漫谈物业管理中的社区商业经营

物业管理中社区商业的潜力巨大，如若不充分利用进行经营，实在可惜。而物业管理企业对此享有得天独厚的条件：一是物业管理企业非常熟悉社区内的情况，包括住户多少、群体结构、收入状况、消费习惯等；二是物业管理企业拥有丰富的人力资源。所以，利用社区商业网点开展经营活动是物业管理企业一项非常不错的选择。

社区商业经营综述：社区有特有的消费环境，特定的消费群体，社区商业的消费者在消费心理与消费习惯上也与普通的社会商业消费者有所差别。社区商业有自己内在的经营规律。

(1)社区商业经营的层次：从物业管理企业需要动用资源的多少来看，满足社区居民的需求有两个层次：第一层次：物业管理企业的增值服务。物业管理企业利用自身资源满足业主及物业周边非业主的需求，并从中获取一定的收益。例如，业主外出度假时，委托物业管理企业代为照看宠物，代为养护室内绿化等；再如，物业管理企业工程部(维修班)随时向业主提供上门维修服务等。这类服务亦即前面所述的特约服务，或者也称为增值性服务、特色服务，也有的称之为专项服务，或者叫综合经营服务等。第二层次：社区商业经营。物业管理企业仅依靠自身现有的资源无法满足业主及其他非业主居民的需求，必须进行再投资并整合其他社会资源共同为之。例如，在社区内开办餐厅、洗衣店，建立超市、医疗诊所、银行储蓄机构等。此即社区商业经营。社区商业经营在物业管理区域内相当普遍，其运作也基本成熟，但物业管理行业的介入很浅，有待于进一步提高。

(2)社区商业的形式和配置原则：就已经出现的社区商业网点的构成形式来看，比较常见的社区商业形式有：临街底层商铺、小区会所、社区内独立建筑的超市、社区内独立建筑的购物中心、社区商业步行街、分布在社区内各个组团的便利店等。其中最多见的是沿街马路建造底层商铺的形式。在社区商业的配置上，应重点考虑便民原则。有专家把构建社区购物网称做“51015”，即居民出家门步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可以到达超市和餐饮店，骑车15分钟可以到达购物中心。

(3)我国社区商业经营的类型：北京市于2002年修订新建改建居住区公共服务配套建设指标，涉及商业时规定：商业服务业配套用房建筑面积应按700平方米／千人配套建设，其中5l％用于社区内必设的项目，如综合超市、菜市场、再生资源回收点，49％用于其他商业服务业项目，如餐饮、便民店、药店、书店等等。社区商业配套应该尽量在社区内独立设置，而且相对集中。

上海市从社区商业服务的人口数量角度，将社区商业经营划分为4类：

第一类为街坊商业：服务人口规模一般在4000人左右：

第二类为居住小区商业：服务人口规模一般在25000人左右：

第三类为居住区商业：服务人口规模一般在50000人左右：

第四类为大规模社区商业：服务人口规模在50000人以上。

(4)新加坡的社区商业：新加坡建屋发展局将社区规划为3个层面，配建和设置了相应的商业。

邻里商店：1000～1200套住户配套建设1个邻里商店，以经营生活必需品为主，如普通日用品商店和餐厅等。

邻里中心：6000～8000套住户配套建设1个邻里中心。一个典型的邻里中心设置35个商店和2个食阁、1个超级市场、1家菜市场、l～2台自动提款机。其必备的功能包括诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所、服装店、曝镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心等。

新镇中心：40000～60000套住户配套建设一个新镇中心。新镇中心开设的商业项目包括娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品商店、餐馆、快餐店等。

新加坡社区内必备的12个基本行业：菜市场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。此外还推荐13个行业进入社区商业，例如，服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。新加坡尽量使居民生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完善。

社区商业经营的发展前景

(1)社区的功能决定着社区商业的发展方向:社区承担着最基层的全部社会功能，人们(包括业主和物业使用人)对商业、经营、娱乐等方面的社区需求愈来愈多。社区商业既是经济发展和城市建设到一定阶段的必然产物，同时也促进了经济发展和城市繁荣，两者相辅相成互相促进。随着我国城市化进程的加快及经济建设的持续增长，社区商业也将有着十分光明的前景。

