开发商承诺终身免物业费为何无效?

【案例】

邱女士与一家房地产开发公司签订商品房买卖合同时，这家房地产公司明确承诺“终身免收物业管理费”。可当邱女士搬入居住后，以合同为凭，拒交纳物业管理费，而物业公司却坚持要邱女士交纳，理由是房地产开发公司与物业公司是两家互不干涉、互不隶属的法人单位，故房地产开发公司的承诺对物业公司没有法律约束力。由于彼此坚持己见，物业公司只得通过法律渠道维权。最终，法院判令邱女士按照业主大会与物业公司达成的收费标准，让邱女士全额支付三年来共计3600余元的物业管理费。

那么，开发商承诺终身免物业费为何无效？

【说法】

法院判决并无不当，即邱女士应当支付入住以来的物业管理费用。一方面，房地产开发公司的承诺属于无权处分。房地产开发公司与物业公司各自具有独立的法人资格，表明它们是两个不同的法律关系主体。且邱女士与房地产开发公司之间形成的是房屋买卖合同，而邱女士与物业公司之间形成的是物业服务合同，即属于两个完全不同的民事法律关系。同时，《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”也就是说，房地产开发公司所能占有、使用、收益、处分的财产，只能是归其所有的商品房。而物业公司通过行使物业管理职责所产生的收益，因与房地产开发公司所销售的商品房无关，自然应当属于物业公司。房地产开发公司未经物业公司授权或同意，以自己的名义作出“终身免收物业管理费”承诺，无疑构成无权处分。另一方面，房地产开发公司的承诺对物业公司没有法律约束力。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”即房地产开发公司的承诺，要想对物业公司产生法律约束力，前提在于必须经过物业公司追认，或者房地产开发公司事后取得了对物业管理费的处分权。可本案中，至少在物业公司向你索要物业管理费时，并没有出现对应的法律事实，从而决定了邱女士不得以房地产开发公司的承诺来对抗物业公司。而《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”故在邱女士固执己见的情况下，物业公司有权通过诉讼来维权。