未经业主大会同意 续订物业合同无效

未经业主大会同意续订物业合同无效

昨日，来宾市兴宾区法院对大地景苑小区11名业主状告业委会和物业公司的物业合同纠纷案作出一审宣判，以未经业主大会同意或小区半数以上业主追认为由，判处业委会与物业公司续签的物业合同无效。法院认为，业委会相当于代理人的角色，11名业主虽然只是小区的部分业主，但他们是物业合同的最终权利义务承受人，当物业合同侵害业主的合法权益时，单个业主都可以起诉维权。

认为物业服务“不得力”欲解除合同

大地景苑是来宾一个比较大的住宅小区，共有将近1500户。2012年4月，该小区成立了业主委员会，“赶走”了他们自认为不合格的物业公司，聘请柳州致上物业服务有限公司来宾分公司作为“新管家”。双方签订了两年的物业合同，合同期至2014年4月31日。合同期满后，业委会延长了对方的合同期限。2014年12月13日，业委会又跟物业公司续签了一份为期3年的物业合同。

随着时间的推移，业主和物业公司之间产生了矛盾，业主认为“新管家”进驻小区后，由于不作为或乱作为，导致小区管理混乱，盗窃现象严重；电梯频发故障，单元门和对讲机系统不能正常使用；收取的物业费用账目混乱，于是有部分业主不愿交纳物业费。

今年4月份，物业公司把69名业主告到了兴宾区法院，要求对方支付拖欠的物业费。然而，到了6月份，在法院计划开庭的前一天，物业公司主动撤诉。

7月份，该小区的11名业主联名向兴宾区法院递交诉状，起诉业委会和物业公司。业主认为，业委会没有按照法定程序召开业主大会，于2014年12月13日私下与物业公司续签了为期3年的物业服务合同，严重侵犯了原告和广大业主的合法权益，请求法院确认该份合同无效。

单个业主有权起诉维权

今年8月24日，法院开庭审理此案。被告业委会辩称，续签的物业合同是在原来合同期满后，根据原来合同的约定进行的，该合同应视为合法有效。

被告物业公司则认为，他们和业委会续签的物业合同并没有违反法律规定，应当认定为有效合同。另外，确认合同无效涉及全体业主的共同利益，11名原告代表不了全体业主，没有资格起诉。为了主张自己的权利，庭审结束十几天后，物业公司还向法庭递交了一份“同意续签物业合同”的追认业主名册。

法院经审理认为，业委会与物业公司签订的物业合同不但需实体上合法，还需程序上合法。签订双方虽为业委会和物业公司，但物业服务内容的接受者及服务费的承担者均是具体的单个业主，合同最终权利义务的承受人也是具体的单个业主，该合同对单个业主均具有约束力。故业委会和物业签订的物业合同侵害业主的合法权益时，业主有权起诉维权，故原告的主体适格。

法院认定业委会只是“代理人”

法院还认为，业委会处于一种类似于代理人的地位，是否有代表签约权则要看其是否获得业主大会的授权，或者获得小区专有部分占建筑物总面积过半数，且占人数半数以上的业主追认同意。取得代表签约权后，其与物业公司签订的物业合同才具备生效要件。

从本案查明情况看，业委会并没有召开业主大会获得授权。物业公司在庭审结束后递交的追认名单，是其在庭审前两天以回访的形式，追认单函头被折叠，部分业主并不清楚真相，而且之后没有公布，已签名的业主亦不认可。因此，法院不采纳。

据此，法院作出了上述判决。