一个值得引起高度重视的物业管理行业现象

一个值得引起高度重视的行业现象

前不久，中央电视台报道“物业公司收缩调查，上海知名物业公司纷纷弃盘”播出后，上海人民广播电台也随之进行了系列采访报道，已经引起了行业内外的广泛关注和政府有关部门的高度重视。笔者作为业内的一员，仅此现象谈一些不成熟的看法。

众所周知，物业管理是集社会性、公益性和服务性为基本特征的一个新兴服务行业，事关千家万户的安居乐业。与广大市民百姓有着最直接、最广泛和最密切的联系。我国内地物业管理经过30年的改革发展，已经成为城市社会管理的不可或缺的重要基础，为城市经济社会发展和人民生活质量的改善作出了重要贡献。

然而，近十多年来，涉及社会公共事业的其他行业物价水平不断攀升，劳动力成本不断提高，唯独物业服务的收费标准却一直没有调整过。不仅给物业服务企业的生存和发展带来了严重影响，而且直接影响了物业服务质量的提高。

据记载，上海物业行业部分企业出现“弃盘”现象，早在2006年就发生过，2008年曾经形成一个小高潮。仅选以下若干个案例：

2008年1月底，车站新村小区物业主动撤离，接手仅一个月代管的另一家物业服务企业轧轧苗头不对，也立马“拜拜”走人。

同年4月1日，位于上海浦东新区已有10年房龄的上南花苑西苑小区，物业管理出现了“真空”地带。原来负责服务的物业人员全部撤离。理由是收支严重失衡，公司难以为继。

同年4月5日，中央电视台、《解放日报》等传媒，报道了上海普陀区延长西路甘泉街道十多个小区的160多名物业保洁人员集体不见了踪影，生活垃圾堆积如山，节日在家休闲的居民怨声四起。

同年4月10日，只有1.9万平方米的六里嘉园“迷你”小区的物业管理也出现了危机，已经提供物业服务近8年的嘉屯物业公司在该小区亏损了16万元，物业“管家”只好酝酿“辞职”。

央视报道的上海陆家嘴物业管理有限公司今年上半年已经退出了10个楼盘，下半年还准备撤退5、6个楼盘；上海科瑞物业管理发展有限公司近几年已陆续退出近20个项目共有100多万平方米。今年计划再退出2至3个项目；上海中星集团申城物业有限公司今年上半年已有40多万平方米小区不再续签合同，下半年还有近27万平方米准备终止服务合同。就是绝大多数没有“弃盘”的物业公司，大家都不谋而合地采取裁减员工、减少工作频次和降低服务状态等办法来维持企业生计。由此可见，社会反映物业行业服务水平不高、物业企业队伍不够稳定、综合素质不强等问题，似乎也在“情理”之中。

据业内人士分析：在面临老旧小区管理费长期调整无望、收缴率持续偏低、人力成本不断上涨、业委会运作不规范导致矛盾频发等多重压力下，这是物业服务企业不得不采取的非常手段。这种“抛盘”现象已是大势所趋。

纵观这几年物业行业部分物业企业之所以发生“弃盘”、“不再续签合同”或者说“终止服务合同”等现象。从原因上分析，无非是三方面情况：

一是由于随着物业行业和企业自身的改革发展，需要对企业自身的产业结构进行调整。在这个调整过程中，自然会对收费标准过低，管理成本高的一些产品进行调整。这种结构性调整的“产品转换”，应该视作企业的正常行为。

二是由于政策性问题导致的“弃盘”现象。现在，物业行业尤其是物业企业，大家普遍关心、反映比较强烈的问题主要是由于物业管理收费标准太低，企业负担过重，不堪承受。现在物业企业执行的售后公房的收费标准是1996年制定的，至今已近16年没有调整过。而这十多年来，本市劳动力的成本2000年时，上海最低工资标准是445元，今年已经调到1280元。职工最低工资标准近7年里增长了177.77%。由于物业服务收费标准过低、成本过高，企业想要搞好服务没有本钱，企业发展没有了后劲。无奈之下，只好纷纷采取“不续签合同”、“弃盘”等不是办法的办法来退出。

