物业二次供水资产的产权和成本及其可持续运营

二次供水问题是全国普遍存在的问题。对二次供水的安全隐患，老百姓非常不满意。全国各地为解决这一问题都做了很多的努力和探索，一个主要的思路就是将二次供水划归公共供水企业运营管理，也就是“统一运营模式”，目标是“在运营上由公共供水企业统一负责一、二次供水，在责任上由公共供水企业承担从水厂到水龙头的全程水质管理，在计价上实现一户一表同城同价”。但在实践中，这一模式在各地的实施都不顺利，普遍的情形是，居民和物业管理公司都愿意把二次供水责任交出去，但公共供水企业大多不愿接、不敢接。即便勉强接收了，也会要求政府给予相应补贴或上调水价，并且对未来可能产生的费用支出充满忧虑。对此，笔者认为，单纯指责公共供水企业不履行社会责任是没有意义的，其背后存在着非常复杂的深层次障碍。只有在对这些深层次障碍进行深入分析的基础上，才能找到解决二次供水问题的正确途径。

二次供水资产的产权和成本问题

对于二次供水设备来说，并不存在产权划分和移交的难题，谁出钱谁就拥有设备的产权。在中国住房制度改革以后，住宅小区的二次供水设备是由房地产开发商出资修建的，在出售给业主的时候通过公摊的方式收回了建设成本，所以小区的二次供水设施是小区业主的共有产权，这是没有疑问的。以前建设的公房，在住房制度改革后被出售给个人，其二次供水设施的产权可能没有明确归业主共有，不过仍应有产权所有人（如原单位）存在，但可以肯定的是它不属于公共供水企业所有。

长期存在的计划经济思维有意无意地、全部或部分地忽视甚至无视二次供水的成本问题。或者片面强调供水企业的负担能力，制订了总表结算的制度，将二次供水问题留给居民自行解决；或者片面强调居民感受，试图将二次供水问题全部纳入公共机制来解决。

在片面强调居民利益的思路下，公共供水企业在接管二次供水的同时，也被要求承担日常维护所需的材料费、人工费、输差以及由此新增的管理费、税金等成本（合理利润就更不用提了），而政府只能承诺在未来调整水价时逐步解决，何时能够解决、解决到什么程度都具有相当大的不确定性。这种计划经济思维主导下的不计成本的做法可能严重影响公共供水企业的可持续经营，最终影响所有用户的利益。

但事实是，只要客观存在二次供水，就会产生二次供水的成本。采用不同的二次供水形式，可能对二次供水的效率产生不同的影响，也会对二次供水的成本产生一定影响，但却不可能消灭或从根本上降低二次供水的成本。

二次供水成本包括了前期建设成本、期间运营成本和后期更新改造成本，在设计二次供水体制时，需要统筹考虑和解决。

从表面上看，前期建设成本的承担并不存在困难，只要房子建起来，二次供水设备就会建起来，成本自然是由房地产开发商先行支付，最终由业主负担了。但实际上，这样的前期投入机制已经在一定程度上决定了期间的运营维护体制。

期间的运营成本包括了日常维护所需的材料费、人工费、总表与户表输差、提水能源消耗，以及由此产生的必要的管理费、税金、合理利润等。

在目前由物业管理公司管理的二次供水小区中，日常维护所需的材料费、人工费等都由物业管理公司承担了，而输差（总表到户表的差额）可能并入绿化用水后分摊给业主，电耗可能并入其他能源消耗后按水量分摊给业主。

二次供水资产面临的可持续运营问题

二次供水资产面临可持续运营的问题，也同样需要更新改造，但是作为业主共有资产的二次供水设备是没有折旧机制的——或者也可以说，现行的住宅专项维修资金就是居民住宅的折旧机制。住宅专项维修资金的制度存在两个缺陷：一、维修资金在数量上是不够的，也就是说，这个折旧是没有足额计提的；二是在使用上必须得到整个小区2/3业主的同意，而一个小区内的二次供水用户可能都不足总数的2/3。

