探析物业行业的管理与发展

现代意义的物业管理在我国起步较晚，是随着改革开放不断深化，市场经济日趋活跃，城市建设事业迅速发展，于本世纪80年代在沿海地区逐渐兴起的。目前，物业管理这一新兴的与千家万户密切相关的行业已得到了政府和企业的高度重视，引起广大人民群众的极大关注和欢迎，相信在不远的将来，必将得到更为广泛蓬勃的健康发展。随着经济、社会的迅速发展和经济体制的改革的不断深化，我国的物业发展迅速崛起，在由计划经济向市场经济的深入转化中，物业管理作为城市管理体制的一项重大改革，区别旧的管理体制，也显示出了以下5个特点：一变多个产权单位、多个管理部门的多家管理为物业管理公司统一管理，进一步完善了制度，克服了各自为政和扯皮退推委的弊端。二变单纯的房屋维修为对管辖范围内的建筑物、附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安等专业化管理和养护及对业主的全方位多层次的服务，有利发挥住宅小区个各类房屋的整体功能和综合效益，有利于开展好社区服务。三变政府各部门行政型、福利型的管理为由物业管理公司事实社会化、企业化、经营化、专业化的有偿经营服务。使管理走上了以业养业、自我发展的道路。物业管理有了造血功能，既减轻了政府及企业的压力和负担，又使管理经费有了稳定的来源。四变管理单位的终身制为由业主选择并通过管委会与物业管理公司合同的签定在合同期限范围内的聘用制，从而摆正了主人和管家的关系，建立了物业管理的竞争机制。物业管理公司必须要靠良好的经营、优质的服务、合理的收费才能挤进和占领市场，从根本上促使其服务态度的改变、服务水平的提高。在这种机制下，有活力的物业管理竞争市场逐步形成。五变政府对小区的环境及房屋的使用情况和社会服务质量负直接责任为小区的产权人、使用人对此付直接责任，既体现了房屋产权人、承租人的合法权益，又建立了新的符合市场经济原则的政府管理部门。产权人，承租人———物业管理公司建立新的法律关系和经济体系，实现了业主自治与专业管理的结合。在新的体制下，小区的居民自己的事情自己来办，大家的事情自己商量，从被动的遵守小区的管理规则走向主动的维护集体利益。业主自治管理和专业管理相结合、业主委员会的建立、业主公约的签定和管理基金的来源都做了规定使业主有法可依，把物业纳入法制轨道。但是，从总体上说，物业管理在我国还是一个新生事物，新生事物的发展和完善总要有个过程，除了本身需要不断完善，也要解决推动他发展所需要解决的内部问题和外部环境问题，物业在发展过程中新旧管理体制的摩擦必然会反映出来，区别旧的体制，物业管理在市场经济形势下发展也还存在一些亟待解决的问题：一思想观念有待进一步解决，推行物业管理很重要的方面是要变计划经济体制下长期形成的行政性、福利性管理为社会主义市场经济形势下的企业化、经营性管理，这必然涉及政府职能的转变，也涉及小区居民的的权利和利益的转变。现在部分同志还习惯于计划经济体制的管理经费靠财政补贴，对物业管理提供全方位服务要收取一定费用及物业管理的经营性难理解，这些认识还有待进一步解决。另外，政府的一些不恰当干预影响了物业管理的发展，没能按照市场经济的规律运作，使物业管理企业承担了不应有的功能，限制了行业的发展。二长期建管脱节，使的一些小区配套设施不齐全，一些房屋质量差，遗留问题多，造成物业管理先天不足，使的物业管理的新机制在已建成的新小区难以启动。另外管理制度尚不健全，小区的全面管理制度、楼宇管理、绿化、环卫、治安、禁止违章建筑等专项规章管理不完善直接导致物业管理经费收取不畅通，尤其是在建成多年的住宅有偿服务的收费难以实施，商业用房的使用不当导致以业养业的造血功能难以形成，物业管理公司自身经营能力难以提高。三物业管理企业的人力资源队伍的专业结构、知识结构等方面与物业管理发展要求有巨大差距，非专业人员做物业管理充斥物业管理市场，人员的素质参差不齐，专业知识不强，有的还存在“等、靠、”要”的思想，还没有从旧的体制里走出来，没有很好的服务性意识和利益区分意识，严重影响了物业管理行业向高水平发展。四是法规建设滞后。物业管理涉及面广，对各个方面的权利义务关系要求十分严格，法律关系十分明确，没有法律法规做保障物业管理难以深入进行。目前大部分城市还没有制定严密具体的管理法规，使物业管理的法律地位不能确定。对政府，业主委员会和物业管理公司各个方面在物业管理中的地位、作用，权、责、利关系缺乏有效法规来规范和调整，使得理顺行政管理和物业管理的关系，解决多头管理等问题在不少地方得不到解决，从而形成了推进物业管理的难度和阻力。我们要充分认识到存在的问题和推动物业管理各种的难度，既不要满足于以取得的成绩，也不要不顾客观的可能性，而要认真的研究存在的问题，提出解决问题的措施和意见，克服困难，把物业管理各种稳步向前推进。实践证明，提高城市的管理水平不抓物业管理不行，我们既要看到物业管理加快发展的好势头，也要充分认识到存在的问题和推进工作的难度，树立紧迫感和责任感，抓住机遇，加强引导，推进物业管理健康有序的向广度、深度、高度发展。