业委会解聘物业公司遭业主大会罢免

业委会解聘物业公司遭业主大会罢免

2008年2月，金海花园第二届业主委员会通过招投标方式选聘了新物业服务企业甲公司，由于原物业服务企业乙公司拒绝退出小区，业主委员会主任闫某因此越级上访、闹访。2008年5月，小区业主开始关注该交接工作，大部分业主认为，是闫某操纵了业主大会会议，诱使不明真相的业主表决，形成了罢免乙公司的结果。2008年6月28日，在业主委员会拒绝召集业主提议的临时业主大会会议的情况下，街道办事处依法召集临时业主大会会议，表决挽留了乙公司，罢免了闫某在内的第二届业主委员会全体委员。2008年6月底，闫某以政府相关部门没有积极作为，没有处罚拒绝退出的乙公司为由起诉区住宅局。

【基本情况】

金海花园位于占地面积50160㎡，总建筑面积35450.54㎡，物业类型为别墅与公寓。小区1992年入伙，业主153户。闫某所参与第二届业主委员会于2007年初备案成立，乙公司自2004年起为小区提供物业服务。

闫某在2003年和2004年期间积极参与上访促成小区选聘乙公司。其认为引进乙公司有功，乙公司应免除其子卢某的物业管理费。2006年，乙公司业以长期欠交物业管理费为由对卢某进行起诉，迫使其补清所欠费用。作为卢某的母亲，闫某随后将卢某房产的1%即3㎡转入自己名下成为业主后，积极参与第二届业主委员会的选举工作并当选为业主委员会主任。

2007年11-12月，闫某多次到区住宅局反映金海花园业主委员会召集业主大会会议表决通过选聘新物业服务企业问题。2007年12月26日，在原市国房局对小区招投标选聘物业管理公司申请表备案后，金海花园按照评标议标程序，经2008年2月27日评标会，最终确定甲公司中标。

2008年2月，由于乙公司拒绝退出小区交出物业管理权，当时的业主委员会主任闫某频繁上访。

2008年5月20日，金海花园二十多位业主到区住宅局上访，住宅局会同街道办事处接访。接访了解到，业主对业主委员会不满，认为业主委员会被闫某操纵，解聘乙公司的业主大会会议是一次被操纵的会议，希望罢免业主委员会、挽留乙公司。

2008年5月22日，金海花园业主委员会委员签收了超过20％人数业主签名递交的《关于召开临时业主大会的要求》。业主提议业主委员会在5月24日须召集临时业主大会会议，就“业主委员会述职”、“全体业主对本届业主委员会的工作予以表决评价”、“是否继续留任现任的乙公司”进行表决。

5月24日，业主委员会没有履行职责召集临时业主大会会议。小区相关业主依据《深圳经济特区物业管理条例》第十一、十二条规定，向街道办事处递交了《关于召开临时业主大会的要求》，请求街道办事处依法责令业主委员会限期就业主所提出议题召集临时业主大会会议，逾期街道办事处召集。

5月24日业主进行了自发集会，就业主关心的事项进行了意见表达，街道办事处、社区工作站列席现场。据街道办事处反映，集会中91户业主不满意业主委员会工作，91户同意罢免业主委员会，90户同意乙公司继续对小区进行物业服务。

6月16日，街道办事处责令金海花园业主委员会按照业主所提三个议题，依据合理、合情原则在金海花园小区室内网球场召集临时业主大会会议，并将整改情况报告街道办事处。业主委员会主任闫某在签收街道办事处的责令书后，再次以特快专递方式，向小区业主发出在小区外召集仅有业主委员会述职为议题的会议通知，对街道办事处指导意见置之不理。

6月26日，闫某以区住宅局没有责令乙公司退出，构成行政不作为为理由，对区住宅局提起行政诉讼。

6月28日，金海花园99位业主以亲自到场或委托他人方式到场，参与临时业主大会会议，街道办事处、社区工作站、区住宅局列席。在业主委员会未能到会召集会议情况下，有业主提议街道办事处依法代为召集临时业主大会会议，在场99位业主一致表示同意。这次会议与会业主99人，占小区业主总人数的56.26％，与会票权23746，占小区总票权数的66.56％，符合大会法定比例。会议以记名投票方式就评价业主委员会工作及是否挽留乙公司进行表决。会议发出表决票105张，回收105张。对现任业主委员会工作满意的0票，不满意的105票，23746票权，占与会票权数的100%；“其他表决意见”栏中认为应该罢免业主委员会的101票，22783票权，占与会票权的95.94%；同意挽留乙公司104票，23568票权，占与会票权的99.25%，不同意其继续为小区服务的0票。该次临时业主大会会议决定罢免现任业主委员会，挽留乙公司。被第二届业主委员会委员选聘出的物业服务企业甲公司自愿放弃金海花园项目。

