物业管理公司战略研究报告
目录
目录I
第一部分宏观环境分析1
第二部分行业状况分析2
行业总体分析2
竞争对手分析4
与主要竞争对手及相似企业的综合比较8
第三部分XX企业内部分析11
XX物业的优势11
XX物业的劣势11
XX物业的机会12
XX物业的组织场的分析13
第四部分XX物业的发展战略14
第五部分战略实施措施15
第六部分相关保证措施19
第一部分宏观环境分析
目前国家中央工作的重点是经济发展和保持社会稳定，随着改革开放的深入，国家的经济稳定发展，人民的生活水平普遍提高，商品房市场异常活跃。2003年全国商品房销售面积为32247.24万平方米，同比增长29.1%，其中销售给个人30369.85万平方米，所占比重为94.2%；商品房销售额7670.90亿元，同比增长34.1%，其中：销售给个人7092.78亿元，同比增长35.8%，所占比重为93.1%。全国商品住宅销售面积为28502.47万平方米，同比增长28.9%；办公楼销售面积为596.55万平方米，同比增长17.4%；商业营业用房销售面积为2695.28万平方米，同比增长33.8%。
天津作为4大直辖市之一，是北方重要的经济中心城市，而且还处于环渤海地区的中心，港口、码头优势突出，在最近几年的中国最具活力、人均产值，人均收入等的城市排名中，天津的排名都在前列。随着经济的发展，天津逐渐成为跨国公司投资和产业转移的重要据点，商业机会增多，从而导致写字楼，商业楼需求数量的大量增加。从大的宏观环境来看，天津经济发展处于快速增长的上升区间。按照一般规律，房地产业此时的发展即使出现起伏，也是短幅振荡，总体呈现上升趋势。从物业管理的角度来看，天津实施物业管理的项目已达１６００多个，物业管理企业达６７３家，从业人员５万余人，营业收入突破１０亿元。2003年天津实施物业管理的房产总面积已达８０１０万建筑平方米，其中住宅面积６６６７万建筑平方米，占全市住宅存量的５６％。全市已形成住宅小区物业管理健康、持续发展，商贸办公、医院学校、工业仓储等非住宅物业管理全面发展的新格局。
天津目前虽然高收入人群很多，但是也有相当一部分的下岗人员，这些大量的下岗工人为物业管理这种劳动密集型的行业提供了丰富的劳动力。
第二部分行业状况分析
行业总体分析
随着住房制度改革和住房商品化的发展，物业管理这一新兴行业进入了一个迅速蓬勃发展的时期。截至2002年底，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38％，深圳等经济发达城市已达95％，全国物业管理企业总数超过两万家，从业人员超过230万人。物业管理的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业发挥了积极的作用。国家现在将物业管理作为保证人民安居乐业，社会稳定的必要手段，国家大力提倡物业行业的发展。随着国家立法的完善，整个物业管理行业开始从无序和混乱走向规范和成熟。从目前来看，整个物业行业的利润率较低，2003年，全国物业行业亏损10.7亿。整个行业面临着一个大发展的机遇和挑战。
进入壁垒：（1）物业行业从总体来说，规模经济的作用不是很明显。（2）物业行业进入市场的资金成本较低。（3）经验，物业管理的经验相对来物业企业来说很重要，一个有好的经验的物业公司可以非常合理的、正确的处理解决客户的相关问题。（4）从物业行业的法规限制来说，国家对于从事物业服务的企业有相关的资质要求，国家规定物业企业只有达到相应的资质才能提供相应的服务。国家对企业资质的认定都有严格的具体的指标规定。但是，一些小的专业化的物业公司可以通过为大的物业企业进行外包服务来进入相应的市场。（5）差异化，整个物业行业中，各物业公司虽然在服务理念，企业文化等方面存在一定程度的差异化。但是，整个行业的技术含量不高，差异化相比其他行业来说，各个公司之间比较容易模仿，各个物业公司服务内容基本上是相同或相似的，所以差异化不是很明显。综合以上5点，物业行业的整体进入壁垒较低。
物业公司面临着潜在的市场进入者的威胁。进入威胁主要来源于外地的物业管理企业。随着外地物业管理企业大规模进入天津市场，尤其是境外和我国南方深圳、广州等起步早的地区的物业管理企业，相对而言，它们具备比较丰富的物业管理经验，物业管理的手段也更加先进。这些公司正在积极地全方位地开拓天津市场，在物业中介、物业评估、市场调查及研究、物业管理/设施管理、城市规划及工程管理服务等各个方面都可以看到这些公司的名字。
替代威胁主要来源于近年来的房地产发展比较迅速，各种各样的物业如雨后春笋般涌现，房地产市场的细分程度越来越高，相应的物业管理市场也是多样化的。对于天津市物业管理企业，面临的替代威胁主要是人们对新式住宅要有新的物业管理模式，同时由于许多房产开发商对小区运用了高端技术（包括设备设施、新型材料），这将导致出现维护高端物业的新型专业物业服务。当前，物业管理正在兴起一系列新概念――零干扰服务、氛围管理、个性化服务、“管理报告”制、产学联手、I拖N管理、打分制、一卡制、噪音等约束性管理、会所安排等，如何应对这些新变化、向业主们提供适当的服务是天津市物业管理企业降低替代威胁首先需要考虑的问题。
买方和供方谈判能力集中表现对物业管理费用定价和专业服务费用定价上。以住宅为例，物业管理公司与提供服务的买方，即各种类型住宅的业主签定物业管理服务协议，同时向各种专业服务公司购买相应的作业层服务。当然，有些物业管理公司拥有自已的专业服务公司，它们之间的关系不是完全的市场交易关系。这样的物业管理公司的供方就延展到各种物业管理设备、器具等产品的供应商。还有，获得雇员的劳动力市场也是一个重要的供方。它们都是竞争性行业，供给方的谈判能力并不是制约发展的重要因素。然而，物业管理买方的谈判能力却是必须认真面对的问题。以住宅为例，天津地区现有的住宅大致可以分为保障型、改善型和舒适型三种，前两类住宅的物业管理收费还存在政府的价格控制，
