物业管理公司的组建过程

一、物业管理公司组建的前期准备

物业管理公司的组建须经过详细的论证，因而做好前期的可行性研究非常必要。

首先要进行周密的市场调查。无论成立什么样的企业都要进行市场调查，物业管理公司也不列外，但物业管理公司提供的是物业管理服务，因而这一市场有特殊性，要针对物业管理服务的供需进行分析。物业管理的需求调查包括：现有物业量、年新增物业量、未来物业的发展趋势预测等。物业管理的供给调查包括：现有物业管理公司的数量、规模及经营状况等。此外还要了解国家及地方政府对物业管理的相关法律法规。

其次，要对市场调查的材料进行综合细致的分析。一般而言，如果分析显示市场在一段时间内对物业管理服务的需求保持增长趋势，说明这一服务在一定时间内仍处于供给不足状态，成立物业管理公司是有利可图的，另一种情况是，尽管市场显示相对于现有物业总量来讲，现有物业管理公司是数量已经饱和，但市场仍有需求的遗象，这说明现有的物业管理公司在提供的服务质量上存在不足，那么在改进服务的基础上提供新的物业管理公司仍是可行的。

最后，在分析基础上撰写可行性报告。在调查分析基础上要对组建与否提出可行性报告，科学细致的可行性报告是成立物业管理公司的重要依据。可行性报告应主要包括：市场调查情况的分析说明，具备的条件和不足之处，前景分析和收益分析等。

在得到可靠的可行性分析后，就可以着手进行物业管理公司的筹建。筹建物业管理公司主要进行两项工作。一是聘用合适的管理人才和技术人才，二是制定物业管理公司的管理章程。

物业管理公司的组建需要一定数量具有专业管理技术的人员，所以，在公司成立前需要招聘人才，同时做好人员培训工作。只有先期做好人才储备工作，一旦公司开始正常工作，就能迅速派合适人员参加管理服务工作。

按照规定，所有企业设立时都必须提交企业章程，这是企业成立的一个条件。公司章程是公司应当遵循的内外准则，它一旦经有关部门批准，并经公司登记机构核准，就产生法律效力。符合章程的行为受到国家法律保护，而违法章程的行为将受到干预和制裁。在多方合作成立公司时，公司章程显得尤为重要，各方要明确各自的权利和义务。

二、物业管理公司的登记在册

《公司法》规定，所有企业的设立都须到工商行政管理局进行注册登记，物业管理同样如此。建设部33号令规定：“物业管理公司须向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业。”组建不同类型的物业管理公司，在登记在册时应提交的文件不尽相同。现以有限责任公司和股份有限公司为例加以说明。

设立有限责任公司应提交的文件有：公司董事长签署的设立登记申请书，全体股东指定代表或者共同委托代理人的证明，公司章程，具有法定资格的验资机构出具的验资证明，股东的法人资格证明或自然人的身份证明，记载公司董事、监理、经理的姓名、住所的文件以及相关委派、选举或聘用的证明，公司法定代表人任职文件和身份证明，企业名称预先核准通知书，公司住所证明。

设立股份有限公司应该提交的文件有：公司董事长签署的设立登记申请书，国务院授权部门或省、市、自治区、直辖市人民政府的批准文件，募集设立的股份有限公司还应提交国务院证劵管理部门的批准文件，创立大会的会议记录，公司章程，筹办公司的财务审计报告，具有法定资格的验资机构出具的验资证明，发起人的法人资格证明或自然人的身份证明，记载公司董事、监事、经理的姓名、住所的文件以及有关委派、选举或聘用的证明，公司法定代表人组织文件的身份证明，企业名称预先核准通知书，公司住所证明。

当物业管理公司经过登记在册，领取了工商行政管理部门的营业执照后，还应到房地产行政主管部门进行资质审查和登记。当取得了工商行政管理部门的营业执照和房地产行政主管部门的资格证书后，物业管理公司才可以开始从事物业管理的经营服务。