长庆油田物业维修养护服务标准

长庆油田物业维修养护服务标准

1范围

本标准规定了民用及工业物业区内的专有自用部分、共用部分和公共设施设备（不含供水、供电和供暖设施设备）的维修养护服务内容与要求。

本标准适用于长庆油田物业分公司矿区服务事业部所属单位物业服务业务，实行专业外包维修服务的单位参照本标准执行。

2规范性引用文件

下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

中华人民共和国国务院2003年373号令《特种设备安全监察条例》

国家标准GB19120-2003《空调通风系统清洗规范》

建设部GB50140-2005《建筑灭火器配置设计规范》

建设部建住房[2006]3号《电梯应急指南》

国家标准GB/T18775-2002《电梯维修规范》

集团公司Q/SY1165-2009《矿区物业小区住宅共用部位日常维修规范》

集团公司Q/SY1166-2009《矿区物业住宅小区公用设施日常维修规范》

3术语和定义

3.1专有自用部分维修

指对产权人独立使用的单元空间内的自用部位和自用设备的维修。自用部位和自用设备是指户门以内的部位和设备。

3.2共用部分维修

指建筑物楼内墙体、墙面、楼道、通道、走廊、大堂、屋顶、屋缘、管道、旋转门、自动门、推拉门、道路、井口、广场、排水沟、停车场、车库、厅、堂、平台等部分的维修。

3.3公共设施设备维修

指电梯、空调设施、弱电设施、避雷接地设施、公用娱乐设施、消防设备、给排水设施、供配电设施、公用卫生间和路灯、景观灯等公共设施设备的维修。

3.4急修

指对严重影响正常生活秩序的设施设备故障进行及时的处理和修复。

3.5小修

指日常的维修维护、检修及为排除运作故障而进行的局部的零星维修工作，保持原来的等级。

3.6中修

指少量部位已损坏或不符合建筑结构要求，需进行局部修理，在维修中需牵动或拆换少量主体构件，或进行解体修理和更换少量磨损零部件，但保持原规模和结构，保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，运转正常。

3.7大修

指主要结构部位损坏严重，已不安全，需进行全面修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作，或进行全部解体和更换主要部件、修理不合格零部件，基本恢复原有性能。

3.8共用部分完好率

共用部分完好面积和基本完好面积占总面积的比率。

3.9设施设备完好率

设施设备能够正常运行情况占总体情况的比率。

4基本要求

4.1实行24小时住户报修接待服务，小区内有统一的报修电话。

4.2维修服务时限不得以节假日和休息时间顺延。

4.3维修及时率不低于95％。

4.4维修质量合格率不低于98％，返修率不高于2%。

4.5小区内物业共用部分和公共设施设备完好率不低于96%。

4.6共用部分使用功能完善、完好和安全，设施设备运行正常。

4.7共用部分和公共设施设备的运行、检查（巡检）、维修、保养等记录齐全，设施设备标志齐全、规范，责任人明确。

4.8设备房保持整洁、通风，房内照明符合相关规定，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

5专有自用部分维修服务

5.1服务时限

5.1.1受理住户报修，急修20分钟内到达现场、6小时内应维修完毕，若不能按时修复，要有紧急处理措施，并做出合理解释，做出限时承诺，在承诺时限内维修完毕。

5.1.2小修1小时内到达现场、当日内维修完毕。

5.1.3中修、大修当日到达现场勘察，做出限时承诺，在承诺时限内维修完毕。

5.2服务质量

住户满意率不低于95%。

5.3维修收费

5.3.1自用部位和自用设备的维修收费项目按事业部相关维修管理规定执行。

5.3.2收费标准以经有关部门核准或备案的价格为准。

5.3.3有偿维修服务收费时，应开具发票或收据，并在发票或收据上注明材料费用。

5.3.4由于维修质量原因，导致住户损失，应按实赔偿；导致重复维修，不再另行收费。

5.4服务回访

5.4.1下列维修项目应于24小时内进行回访：

a)水、电急修项目。

b)涉及邻里间的维修项目。

c)具有较大危险性的维修项目。

5.4.2房屋屋面渗漏水维修项目，应在维修后的第一个雨天后上门回访。

5.4.3小修、中修、大修在维修完毕后一周内回访。

5.4.4维修服务回访率100％，回访及时率100%。

5.4.5回访记录齐全。

6共用部分维修服务

6.1物业公用通道内墙面无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖等平整不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖保持与原墙面色差、材质基本一致。

6.2建筑物各种旋转门、自动门、推拉窗、单元门及各种门、窗玻璃无损坏、破碎、裂纹等情况，结构、五金配件完好，门、窗开闭灵活，密封性良好，开关无异常响声，功能完好。

