高校物业管理中的HR开发与管理若干讨论

高校物业管理中的HR开发与管理若干讨论

机缘巧合的干起了物业管理工作，深入工作之后，颇有一些体会。一直以来总想把自己定义成个秀才，不曾想也扛起了枪，做了武夫。倒是也有几分意思，人总得去做自己擅长的行当，不然用外行的能力和眼界来做专业的事情，必定是要闹笑话的。虽然学艺尚不精，但毕竟致力研究的是人力资源管理，理论上的东西一定要付诸实践去检测，才能有资格发言，毛主席他老人家说的好：没有调研就没有发言权。我这段时间的工作权当是做了人力资源管理项目的前期调研了。暂且当成是阶段性的思考与总结，既然是研究人力资源管理，那就讨论讨论高校物业管理中的人力资源开发与管理（HRD&M）吧。

现在有个时兴的名词，叫经济新常态下的人力资源新常态，那么在知识经济条件下，HRD&M在各类企业的战略地位也日趋重要。在这样一种发展趋势下，作为高层次人才培养摇篮的高校里，物业管理行业的HRD&M现状却不容乐观。随着高校教育的迅速发展，作为高校教学保障的配套工作，物业管理也必须相时而动，解决物业管理中HRD&M的问题，并探索适合高校教学保障需求的HRD&M发展对策，应该也必须是物业管理人员思考和探讨的热门话题。

一、目前的人力资源开发状况

就以SIAS为例吧，经过15年的发展，保障性工作已形成了一定的模式，其物业管理的发展已经逐步走向规范、不断提高的阶段。虽然如此，在发展中仍存在不少问题，尤其在HRD&M方面。

1、知识结构现况

从本单位统计的数据来看，硕士为1%，本科为0，大专8.2%，高中35.5%，中专9.4%，初中及以下45.9%，这个数据现状是让人很悲观的，如果说这个数据是一个普通的小型物业公司倒也可以理解，但恰恰是高校，是人才辈出的地方，而物业管理部门的本科生却为0.

更不容乐观的是，物业管理的许多从业者并非是相关专业毕业或之前接受过系统的专业训练。从一定程度来讲，这种现状对提升管理水平，提高服务质量，加快物业发展造成了很大困难。

2、薪酬现况

从调查的数据显示，拿物业管理关系紧密的房地产行业相比，物业公司的薪酬福利整体水平要底得多。与市场上的物业公司相比，高校物业管理部门的薪酬福利水平又低的多。以反映各级职位中等收入水平的市场中位值(50分位值)为例，房地产行业低级职位的年度总薪酬大约在7万元左右，高级职位则可以达到55万元；而物业管理行业低级职位年收入只有2.5万元左右，最高级职位在33万元上下。高校物业管理单位低级职位年收入只有2万元左右，最高级职位在10万元上下。SIAS物业管理低级职位年收入只有1.7万元左右，最高级职位在6万元左右。

3、物业管理部门在观念上还处于传统的人事管理阶段。

近年来，大部分的人事部门改成了“人力资源部”，这一方面表明人力资源管理正日益受到领导的关注，但是另一方面却仍沿用传统的劳动人事管理，其管理思想和管理方式没有根本变化，管理上注重的是“安置人”，管理的目的是“控制人”，把员工视为一种“工具”，关注的是成本、使用和控制，忽视了对员工的积极性、创造性的开发和系统管理。

4、物业管理部门定位低，无法统筹管理整体的人力资源管理。

大量调查数据显示，人力资源管理部门权力主要体现在工资管理、培训、劳保和福利等方面，在这些领域，有关的人力资源管理政策大部分由人力资源管理部门制定和发挥作用，而在新技术、组织和管理的发展及组织工作安排等方面的影响非常有限。

一项对我国物业管理公司人力经理的调查报告显示，HR们60%的精力被用在处理各种行政事务——档案管理、填写表格、仅有30%的精力用来为员工和管理人员提供咨询服务，10%的精力用在为公司战略提供人力支持。大量的基本管理工作令HR经理们疲于奔命，还得不到其他经理和员工的认同。

在这种情况下，人力资源管理职能只能是物业管理公司经营战略的一个执行者，无法参与企业战略的决策过程，不能在战略执行的过程中通过各种人力资源管理政策和制度的设计以及对人力资源管理实践的调整来帮助物业管理公司赢得竞争优势。

二、物业管理单位应该形成什么样的人力结构

物业管理单位人力结构的形成，根据成功的企业经验，结合物业管理自身特点，物业管理单位人员素质结构主要有以下几个方面：

1、协调型。活动能力强，人际关系好，善于组织协调，具有较丰富的心理学知识。对内能协调各部门关系，使其相互配合，对外则善于化解各方面的冲突，此类人才则适合于出任主任或客户服务部经理。

2、完善型。能准确领会决策者的意图，工作细致，认真负责，事业心强，善于使工作方案和设想付诸实施，此类人才则可以胜任办公室工作。

3、综合型。知识面广，综合能力强，能将先进管理经验和管理方法为我所用，能较迅速而准确地分析、概括、总结和发展各种新思想、新建议。物业管理单位应具备较多的此类型人才。