先说寿命问题。二次供水设备的资产寿命和整个住宅的寿命是不一样的，二次供水水管的寿命大概是15年，内部水表的寿命大概是8年，而住宅（理论上）是70年。那么，70年里面水管要换5次，水表要换9次，把这些费用算清楚了，维修资金是不够的，这就会导致不能定期更换设备，一系列问题就会随之产生。比如寿命到期不更换水泵，高层的人可能就喝不上水了。如果没有相应的折旧机制，到了要换设备的时候就得要求相关的人出钱。所以说这个制度设计是有缺陷的。

再说表决问题。房子坏了要修，但没有规定什么坏了要修、什么情况下修，只是规定要全体业主2/3通过才能够动用维修资金，要是没通过就不能用。现实中要实现全体业主对维修资金使用进行表决是非常困难的，因而多数情况是最终无法启动维修资金。

由此所引申出的二次供水设备的另外一个问题和住宅小区的共有产权概念有关，它是几家人家私有的共同拥有。比如说一幢15层的楼，6楼以下不需要二次供水，从6楼到15楼才需要二次供水，那么二次供水设备是这个6楼到15楼的共有设备。如果二次供水设备要修理或更换，到了需要业主表决的时候，1楼到5楼的住户说“我不同意用我的钱去修”，那就完蛋了！只能继续使用老旧受损的设备。二次供水设备跟电梯是一样的，很多低层住户会认为“我又没用，我为什么要修？”

资产折旧与保障用水安全均须明确资金来源

长远来看，有两个办法可以辅助解决以上问题。

一个办法是建立一种折旧机制。比如假定每用一吨水再交5分钱，用了10吨水就另外再交5角钱，这些钱有可能会放在银行的专门账户里面，交给业委会或者其他的机构来管理，业主大家一起来攒钱，一起来折旧。攒了15年，到要更换设备的时候钱就有了，从长远来看就是要去做这件事情。

第二个办法是建立一种规范。这个规范可以由房地产开发商来制订或者由政府部门来出台，要求买房者们在买房的时候签订同意书，来统一意见。买房的时候就要告诉买房者，你是有责任出钱维护修理供水设备的，如果设备坏了，你要出钱，到时候不出，就是违反合同。因为如果一家不出，大家都不能进行设备更换，假如设备已经老化锈蚀严重，那大家面临的可能就是水质受到污染，健康受到损害。

二次供水容易被污染，安全性没有保障也是很多人竞相讨论的话题。解决这个问题，最主要的还是观念上要实事求是，要正视成本，保证安全是要有成本的，这话必须得说。就像居民想要家里干净，雇佣一个钟点工来打扫，就得付费。同样的道理，要正视二次供水的成本，然后通过制度创新达到二次供水服务的专业化。

专业化的背后同样要有付费机制，得支付二次供水企业或者是物业管理公司二次供水服务费，这样的话，专业机构才能给业主把活儿干好，没有人免费干活。现在很多地方政府就要求自来水公司去接管二次供水，自来水公司不敢接管。因为政府没有承诺水价怎么办，没有承诺每吨水加多少的二次供水维护费，不承诺就没有人敢管，揽下来就是一个大包袱。

有了这个付费机制，管理责任才能落到实处。不能只是一味地喊“正义口号”，指责自来水公司或物业管理公司失职。业主在承认付费的前提下，可以自行选择由物业管理公司来管，还是由专业化的公司来管，然后再来讨论是物业管理公司还是专业化的公司来管好。如果业主不愿意付费的话，谁都没责任管这个事情，讨论责任问题就没有意义了。

在解决二次供水问题过程中，公共供水企业、业主（居民）、房地产开发商、物业管理公司、二次供水服务公司都是平等的民事主体，其合法权益都应当受到尊重，政府可以通过补贴等手段来调节社会公平，但是不能通过损害各个平等民事主体中的某一方的合法利益来增进另一方福利的方式来调节社会公平。要求自来水公司、物管企业或者其他专业化公司承担其额外的义务并且不明确水价调整的确切方式和时间，对其合法利益是有失公允的。