(2)我国社区商业经营与发达国家相比空间广阔:美国2000年全年社区购物零售总额为4494亿美元，高于近邻型购物中心(3205亿美元)和区域购物中心(1429亿美元)，约占美国商业零售总额的40.68％。而据有关专家预测，白2005年始的未来

10年中，我国社区商业的消费将占全社会商业零售额的30％左右。即便如此，离2000年美国的40.68％还相差10多个百分点。所以，我国社区商业的发展大有可为。

(3)国际商家进军国内商业领域为社区商业经营带来活力:随着中国商业零售业2004年l2月11日彻底对外开放，越来越多的国际商家开始关注中国商业零售市场。2005年，家乐福已在中国开设68家店铺，并计划在2008年前，增开40--,50家冠军生鲜超市。外资企业的进入，势必推动社区商业经营快速发展。

(4)社区商业经营的低风险将吸引大量资金进入:社区商业由于可以满足附近居民的就近消费需求，拥有稳定的客源，也不用支付高昂的管理费用，故经营成本及经营风险随之降低。大型商用物业不但售价高，而且实用率低，一个30平方米的商铺，也许只有l5平方米的使用空间；而社区商铺的实用率却高达95％。此外，“船小好掉头”，社区商铺能够灵活转变经营内容，使经营风险降至最低。如此风险小、收益稳定的投资项目，必会吸引大量的投资。物业管理也要尽量抓住机会，不可错失良机。

(5)政府鼓励社区商业:北京市商务局在规划居民小区商业网点时有个原则，即在社区走5分钟就可见一个便利店，走20分钟就是区商业中心，以便利居民购物消费。据北京市商务局发布的信息，2004年北京新增连锁经营便民超市、便利店500家；新增和规范以连锁经营为主导的早餐、蔬菜、洗衣、修理等生活服务项目网点600个，其中社区便民配送菜店153家，连锁洗衣店147家，规范便民修理店23家，开锁企业l8家，完成便利店搭载早餐经营店铺319家。

天津市内6区共有社区1100多个，截止到2004年10月份，6区已新建、整合便利店总数达286个。2005年，天津在社区内发展放心肉专卖连锁店100个，放心早点店200个，中小超市、便利店300个。

社区商业经营存在的问题

(1)规模偏小利润偏低，由于资金、信息、管理水平等多方面的原因，目前我国物业管理区域内的商业经营规模普遍偏小，很多社区商业处于零散经营状态。因此，无法通过物流配送、经营理念等资源共享的方式有效降低流通费用和进货成本，也就无法在价格竞争中占据更多优势，其市场拓展的范围就受到局限。这些因素决定着其利润空间的狭窄。

(2)贴近需求的商业经营项目偏少，在一些大型社区周边，政府或发展商为凝聚人气，一般开设有大型综合超市和商场，能基本满足物业区域内的消费需求。此外，社区内有很多美容美发店、电信器材店之类，但在物业区域内及周边，业主日常生活所急需的菜市场、特色专业店、便民生活服务网点之类却不多见。

(3)服务项目单一社区最常见的商业形式是便利店，但大多数便利店除具备日常生活必需用品的购物功能之外，其他服务项目很少，而仅靠出售商品无法在激烈的竞争中取得优势。因此，必须扩充服务内容，通过将日常购物与便利商业结合的方式吸引消费者。例如，可在日常购物便利店的基础上，配套速食供应、家庭账单代办、月票代办等便利服务。

(4)经营方式落后很多物业管理区域内的商业经营，手段原始，理念落后，服务跟不上，从业人员没有职业道德，远远不能满足居民日益增长的消费需求。更有一些商业网点的开设影响了业主的生活，例如，开在小区边缘的饭店排烟不畅、油烟超标、音响嘈杂、夜半扰民等，严重影响了小区业主的生活质量。