下一步我们要做好以下6个方面的工作：一走“以人为本”的发展道路，为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境是物业管理的主要目标，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个环节里，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就首要提供完善、优质的服务。任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为业主营造一种高品位的生活氛围，推行“零缺陷”的服务理念。，另外，还要通过宣传来让全社会都来认识物业，并以有效的管理、优质的服务、合理的收费让业主感受到他们是最大的收益者让他们看到物业的管理给他们的生活带来的变化，唤起他们的参与意识，从各个方面形成推动物业管理工作的合力。二加强地方立法工作，依法推动和保障物业管理工作的健康发展。物业管理需要一个既有竞争又有秩序的市场环境，市场的正常运行又取决于法制的完善和市场规则的制定。各地要加快制定地方性法规，并有效的提高城市管理的执法力度，尤其是依法调整好政府管理部门、物业管理公司、小区管委会和广大业主的关系，规范各方的权、责、利，综合运用行政、经济、法律手段以保证物业管理范围内统一管理的实施，以充分发挥物业管理的社会化、专业化、企业化经营特点，沿着依法管理的轨道进行。三要走专业化发展之路，加强对物业管理公司的指导和管理，抓好管理队伍的建设。各级主管部门要指导物业管理公司通过健全管理制度，规范管理工作，提高管理水平。要及时掌握物业管理公司在经营服务中出现的新情况，主动调节有关部门解决问题，为物业管理工作的开展创造条件。要建立科学的人力资源管理机制，要组织物业管理公司经理及骨干进行短期的学习、培训、研讨，学习有关法规、政策，不断提高物业管理队伍的整体素质，及时总结成绩、表彰先进、推广先进经验。要吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，做好服务集成，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化，竞争市场化的道路。四解决好物业管理的经费来源。住宅小区的物业管理和建设一样，都需要资金投入，解决和落实管理经费对发展物业管理至关重要，明确物业管理收费应遵循合理公开与业主的收入水平相适宜的原则，明确具体收费标准按照普通建筑小区从底、高标准小区从高的收费原则，物业管理的收费以物业管理发生的服务质量为基础合理核定，要鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断及谋取暴力。有条件的物业管理公司要开展多种经营及便民专项服务，增加收入，以经营弥补管理经费不足的问题，减轻业主及物业管理公司的负担。五进一步培育和发展物业管理市场，鼓励竞争。要把物业管理推向市场，充分引入竞争机制，彻底打破大锅饭、铁饭碗，通过进行劳动制度、分配制度等一系列改革，脱胎换骨，进入市场循环。要将物业管理终身制变革为业主对企业的聘用制，使业主有权选聘、解聘和续聘物业管理单位，通过各类物业管理单位在市场上公平竞争，从根本上促进服务态度的改变、服务质量的改善、管理水平的提高，从而提高整个物业管理行业的整体管理水平。六走集团化、品牌化的发展之路。物业管理是一种微利行业，物业管理的规模效益就显得尤为重要，物业管理企业要想得到进一步发展，就必须摆脱现在的小而全的模式。为此，有关部门应制订政策，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。另外物业管理企业还必须走以品牌为中心的发展之路，物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的物业类型，选择适当的媒体来进行宣传自己的品牌，并逐步形成员工的品牌气质，结合所管理的项目，走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路。市场经济的大环境下，物业管理的区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路是21世纪物业管理的发展趋势。规模化、专业化管理将迅速取代零散、原始的管理模式，成为物业管理未来的发展方向。市场化经营，尤其是引入竞争机制，逐渐成为承揽物业管理项目的主流。成为以物业管理的为主，多种经营为辅，具有市场竞争力的实力雄厚、人才集中、专业技术量强的物业管理企业集团。企业化、规范化的发展轨道、科技化变革将是大势所趋、职能化管理的物业管理行业必将面临更大的机遇与挑战。事实证明，推行物业管理的发展是一项符合社会发展的趋势，顺应居民不断增长的对居住环境要求的重大改革措施。它有利于提高城市的管理水平、有利于政府职能的转变、有利于方便人民群众的生活、有利于创造良好的生活环境，有利于减轻政府财政负担。物业管理作为一个新兴的行业，在市场经济的大环境下，在中国经济飞速发展的大机遇前，必将发展出一幅具有中国特色的社会主义物业管理的新局面。</p>