2008年10月18日，金海花园第二届业主委员会产生。由于闫某拒绝交出业主委员会公章，2008年12月3日，新一届业主委员会向公安局申请启用新的业主委员会公章。

2009年初，闫某以街道办事处超越职权召集2008年6月28日金海花园临时业主大会会议为由，将街道办事处诉至罗湖法院。

【纠纷调处】

1.协调乙公司的退出

2008年2月至5月，区住宅局会同街道办事处十多次协调乙公司撤出小区，5月8日，区住宅局会同街道办事处召集乙公司、小区业主委员会开新旧物业服务企业交接协调会议，会议内容形成了《金海花园新旧物业管理交接协调会议纪要》。

5月12日，区住宅局工作人员会同原市国房局、街道办事处工作人员准时列席金海花园新旧物业服务企业交接会议，见证业主委员会与乙公司办理交接手续。

2.责令业主委员会召集临时业主大会会议

在业主委员会发出召集临时业主大会会议通知前，街道办事处提前介入，依照《深圳经济特区物业管理条例》第五条、第十一条、第十二条，行使对业主委员会的指导监督权，要求业主委员会遵照业主提议发出召集临时业主大会会议通知并报街道办事处备案。街道办事处收到业主委员会所召集临时业主大会会议通知后，核查业主委员会没有按照业主提议三个议题召集会议。6月16日，街道办事处责令金海花园业主委员会按照业主所提三个议题，依据合理、合情原则在金海花园室内网球场召集临时业主大会会议，并要求其将整改情况报告街道办事处。

3.协调乙公司遵照既定方案推进工作

2009年底，经市、区相关部门工作人员组成的金海花园纠纷调处专责小组统一部署协调，乙公司已经承诺，在其与金海花园的物业服务合同到期（即2010年4月17日）后，主动放弃小区物业管理权，并且不再参与金海花园新物业管理公司招投标活动。

【点评】

1.选聘解聘物业服务企业

选聘或解聘物业服务企业是业主大会的职责，按照《深圳经济特区物业管理条例》规定，“应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。”

鉴于闫某坚决要达到解聘乙公司的目的，住宅局了解到乙公司与金海花园的物业服务合同将于2010年4月17日到期。业主委员会曾透露乙公司向其会表示过合同到期即退出管理的意愿。政府部门可以做业主委员会工作，由其决议并引导金海花园业主大会，在与乙公司合同到期后，不再与乙公司续签合同，而循招标程序，选聘新物业服务单位，以此达到说服闫某息访的目的。

2.闫某告区住宅局行政不作为

2008年6月26日，闫某以区住宅局没有责令乙公司退出构成行政不作为为理由，对区住宅局提起行政诉讼。2008年9月，法院经过审理认定乙公司始终没有拒绝退出金海花园，区住宅局通过系列协调工作，协调乙公司承诺2009年5月12日退出，不存在不作为情况，2008年6月28日，临时业主大会会议决议挽留乙公司，乙公司继续管理小区合法合规，判决区住宅局胜诉，驳回闫某的请求。

3.闫某告街道办事处超越职权

2009年初，闫某以街道办事处超越职权召集2008年6月28日金海花园临时业主大会会议为由，将清水河街道办事处诉至法院。经过审理法院依据《深圳经济特区物业管理条例》第五条、第十一条、第十二条相关规定，认为在业主委员会未完全按照法定比例业主提议召集临时业主大会会议的情况下，街道办事处作为业主大会、业主委员会指导监督部门召集临时业主大会会议是依法履行职权行为，2009年6月，法院判决驳回闫某诉讼请求，认定街道办事处就召集金海花园临时业主大会会议所发出的系列文件合法有效。