4、决策型。知识广博，眼界开阔，胸怀坦荡。既有雄才大略和过人胆识，又有敏锐的洞察力和慎密判断能力。此类人才一般可以出任第一负责人。

5、监督型。秉公从业，办事公道，铁面无私，管理严格，通晓法律，善于采取对策，依法维护经营权益。此类人才一般适合在质检部门或品质管理部。

6、参谋型。有真知灼见，思维敏捷，阅历丰富，善于出谋划策，拟定方案。此类人才适合出任助理之职。

7、执行型。办事认真可靠，落实迅速准确。此类人才适合在基层出任班组长。

三、物业管理单位用人机制

具备了人员素质结构，只是为物业管理单位的发展提供了必要条件。要想使其运行富有成效，关键在于如何合理科学地使用人才，建立科学地用人机制。现时很多单位依然保留着传统人事管理的做法，虽然在语言上改进了，但实际上只追求工作的结果及成本是否得到控制，制度是否得到了落实，种种类类的，视员工为监督的对象，从不重视对员工的能力和发展潜力的提高，最终欠缺是对员工的关心，导致员工积极性和自觉性，甚至令工作质量也随之下降。

作为一名人力资源管理者，应该重视对人员的开发，提供机会让员工能力和创新得到发挥，建立适合物业管理实际情况的用人机制，让员工感到组织存在的吸引力，让员工情感得到保证，真诚与企业共同进退。

四、如何开发物业管理的人力资源

其中最主要的措施之一就是对员工的培训。目前国际上各发达国家的企业都非常重视员工的培训工作，把它列为企业的战略任务；而我们员工的素质偏低，但组织对员工的培训观念却比较落后和狭隘，又存在很多误解和偏见，员工培训机制还不健全。因此，我们必须重视员工的培训，努力提高他们的素质和技能，这对于提高整体的效能和竞争力是必不可少的。

综合来看，人力资源开发途径可以有：充分发挥现有人才的作用；创造条件使人才迅速成长，脱颖而出；适当引进人才；实行职位交替，提高群体功能，充分调动个人的积极性等。

五、物业管理行业HRD&M的发展趋势

随着全球经济的不断发展，市场竞争日趋激烈，物业管理将面对新的挑战，同时，日新月异的高新科技也给物业管理带来了前所未有的发展机遇。随着社会进步和经济发展的速度不断加快，人们的生活标准和服务要求也不断提高，相应这对物业管理的发展提出了更高的要求。

市场化、集约化、规模化、信息化、智能化、专业化必然成为物业管理行业发展的方向。下面结合物业管理行业的发展趋势来谈一谈高校物业管理行业HRD&M的发展趋势。

（一）信息化、智能化管理需要高素质人才队伍

伴随着计算机技术的迅速发展和信息、网络技术的普及，信息化、智能化系统纷纷走进了人们的生活，相应，高校师生对服务的需求也越来越高，为适应社会发展的需求，信息化、智能化管理将成为物业管理的新趋势，过去传统的服务方式已无法满足业主的新需求。目前我本人也在推行物业信息化建设，让所有员工配备智能手机，利用移动互联的手段，提高工作效率，加快信息流转，建设信息化、智能化的工作流程和员工队伍。

随着行业科技含量的不断提高，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理单位可持续发展的重要资源。物业管理单位要寻求可持续发展，就要向服务对象提供优质的服务，这也就要求物业管理单位必须拥有掌握信息化、智能化管理方法的高素质人才队伍。而这在高校里，理论上并不是个大难题，实际却不容乐观。

（二）集约化、规模化的经营方式需要更多的专业人才

作为高校教育的配套工作单位，不能给教育增加包袱，而要主动经营，提高效益，反哺教学。走集约化、规模化的发展之路，可以提高工作效率，降低成本，一业为主，多种经营，进而提高物业管理单位的竞争力。这对专业的物业人才无疑也提出新的要求，规模扩大了，在人力资源开发上也并不是单纯的增加，而是要求物业管理单位要拥有更多的专业人才，尤其是高素质、高品质的物业管理人才、经营管理人才、技术人才，并要使英雄有用武之地。

（三）专业化分工越来越细，部分专业工作实行外包

为了降低成本，提高服务水平、工作效率，以提升竞争优势，将对部分专业工作实行外包。如将人才诊断、员工素质测评、人力规划、人员招聘、人才咨询、员工职业生涯设计、等外包给专业的人力资源管理顾问公司，将清洁卫生、绿化养护和更换等工作外包给专业的清洁公司，将电梯、中央空调等设施和消防系统的保养维护工作外包给专业的机电工程公司。

结合以上对物业管理行业HRD&M的现状分析、发展对策以及发展趋势，物业管理领导势必要将物业管理的HRD&M工作放到战略地位来考虑和处理问题。而执行物业管理HRD&M工作的部门和人员更要掌握先进的HRD&M理念和实践技能，提高HRD&M的工作效能，进而提升物业管理的核心竞争力和全面竞争力。