物业风险管理工具——LEC评估法

物业服务内容涉及面广，工作环境复杂多变，且有部分工作具有很强的专业性要求。若管理不善，很容易引发安全事故，给企业、员工和客户带来一定的损失。有效识别物业管理工作中的各种风险因素，同时对风险后果进行有效评估，对较为严重的各种风险采取有效的措施以防患于未然，这在日常的管理中显得尤为重要。

LEC评估法简介

LEC评估法是对具有潜在危险性作业环境中的危险源进行半定量安全评估的方法，其结果可用于评估操作人员在具有潜在危险性环境中作业时的危害程度。

风险评估的常规因素包括事故发生的可能性、从事发生事故作业的工作频次和发生事故的危害程度等。LEC评估法就是着重考虑此三项因素，结合现场实际情况给予三个因素评估赋值，最后通过三种个因素值的乘积（D值）来评估风险的大小,即：D=L（事故发生的可能性）×E（人员暴露于危险环境中的频繁程度）×C（一旦发生事故可能造成的后果）（1-1）D值越大，说明危险性大，需要调整L、E、C三者间的一个或多个因素来改变结果，即通过改变发生事故的可能性，或减少人体暴露于危险环境中的频繁程度，或减轻事故损失，直至将风险调整到可接受的范围内。

各指标值赋值及含义

在应用过程中，一般使用头脑风暴法或由专家组进行赋值，其中L的取值范围为0.1～10，E的取值范围为0.5～10，C的取值范围为1～100。各指标的取值及含义分别见表1～表3。

表1事故发生的可能性（L）赋值及含义(略）

表2暴露于危险环境的频繁程度（E）赋值及含义(略）

表3事故产生的后果（C）赋值及含义(略）

D值由小到大分为Ⅰ～Ⅴ共五个等级。D值具体分布及含义见表4。

表4D值分布及含义(略）

物业管理风险识别和评估

因物业管理涉及面较广，限于篇幅，本次研究以环境管理、秩序维护、工程设施管理等工作的部分风险识别和评估为例，对LEC法在物业风险管理的应用进行阐述。

（一）按照一定的规则，识别物业管理中可能存在的各种风险。识别的规则可以是按照工作内容展开，也可以按照工作场所展开，但原则上应尽可能全面和完整，减少内容遗漏。本文中以各岗位线的工作内容作为展开的路径。

（二）组织人员对照本文表1～表3的内容，分别对L、E、C进行合理赋值。本研究组织了5位具有三年以上的管理服务经验人员（分别是项目经理、项目助理、保洁主管、秩序维护主管及工程主管）以头脑风暴法进行风险评估。

（三）根据式1-1，计算出D值。

（四）根据计算结果，判断风险的严重性程度。

风险评估的详细内容、各项数据及分析结果见表5。

风险控制

根据表5的评估计算结果，各岗位工作中所面临各项工作的风险严重程度已有了相对明确区分。在资源有限的情况下，可以优先考虑采取措施控制D值较大（隐患程度较为严重）的内容。

表5物业管理风险评估结果(略）

经参与人员讨论，最后决定对如下几种情况采取相应措施进行风险控制（表6）。

表6危害程度较大的风险及控制措施(略）

LEC法的关注点和应用延伸

LEC评估是一个动态的过程。其动态在于，随着管理技术的完善和客观情况的变化，LEC评估所指向的各因素值也会随之改变。由此也就意味着，若想准确掌握各管理因素的风险值，则需要定期进行评估和调整。

LEC法属于半定量评估法，结果的准确性和有效性在一定程度上取决于评估人员的专业程度。如果评估人员具有多年的工作经验，工作专业性强，评估的结果就相对更为精准，对日常管理的参考价值更大。一般建议参与LEC评估的专业人员具备三年以上物业管理工作经验。

LEC法的基本原理是通过对事故发生的可能性、人员暴露于危险环境中的频繁程度及发生事故后可能造成的后果三方面因素来评估风险程度，它的基本原理可以在很多场合适用，不仅仅限于本文中的物业管理的几个工作模块，还可以适用物业管理的其他内容，甚至是其他管理领域。