6.3建筑物屋顶、管道、排水沟、地漏水、墙面排水管、室外排水管道等排水畅通。

6.4平台应保证无损坏、地面平整、密封层良好，排水沟畅通，无堵塞、无障碍物等。

6.5围栏（墙）基础、大小门桩应达到不下沉，不起浮，不倾斜、无破损，无缺根、不变形；大门、小门应达到无破损，开关灵活。

6.6道路路面应达到无明显裂缝、无破损、无塌陷，路面平整，道砖无松动；路沿石应达到无破损、无塌陷，整齐；雨水口排水顺畅，雨水箅子和其它井圈、井盖无破损、无缺失。

6.7停车场地面无破损，护栏等设施完好，墙面平整、无开裂，各种标识醒目、清晰；出入口定位杆、减速条无破损；安全、消防、照明、通风、给排水等设施保持完好；防雨、放水完好，无渗漏。

6.8广场地面无破损，小品、雕塑、凉亭、喷泉等设施保持完好，各种标识醒目、清晰。

7公共设施设备维修养护服务

7.1电梯运行与管理

7.1.1载人电梯24小时正常运行。

7.1.2电梯准用证、安全运行许可证、维修保养合同完备，轿厢内“年检合格证”齐全。

7.1.3电梯运行稳定，轿厢门开关灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，风机无噪音，照明良好。

7.1.4轿厢内按钮、灯具、对讲电话（或报警警铃）、监视等设备和配件保持完好，轿厢内有通信网络覆盖。

7.1.5发生电梯困人或其它重大突发故障事件时，物业管理人员应在10分钟内到达现场应急处理；电梯发生一般故障的，专业维修人员40分钟内到达现场修理；单台电梯的困人故障率不超过每年3次。

7.1.6保持电梯轿箱门刀对厅门地坎间隙为5－8mm，轿箱地坎对门厅地坎间隙应为25mm，门厅锁啮合应不小于7mm，层门外面不允许能用手把门拨开，门扇下端距地坎应为5－8mm；门垂直误差不大于0.5mm。

7.2空调设施

7.2.1设有防鼠、虫措施，滤网清洁，转动系统无异响，电机风扇冷却效果正常，冷却塔及附属设施功能保证正常运行。

7.2.2日常运行空调水泵电机绕组保持温度小于70℃，正常状态下外壳温度保持30－50℃，电机轴承温度保持小于80℃。

7.2.3空调系统各种管道完好，阀件及仪表齐备，标识完善，无跑、冒、滴、漏现象，故障修复及时。

7.2.4空调新风量、排风量、空气品质按期进行测定，符合要求；空调冷冻水、冷却水的水质分析检测报告齐全，符合国家标准要求；风机盘管及出风设备运行噪音符合规范要求。

7.3弱电设施

7.3.1可视对讲系统室外机、室内机画面清晰、声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠，系统电路板安装接线牢固，布线整齐卫生清洁。

7.3.2门禁安全报警系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器运作灵敏可靠，误报率不大于7%，线路布置连接牢固，电子锁工作可靠。

7.3.3闭路监控系统摄像机、监视器、录像设备及其相关设备运行可靠，画面清晰，切换稳定，现场录像时间误差不能超过2分钟，红外线报警设备工作正常，出现故障应在4个工作日内修复。

7.3.4停车场系统主机、读卡器、地感动作灵敏可靠，具有防砸车装置（压力波、防撞胶条）。

7.3.5服务区无线对讲设备、消防报警和消防广播以及信息发布设备等应保证使用正常，随时可以启动，各类报警探测器完好率不低于98%。

7.4避雷接地设施

保证服务区域避雷设施接地完好，无损坏、脱落，无严重锈蚀，完好率100%。

7.5消防设备

7.5.1消防设施设备完好，完好率100%。

7.5.2功能有效，可随时启用。

7.5.3配备符合相关规定，消防通道畅通。

7.6公用娱乐设施

7.6.1保证公用娱乐设施正常使用，无安全隐患。

7.6.2在醒目位置设置警示标示和“注意事项”。

7.6.3公用娱乐设施完好率达100%。

7.7公用卫生间

公用卫生间内卫生器具完好，无漏水现象，下水道畅通。

7.8垃圾设施

垃圾设施无锈蚀、无破损，漆面无大面积脱落，开关灵活。

7.9路灯、景观灯

7.9.1路灯、景观灯完好率不低于95%。

7.9.2灯杆不倾斜、无破损、无外漏接线头、灯罩完好。

7.10灯箱、广告栏、宣传牌、标识、信报箱

完好率不低于98%。