初，方宏（化名）在家人的催促下买了房。房子位于杭州城北，面积在130平方米左右，签定购房合同时楼幢都已结顶，但正式交付要到2010年年中。

依照房地产市场的普遍规律，开发商会通过招投标等方式在楼盘正式交付前选定好物业公司。方宏签订购房合同前，小区的物业公司已经选定。2009年10月31日，方宏与物业公司签订了一份《前期物业服务协议》，协议约定：物业公司需负责房屋公用部分、公用设施设备的日常维护和管理；小区的环境卫生；交通秩序与车辆停放；消防、公共绿化管理等物业服务。

享受服务的同时，业主需交纳相应的物业费，收费标准为住宅房源按2元/平方米/月收取；地下停车位按200元/辆/月收取。物业费收取时间从开发商通知交付房屋后次月1日起计算。

2010年7月，方宏购买的房子正式交付，收房拿钥匙当天方宏交纳了未来两年的物业费，即2010年8月1日至2012年7月31日。两年期满后，方宏因对物业服务不满，拒绝交纳后续的物业费，物业多次上门催交，皆被方宏拒绝，这一拖欠就拖了整整两年。

2014年8月初，方宏所在小区业委会因物业公司存在服务不到位的现象，通过票选罢免了该物业公司，另行选聘了其他物业服务公司。物业公司为收回方宏拖欠的两年物业费，在撤出之前多次催交仍未果，因而只能起诉至法院。

方宏收到法院传票时很是不满，表示之所以拒交物业费有正当理由。原物业公司没有按照协议约定维修公共物业，没有按照物业维护条例标准向业主提供服务，导致小区管理混乱、保洁不力，公共部分漏水不整修，没有检修记录与保养记录，小区公共房屋被当做垃圾场。因而要求法院判决其少交物业费。

法院经过审理认为，物业公司与方宏之间的《前期物业服务协议》是当事人的真实意思，内容并不违反法律强制性、禁止性规定，协议有效，双方当事人均应按约履行。方宏逾期未交纳2012年8月1日至2014年7月31日的物业服务费，事实清楚。物业公司在服务中存在瑕疵与不足，需完善改进，但并未构成根本性违约，业主拒交或少交纳物业费，可能会助长少数业主的欠费行为，不利于多数交纳业主的权益和小区的整体利益维护，也不利于物业服务产业的正常发展。

因此，法院判决方宏需支付两年的物业服务费共计11040元，同时弥补物业公司未收取该笔费用产生的相关利息损失。

律师点评：

物业服务存瑕疵

法院不支持业主减少物业费要求

胡增冬：浙江三道律师事务所律师

根据《物权法》司法解释的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催交的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业违反物业服务合同约定或者相关规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

也就是说业主只有在物业服务企业违规收费的情形下可以提出不支付物业费或少交物业费的抗辩，比如商品房住宅业主与物业公司约定了收费的方式，物业公司擅自提高了收费标准的；老小区实行政府指导价的物业超过指导价收费的；业主可以据此抗辩。

对于物业公司在服务中存在的瑕疵与不足，根据《物权法》司法解释的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。业主可以另行起诉物业公司要求其承担相应的责任或者在该案中提出反诉。业主直接抗辩要求减少或不支付物业费不会得到法院的支持，这点应引起业主们的注意。