浅析物业维修基金的收取与管理办法

摘要：物业维修基金的运用关系到业主的切实利益，因此，国家及各地都相继出台了管理办法规范物业维修基金的操作与使用。本文主要依据建设部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，详细解释了物业维修基金收取原因、如何收取以及收取后如何管理，旨在使人们可以更清楚地了解物业维修基金的重要性，以便于我们在工作中能更好地运用。

物业维修基金又称大修更新改造基金，《物业管理条例》给出这样的解释：物业维修基金专项用于物业保修期满后物业共用部位共用设施设备的维修更新改造。从以上解释中我们可以很清楚地了解物业维修基金的概念及其用途，但什么又是物业共用部位共用设施设备呢，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的解释为：房屋共用部位指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备指共用的上下水管道、落水管、公用水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场等。

一、物业维修基金与物业管理费用中房屋及附属设施设备日常维修养护费用的区别或二者的界限。

住房制度的改革不仅使住房分配制改为个人购买制，而且也使住房的养护、维修、更新、改造由原来的单位统包逐渐走向社会化与市场化。如同人的生老病死一样，房屋也有其生命周期，我们根据房屋的使用年限，通过对房屋的结构、装修、设备等组成部分完损情况的评定，将房屋分为完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房五个等级；又可以根据房屋完损情况，将维修工程分为大修、中修、小修三个等级。大修工程是指需牵动或拆除部分主体构件，工程费用在该建筑物同类结构新建造价的25％以上；中修工程是指需牵动或拆除少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程，工程费用在该建筑物同类结构新建造价的20％以下；小修工程是指及时修复房屋的小损小坏，以保持房屋原来完损等级为目的的日常维修养护工程，小修工程综合年平均费用为所管房屋现时的1％以下。物业管理费用中所涉及的房屋及附属设施、设备日常维修养护费用即在我们上述的小修工程费用中，如给设备除尘、除锈、刷漆、上油润滑、更换属易耗品构件等。而上述的房屋大修、中修及附属设施设备的更新、改造费用，则需从物业维修基金中出。只有这样才能保证房屋及其共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造及时到位，以延长房屋的使用寿命。那么在我们的实际操作中，究竟发生多少费用从物业维修基金中出，多少费用从物业公司收取的日常养护费用中出呢?这个问题国家虽然没有非常明确的规定，但在我们的实际操作中，物业公司在与业主委员会签定合同时，通常要根据接管物业的类型、房屋及设备使用年限、完好情况等事先约定单次维修成本在100元—500元以下在物业公司维修费用范围内，100元—500元以上报业主委员会审批，从物业维修基金中出。这样的规定科学性暂且不论，但可操作性就很强了。

二、收取物业维修基金的办法和比例分摊

物业维修基金一般是通过建立双向筹集的渠道来收取的，现各地规定有所区别，但一般分为以下两种情况：

1、公有住房的维修基金由售房单位与购房者双向筹集，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％；购房者按购房款的2％的比例向售房单位缴交维修基金。

2、商品房的维修基金由建设单位与购房者双向筹集，建设单位按照房屋综合造价提取一定比例(多层住宅提取2％，高层住宅3％)的维修基金(纳入住宅成本)；购房者按购房款的2％一3％的比例向售房单位缴交维修基金(我市规定为按建筑面积多层为18元／平方米，高层为40元／平方米缴纳)。

三、物业维修基金的管理

根据《物业管理条例》的规定“专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定”，但直至目前，新的管理办法还没有出台，我们仍然依据建设部1998年颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中的规定：“物业维修基金应当在银行专户存储、专款专用”；“在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管”；“业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查与监督”。但值得注意的是，由于物业企业代管维修基金出现的矛盾已日益突出，非法挪用、占用的案例已屡见不鲜，笔者认为物业维修基金一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金，因为这笔基金是永久存在的，而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管理该物业。为了防止物业管理企业的短期行为，或是因解聘该企业而影响这项基金的安全，必须由业主委员会负责该基金的使用，物业企业负责实际操作使用。

物业维修基金的管理与使用关系到广大业主的切实利益，如何能让我们的物业“健康长寿”，发挥其最大功效，物业维修基金起到了至关重要的作用。有关部门应加强管理，想方设法使物业保值增值，使物业维修基金保值增值，切实保障广大业主的利益，这也是我们建设社会主义和谐社会不可缺少的重要环节吧。

(作者单位：内蒙古佳锦物业管理有限责任公司文/崔锦华)