小区物业管理服务内容及标准

第一节小区基本情况小区物业概况：</p>

1、小区名称：郴州市神憩乾珑小区；

2、招标人：郴州市神憩乾珑小区业主委员会；（本文简称“业委会”）

3、小区地址：郴州市苏仙区郴江路梨树山1号；

4、物业规模：总建筑面积约246373.90平方米；建筑形态：由高层住宅、商铺门面组成；

5、物业费计划收费标准：电梯住宅不超过1.60元∕平方米·月，总面积约197184.10平方米；商业商铺不超过2.80元∕平方米·月，总面积约暂无数据平方米。幼儿园不超过2.80元∕平方米·月，总面积约2967.50平方米。

6、停车位：共计1232个；其中地上车位131个，地下车位1101个。

以上数据仅供参考，以实际为准。

为使小区物业管理服务与广大业主要求相适应，特决定采取招标方式选聘郴州市神憩乾珑小区物业管理企业。

第二节小区有关保修期规定

1、建设工程的保修期限根据国务院《建设工程管理质量条例》的规定执行。

2、保修时间确定及计算，由各项工程竣工及设备安装完毕经建设单位、监理单位、物业公司及有关专业部门根据国家相关规定，对所完成的建筑、设备进行外观、调试和运行等方面的检查测试，并经签章之日起为保修的起始日期。

3、超过保修期，由物业公司组织养护和维修，依据养护及维修的范围，按照有关部门的规定，在物业管理费或在维修基金中支出。第二章小区物业管理服务内容及标准依据《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调〔2017〕4号）及（郴价函[2014]62号）有关规定，并参见《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》（简称“《省标》”）中规定的相应服务标准要求，确定具体服务标准以下：

一、综合管理服务标准

1、管理处设置按《省标》5级执行

（1）小区内设置管理处。

（2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。

（3）配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设施及办公用品。

2、管理人员要求按《省标》5级执行

（1）小区经理持证上岗，有二年以上小区经理任职经历。

（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

3、服务时间按《省标》5级执行周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待，并提供服务。

4、日常管理与服务按《省标》5级执行

（1）服务规范应符合物业管理行业规范要求。

（2）24小时受理业主或使用人报修。接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。

（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。

（5）建立健全的财务管理制度，对物业费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。

（6）建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主装修档案）、日常管理档案等]。

（7）制定小区物业管理与物业服务年度、季度工作计划，并组织实施。

（8）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的90%，建立沟通记录档案。

（9）制定管理处内部管理制度和考核制度。

（10）广泛运用计算机进行管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。

（11）服务窗口应公开服务内容和程序、收费项目和标准。

（12）每年对业主或使用人进行二次满意度调查，对调查结果进行分析并及时整改。

（13）能提供五种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；节假日有专题布置，每年组织四次以上的小区文娱活动。

（14）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

（15）对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止。并报有关部门处理。

二、公共区域清洁卫生服务标准

1、地面和墙面按《省标》4级执行每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每日拖洗一次以上；大堂、门厅花岗石、大理石每季保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。

2、楼梯扶手、栏杆、窗台按《省标》3级执行每周擦抹二次，保持基本无灰尘。

3、消防栓、指示牌等公共设施按《省标》4级执行每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。

4、天花板、公共灯具按《省标》4级执行每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。

5、门、窗等玻璃按《省标》3级执行每月擦拭一次，其中门厅玻璃每月二次，目视明亮无污迹。

6、天台、屋顶按《省标》3级执行保持清洁、无垃圾。

7、垃圾收集按《省标》3级执行高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。

8、电梯轿厢按《省标》3级执行每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。

9、道路地面、绿地、明沟按《省标》3级执行道路地面、绿地每日清扫二次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。

10、公共灯具、宣传栏、小品等按《省标》4级执行每周擦抹二次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。

11、水景按《省标》4级执行每周二次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。

12、垃圾厢（房）按《省标》5级执行有先进的垃圾处理方式（如分类收集垃圾、压缩垃圾、生物分解有机垃圾等），对垃圾厢（房）循环保洁，垃圾厢（房）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。

13、果皮箱、垃圾桶按《省标》4级执行合理设置。每日清理二次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。

14、消毒灭害按《省标》4级执行每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。

三、公共区域秩序维护服务标准

1、人员要求按《省标》4级执行

（1）专职保安人员中45周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。

（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。

（3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐。

（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

2、门岗按《省标》3级执行

（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。

（2）封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。

（3）保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。

3、巡逻岗按《省标》4级执行

（1）保安人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。有巡更记录。

（2）接到火警、警情后十分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。

（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，十分钟内赶到现场，采取相应措施。

4、技防设施和救助（监控岗）按《省标》5级执行

（1）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区各个道路出入口、交叉路口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户（100%安装）报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。

（2）监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

（3）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。

注：如小区原本不具备相关设施或设施已损坏，以实际升级、维护结果为准。

5、车辆管理按《省标》5级执行

（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。

（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内配置道闸和录像监视，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

四、公共区域绿化日常养护服务标准

1、草坪按《省标》3级执行修剪：每年普修四遍以上，草面基本平整。清理杂草：每年普除杂草五遍以上，杂草面积不大于6%。灌溉、排水：及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。施肥：每年普施有机肥一遍。病虫害防治：发现病虫害及时灭杀。

2、树木按《省标》3级执行修剪：乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球超过齐平线10cm应修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于二次。中耕除草、松土：每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。施肥：按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。病虫害防治：有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于10％。扶正、加固：有倒伏倾向，及时扶正、加固。其它：乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。

3、花坛花境按《省标》3级执行布置：一年中有一次以上花卉布置。灌溉、排水：保持有效供水，无积水。补种：缺枝倒伏不超过十处。修剪、施肥：保持花卉生长良好。病虫害防治：及时做好病虫害防治。

五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准

1、房屋结构按《省标》3级执行每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

2、门窗按《省标》3级执行每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。

3、楼内墙面、顶面、地面按《省标》3级执行墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。

4、管道、排水沟按《省标》3级执行每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次）。

5、屋顶按《省标》3级执行每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。

6、围墙按《省标》3级执行每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。

7、道路、场地等按《省标》3级执行每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。

8、休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品按《省标》3级执行每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

9、室外健身设施、儿童乐园按《省标》3级执行每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。

10、安全标志等按《省标》3级执行对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

11、供水系统按《省标》1级执行（1）每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。

（2）每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。

（3）高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。

（4）水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

12、排水系统按《省标》1级执行

（1）每天二次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。

（2）每年二次对污水处理系统全面维护保养。

（3）控制柜电气性能完好，运作正常。

（4）污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求。

13、公共照明按《省标》3级执行公灯：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99%以上。景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在99%以上。公共电气柜：每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。大堂空调：大堂分体空调使用期间每月清洗一次，每年检查、保养二次，保证其正常使用。

14、消防系统按《省标》2级执行

（1）消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。

（2）消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。

（3）每天检查火警功能、报警功能是否正常。

（4）每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。

（5）每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。

（6）每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。

15、避雷系统按《省标》1级执行每年检查避雷装置一次，18层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。

16、弱电系统按《省标》2级执行楼宇对讲系统（可视）：不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。

住户报警：不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。

周界报警：24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。

监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备２４小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。电子巡更：根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

17、电梯系统按《省标》1级执行

（1）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

（2）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

（3）电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

（4）电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。

18、水景（动力）按《省标》1级执行

（1）每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。

（2）重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。