三是纯粹不负责任的“抛盘”。物业服务企业事前既不向政府有关部门打招呼，又不向广大业主安民告示，“一夜之间走人”。这是大家最耽心，也是最不愿意看到的现象，目前尚未发生。

笔者认为：老旧住宅小区出现抛盘现象，这是社会主义市场经济条件下价值规律的反映，也是物业管理行业在当前转型整合过程中产生的必然的现象。物业服务企业作为一个自负盈亏的经济实体，无疑要追求利润的最大化来谋求企业自身的生存发展。如果一个物业服务企业其服务的项目长期亏损，自然会导致“不再续签合同而抛盘撤离”。这也是在市场调节、企业结构调整、社会转型过程出现的正常现象。但是，作为政府有关部门，如果对部分物业服务企业的“弃盘”现象，不引起重视，不及时采取有效的措施，势必影响广大市民群众的日常生活，从而导致不和谐或不稳定因素发生。为此，笔者建议：

1、尽快建立健全“以质论价、质价相符、合同约定”的物业服务价格调整机制。在当前劳动力成本大幅上涨，水、电、煤等公共事业费和物料成本不断上涨，造成物业服务企业运作成本连年持续攀升的形势下，建议市政府有关部门通过适当的政策调整，尽早加快缓解物业服务费用“入不敷出”的矛盾，逐步建立起物业服务费与物价消费指数同步的联动机制。使物业服务收费由政府指导逐步向市场调节转化，从根本上解决物业服务收费与市场调节脱节的问题。

2、进一步规范和落实住宅小区综合管理相关部门的职责，尽可能减轻物业企业过重的社会经济负担。在现代城市住宅小区综合管理工作中，物业服务企业承担着重要的社会责任。上海市通过（2007年-2009年）住宅小区三年行动计划的实施，基本理顺了住宅小区综合管理的体制和机制，明确了有关各方的职责。但是，在三年行动计划实施过后，不少住宅小区的日常管理和维护，物业服务企业仍然承担着本来不应由物业服务企业承担的水、电和绿化的修理、养护工作等方面的经济责任，这无疑又增加了物业企业的不少成本。建议市政府有关部门继续按照《三年行动计划》所明确的责任，进一步抓好落实，切实减轻物业服务企业不必要的负担。

3、知难而进，迎难而上，积极推进物业服务理念和方式的创新。面对新的市场环境，如何突破传统物业经营管理模式，利用物业服务平台和客户资源以及物业服务自身的专业优势，通过引进服务集成、延伸服务产业链、开展各种经营等方式提高物业服务企业的盈利能力，已经摆在广大物业企业面前的重要课题。因此，各物业服务企业要从理论和实践的结合上，积极探索新形势下企业发展的应对之策和变革之道。要在为广大业主提供诚信经营服务的前提下，善于充分利用物业管理区域内各种资源，通过转变服务观念，创新服务内容，拓宽业务范围，挖掘边际效益，为物业企业的生存和发展开辟新的出路，为可持续发展奠定扎实的基础。

4、加强宣传，树立正确的舆论导向。大力宣传社会主义市场经济条件下，物业服务是城市社会生活不可缺少的重要产品。不是社会福利，是城市社会消费的重要组成部分。现在，社会对这一消费观念并没有形成。许多业主只是要求物业企业提供的服务越多越好，而缴纳的费用越少越好，不交更好。这个观念带有普遍性，而且根深蒂固。因此，要通过加大这方面的舆论宣传，引导广大市民牢固树立“以质论价、质价相符”的城市消费观念。同时，借助今年我国内地物业30周年庆祝活动的有利时机，大力宣传物业行业涌现出来的事迹突出的各方面先进典型，充分展示我们“物业人的风采”，进一步弘扬正气，鼓舞士气，激励广大从业人员为推动行业科学发展、为构建社会主义和谐社会积极贡献力量。